みんかぶ不動産

「直接売買、販売代理、仲介」不動産投資の取引方法3つ

物件の購入方法
2019/01/012019/09/18

「直接売買、販売代理、仲介」の違い

不動産売買では「直接売買」「販売代理」「仲介」3つの取引様態があります。ここではそれぞれの取引の特徴と違いについて紹介します。

直接売買

直接売買は、売主と買主が売買契約を直接結び、代金と物件の引き渡しを行う取引です。不動産会社が取引に関与する場合は、宅地建物取引士の免許が必要になるなど法的にさまざまな制約を受けますが、個人間の取引には制約がありません。不動産売買と言うと、個人間の売買であっても不動産会社が介入するイメージがあるかもしれませんが、直接売買することも可能です。

販売代理

販売代理は物件の所有者が諸事情で契約に関与できない場合などに使える方法で、物件の販売に関する代理契約を結んだ不動産会社、もしくは個人と売買契約を結びます。また、物件が新築マンションの場合、開発業者が販売代理を行うケースもあります。販売代理と仲介はよく似ていますが、代理人と直接売買契約を結ぶ点が異なります。

仲介

正式には取引仲介のことで、買主と売主の間に仲介業者が入って売買する方法です。仲介業者は売主との間で媒介契約を結び、所有する物件を購入したいと考えている人を探します。販売代理とは違い、買主は売主と直接売買契約を結びます。同様に買主側の仲介を行う業者も存在します。そのため、仲介業者には売主と買主のどちらか一方を行っている場合と、両方の仲介を行っている場合があります。なお、売主を担当する不動産会社を「元付」、買主を担当する不動産会社を「客付」と呼びます。



3つのタイプそれぞれのメリット・デメリット

各取引方法の様態が違うことから、それぞれにメリット・デメリットが存在します。 直接売買のメリットは、やはり仲介手数料が発生しないことや、交渉によって破格の条件で売買契約を結べる可能性があることでしょう。しかし、専門家のチェックがないため、不備があったり、不利だったりする条件の売買契約を結んでしまうおそれがあります。例えば瑕疵担保責任の範囲を定め忘れたり、金銭の受け渡しの取り決めが曖昧であったりするケースが考えられます。他にも、売主と買主の間で交渉が難航した場合、当事者同士で話し合って解決する必要があります。このように直接売買はリスクが高いのがデメリットで、一般的にはあまり採用されない取引方法です。 一方、販売代理のメリットは、直接契約できる状態にない場合でも、代理人に委任することで不動産取引ができる点です。例えば、日本にいなくても正式な売買契約を結ぶことができます。正式な所有者が交渉の場に参加しなくても円滑な取引ができるというのはメリットと言えます。販売代理も代理人との直接契約になるため、仲介手数料は発生しません。しかし、代理人の権限は非常に強力なため、信頼できる代理人を選ぶ必要があります。選定を誤ると、物件を破格の条件で売ったり不利な条件で買ったりすることになりかねません。 仲介はもっとも一般的な方法で、不動産取引でのプロである業者が買主や売主を探してくれたり、契約書の作成を代行してくれたりします。個人ではなかなか難しい手続きを相当な範囲で任せられる点は大きなメリットでしょう。また、買主と売主両方の仲介を行っている業者であれば、自社内でのマッチングを期待することができ、思いの外早く希望する物件や買主が見つかるかもしれません。デメリットとしては、仲介業者を利用すると仲介手数料を支払うことになる点が挙げられます。また、信頼できる業者かどうかの見極めも必要です。



3つのタイプのどれを選ぶか、どう選べるのか

どの取引がもっとも適しているかは状況によって変わります。基本的には不動産会社との連携が取れる仲介がおすすめです。やはり不動産会社は取引のプロであり、法的な知識が豊富であることや、契約時の万が一のトラブルに対しても適切な対応をしてくれるのは安心でしょう。また、安定した条件で契約することが期待できますし、売主や買主がどのような人であったとしてもしっかりと間に立って適切な売買契約を結んでくれます。購入希望者にとって最大の問題である物件の状態や周辺地域の将来性などを加味した価格見積なども適切に行ってくれるので、不利益を被るような金額で売買されることはまずありません。 自分が売主側で、信頼できる相手に委託するのであれば販売代理を利用するとよいでしょう。代理人として不動産会社や、販売代理を専門としているコンサルタントなどに依頼するのもおすすめです。直接売買はリスクが大きい部分がありますが、不動産の知識に精通していて、あらゆるリスクを回避できる技量がある場合や、すでに誰が買うのかが決まっている状態で、宅地建物取引士に書面の作成を頼んだり、司法書士に登記を依頼したりする場合には選ぶことができるでしょう。しかし、売買の全体像を知っていないと不備が出る可能性があるため、仲介会社を利用するのがもっとも安心できる取引方法と言えそうです。

・まとめ

不動産投資では3つの取引様態があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。多くの人が仲介を利用していることからもわかるように、不動産売買に精通している人に頼むのがもっともリスクが低い方法です。不動産取引を行うには法的な知識、経験はもちろん必要ですが、トラブルをできる限り避けるためにも、不動産会社や仲介業者を頼ることをおすすめします。