みんかぶ不動産

不動産に投資するってどういうこと?初心者の方でもすぐわかるようにメリット・デメリット含め世界で一番分かりやすく解説します!

筆者: minkabuPRESS不動産投資とは
2019/06/28

「不動産投資」という言葉を、日常生活のなかで見たり聞いたりしたことはあまりないかもしれませんね。

とはいえ、「不動産」という単語はごく日常的に使われている言葉です。それに比べると投資という言葉は、日常生活でふれることは少ないと思います。


「投資」は利益を得るために、人や物や行為にお金を使うことを言います。お金を使って何かを手に入れてそれで終わりではなく、手に入れたその何かが、使ったお金以上の価値を生み出すことを期待してお金を使うことを投資と言います。

「不動産」と「投資」をくっつけた不動産投資という言葉は、つまりはお金を使って不動産を手に入れて、それ以上にお金を儲けることを言います。


「お金がお金を生む」という言葉があります。皆さんはお金を手に入れるためにどんなことをしているでしょう。多くの方は、毎日仕事をすることで、給料としてお金をもらっているのではないでしょうか。これは労働の対価としてお金を得ているということです。もし働くのを止めると、お金を手に入れることはできなくなってしまいますよね?

これに対し、「お金がお金を生む」状態は、自分が働いていなくても、自分の持つお金がさらにたくさんのお金を生み出してくれていることをいいます。これを不労所得——、文字通り労働なしで所得を手に入れている状態です。何もしていなくてもお金が生み出されるという、なんというか夢のような状態で、にわかには信じられないかもしれません。

しかし、実際にお金からお金を生みだしながら生きている方は、世界にはたくさん居るのです。そして、日本でもそれを実現している人は数多く存在します。


でも、いったい、どうやって???



もうお分かりですね。


そうです。不動産投資は、そのお金がお金を生み出す状態を作り出すための手段の一つなのです。


そうはいっても、そんなことを自分ができるようになるとはとても思えない。そう感じる方もいらっしゃるかもしれません。しかし、不動産投資は、「不動産投資とは何か?」ということを理解すると、決して不可能なものではないということがお分かりいただけます。もちろん、テキトーにやれば儲かっちゃった! なんていうほど甘いものでもありません。不動産投資を始める前に知っておくべきこともたくさんあります。


しかし、正しく理解して実行に移したならば、不動産投資は普通に生活をしている方が、お金がお金を生み出す世界にたどりつくための、手に届く手段となるでしょう。


ここでは、その第一歩として、「不動産投資とは何か?」ということを徹底的に解説していきます。

不動産投資はうまく活用すれば不労所得で収入アップが見込め、副業感覚で試してみたい人も多いのでしょう。この記事では、メリット・デメリットも含め不動産投資の例を紹介しながら、不動産投資とはどういうものなのかを分かりやすく説明していきます。この記事を読めば、不動産投資でお金を稼ぐやり方を知ることができます。



不動産投資の魅力とは?

不動産投資は、自分が保有する不動産物件を投資金額より高く誰かに貸し出したり転売したりすることで、利益を生み出していく仕組みになっています。つまり、自分が住むという目的ではなく、希望者に貸したり売ったりしてお金を得ることを目的に不動産を保有することは、ほとんどすべて不動産投資であるといえます。


投資初心者でも始めやすい

不動産投資は、投資の中でも初心者が始めやすいとされています。


その理由は定期的な家賃収入により、投資の計画が立てやすいことに由来します。株やFXのように売買で利益を生むこともできますが、基本的にはその必要がありません。入居者がいれば、それだけで安定的に収入を得ることができます。毎月の投資収入の予想が立てられることは、資産形成において非常に重要な役割を持ちます。


着実に資産を増やすことができる可能性が高いとされる不動産投資は、「ミドルリスク・ミドルリターン」と称されることもあります。預金投資よりはリスクやリターンが大きく、株などよりはリスクやリターンが小さいことも、初心者が始めやすい理由のひとつです。その理由から、サラリーマンが副業として不動産投資を行っていることも少なくありません。


不動産投資の3つのメリット

不動産投資をするうえでのメリットは、安定した収入が得られるほかに、3つのメリットがあるといわれています。


ひとつは年金代わりになるという点があります。高齢になり働くことが難しくなった場合でも、安定的に不労所得を得ることができるので、将来の負担を軽減する役割があります。


2つ目のメリットは節税効果です。不動産投資では、固定資産税や修繕費などが得た収入から引かれます。さらに、長期の利用が見込まれる資産を購入した場合に、その費用を一度に計上するのではなく分割して計上できる「減価償却」という手法が適用できます。よって年によってはマイナス計上できるので、所得税などへの節税に効果が期待できます。


3つ目は、生命保険の役割を持っている点です。不動産投資は、ローンを利用して不動産を購入する場合、「団体信用生命保険」に加入することが義務付けられています。これは、融資を受けた人に万が一のことがあり、ローンを返済することができなくなった場合に、ローンの残債にあてることができる保険です。この保険により、ローンが完済された状態で、家族にとっての財産として不動産を残すことができます。


実例で不動産投資のリアルを知ろう!

不動産投資の魅力を踏まえたうえで、いくつかの不動産投資例をみていきましょう。


マンション購入で家賃収入を得る投資

不動産投資の一般的な例としては、マンションなど購入した物件を借家として貸し出して、毎月家賃収入を得る方法が挙げられます。特に中古物件であれば初期費用を安く抑えられる場合もあるので、初心者にオススメです。また、いくつかの部屋を購入することができれば、災害のリスクなどを分散させることもできます。


ただし、デメリットもあります。入居者がいないことによる空室リスクを考慮しておかなければなりません。不動産投資はあくまで投資なので、たとえば時期によって入居者が減ってしまう可能性があるなど、変動があるということは間違いありません。また、基本的には高額投資になるので、入居者がいないとすぐに赤字になり元本を回収することが難しくなります。常に入居率を意識して、赤字ラインを下回らない対策をとることが重要です。


対策としては、知人に紹介してもらったり、管理会社を間に立ててポータルサイトに登録などして物件情報を拡散していくことが大切です。その際にもサイト掲載費用がかかるなど諸経費が必要になることも忘れてはいけません。入居者を募集する場合は、入居率が自然と高くなりやすい2月~3月に行うと良いでしょう。駅チカなどの目立ったアピールポイントも含めて、いかに魅力的な情報を発信するかが重要です。他の物件にはない魅力を発信して集客を図りましょう。


また、ランニングコストがかかる場合があることも頭に入れておく必要があります。ポータルサイトに掲載する場合は毎月掲載費用がかかるほか、将来の修繕工事や建物の診断などを予想して積み立てられる修繕積立金などが管理会社から回収される場合があります。修繕積立金によって利益を得ることができなくなってしまう、ということも十分に考えられます。その物件の修繕積立金に関しては、事前に渡される報告書などに記載されていることが多いので、書類チェックも忘れずに行うようにしましょう。


土地を購入、物件一棟貸しで家賃収入を得る投資

土地を購入してマンションや一軒家などの物件を建て、土地も含めた一棟まるごとの大家として家賃収入を得ていく方法もあります。オフィスビルなどにしていくつかの企業から収入を得るなども夢がありますよね。また、駐車場にして利益を得ることも可能です。土地を購入できる元手があれば、可能性は広がります。


一棟まるごとの貸し出しであれば、よほどのことがない限り、全室空室状態になる可能性は低いと予想されるので、一部屋の貸し出しと比較して空室リスクを分散させられるメリットがあります。


物件を借りる際の条件なども自由に決めることができるので、より選択肢は広がります。条件を操作することで、空室リスクをさらに減らすこともできます。


たとえば、部屋が埋まらず、しかし家賃は下げずに集客をしたいときは、家賃はそのままに共益費用をコントロールすることで集客につなげることが可能です。10万円分の家賃を得たいとき、9万5000円の家賃設定で共益費を5000円にすることで、家賃9万円代の検索にヒットさせることができます。


管理会社に物件の管理を依頼する場合がありますが、その場合には管理会社とのコミュニケーションは密に取り合うことが大切です。特に初心者は不明な点も多いので、分からない点を解決するためにも、管理会社との関係を良好に保ったうえで条件操作をすることが重要です。


気を付けたい点としては、土地も含めて一棟建てた場合の初期費用は、一室買う場合に比べてもちろん高くなります。そのため空室があったときの損害は大きくなってしまいます。また、その土地と物件ひとつしか所有していない場合は、災害リスクなども分散させることができません。その土地の情報を十分に収集したうえで購入をし、貸し出すときも物件情報を拡散させるなどの対策を怠らないようにしましょう。


また、「サブリース」という方式を使って収益を得る方法も考えられます。


サブリースとは、簡単に言えば、不動産管理会社などのサブリース会社が、オーナーの物件を80~90%の満室家賃料で一棟まるごと借りる転貸方式のことです。この方式によりオーナーは安定的に家賃収入を得ることができます。ただし、収益性は下がることにはもちろん注意が必要です。


そのほかにも契約内容によっては、サブリース会社指定のリフォーム業者を利用しなくてはならなかったり好きな賃貸管理会社を選べなかったりして、自由度が下がる可能性もあります。サブリースはしっかりと契約内容に目を通しておかないと、不利な条件で契約してしまうことも少なからずあります。安易に契約を結んでしまわないよう、特に初心者はその内容に十分注意しましょう。


購入した物件を売却して利益を得る

購入した物件を売却して、購入費用との差額で利益を得る方法も不動産投資の例として挙げられます。たとえば新築物件を値上がりを予想したうえで購入して、何年かその物件で実際に暮らします。その後、物件価格が上がった段階で売りに出し、第三者との売買が成立すれば、値上がりした分の利益幅を得ることも可能です。生活スペースを別に構える必要がないので、その分の費用を抑えることができます。また、売却して得た利益を次の不動産投資にあてることもできるので、物件の価格変動をうまく読むことができれば、少ない初期投資額で回していくことができるのがメリットです。


ただし、家賃収入とは違って売却することで利益を得ていくので、当然ながら不動産が売れないと利益を生み出すことができません。不景気などの市場変化により物件が売れないかもしれないリスクは常につきまといます。また売れたとしても、不動産の価値が下がってしまい、価格が下落してしまう心配もあります。


そのようなリスクを避けるためには、不動産の価格が下がりにくいような、客観的な住みやすさをもつ物件選びをすることが重要です。


住みやすい物件とは人の価値観によってさまざま変わりますが、基本的には立地環境などの外的要因と、居住空間の内的要因の2つが重要と言われています。最寄り駅の再開発による将来的な発展、医療施設や買い物施設など周辺の環境施設、その土地の安全性などは住みやすさに直結します。情報収集は必要不可欠です。人気沿線ランキングなどもこまめにチェックするとなお良いでしょう。居住空間の住みやすさとしては、日当たりが良かったり、周辺に高層建造物がないことによる眺めの良さが関係してきます。また、高台にあるとその分地震や津波などの災害にも強くなります。災害の多い日本では、そういった点も住みやすさの度合いをチェックする項目になります。



初心者でも始めやすい不動産投資

ある程度の資金と、リスクを抑える少しの知識があれば初心者でも簡単に不動産投資を始めることができます。ほかの投資とは違い、パソコンなどに張り付いて経済情勢などをチェックしたり、特別なノウハウを学んだり経験したりする必要がありません。安定的な収入は、より豊かな生活をもたらしてくれます。計画が立てやすいので生活を圧迫されることなく、副業感覚で始める人も大勢いる不動産投資をぜひ始めてみてはいかがでしょうか。


minkabuPRESS