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不動産投資での価格計算方法。積算価格と収益価格とは?

物件の購入方法
2019/01/032019/09/18

積算価格の計算方法

積算価格は、土地の価格と建物の価格をそれぞれ算出して、金額を合計する不動産物件の評価方法です。まず、土地の価格の算出方法から紹介します。土地の金額を決める方法は幾つかありますが、いずれも公的に発表されたデータを使います。

● 公示価格

公示価格は国土交通省が作成しているデータで、毎年1月1日時点の価格が公表されます。複数の不動産鑑定士が評価した価格であるため、最も信頼性が高いとされています。公示価格に準じる評価基準として都道府県が7月1日時点の価格を示す基準地価があります。

● 相続税路線価

国税庁が相続税を課金する際の根拠となる土地価格の評価基準で、公示価格の約8割に相当します。

● 固定資産税評価額

固定資産税を課税するために市町村が定めた評価基準で、公示地価の約7割に相当します。

これらのデータを参考にして、その土地の標準的な価格が分かります。ただし、実際の土地は形状や道路への接道状況から同じ面積でも評価額が変わってきます。例えば、角地となっている土地は利用価値が高いと評価されます。角地は複数の面が道路に接している土地で、一番高い路線価に10%を乗じた数字が評価額となります。

両サイドが道路に面している土地も、路線価の高い方を使って算出します。ただし角地のように割り増しになることはありません。一方で、細い私道状の敷地を介して道路に繋がっている旗竿地の土地は、利便性が低いことから3割程度低い評価額となります。

例えば、角地で高い方の路線価が20万円/㎡、土地面積が150㎡の場合、その不動産の価格は20万円×150㎡×1.1=3300万円と計算できます。

では、次に建物の価格を見ていきましょう。建物は「再調達価格 × 延べ床面積 ×(残耐用年数 ÷ 耐用年数)」で求められます。再調達価格は、同じ建物を新しく建てた場合にいくらかかるかを求めたものです。この金額は現地の状況に関係なく基準が決まっていて、鉄筋コンクリート(RC)が20万円/㎡、重量鉄骨が18万円/㎡、木造と軽量鉄骨が15万円/㎡です。 例えば、重量鉄骨で延べ床面積100㎡の場合、再調達価格は1800万円です。

耐用年数は、その建物が何年使えるかを示す年数です。こちらもあらかじめ年数が決まっています。鉄筋コンクリート(RC)は47年、重量鉄骨は34年、木造は22年、軽量鉄骨は鉄骨の厚さが3mm以下で19年、3~4mm以上だと27年です。これらの年数から、築年数を引いたものが残耐用年数です。重量鉄骨で築年数が17年の場合は、34年−17年で、17年が残耐用年数になります。

先ほどの重量鉄骨の建物の場合、再調達価格1800万円×(残耐用年数17年 ÷ 耐用年数34年)=900万円が建物の評価額です。

先述した土地にこの建物が建っていた場合、不動産物件としての積算評価額は、土地3,300万円+建物900万円=4,200万円となります。これが積算価格の計算方法です。

収益価格の計算方法

収益価格は、不動産物件がこれから生み出すであろう利益と、現在の価値を合計した評価額で、直接還元法とDCF法の2つの方法があります。

直接還元法は、これから得られる純収益を、査定された還元利回りで除して評価を算出する方法です。還元利回りは、周辺にあるよく似た物件や不動産会社などが公表する該当エリアのデータなどを参考にして決められます。

例えば、年間の家賃収入が240万円、経費が40万円の場合、年間の純利益は家賃から経費を引いた200万円です。この時、査定された還元利回りが8%の場合、物件の評価金額は純利益200万円÷還元利回り0.08で、2500万円になります。

一方、DCF法は直接還元法よりも精度が高いとされますが、その分、計算が複雑になります。DCF法では、保有期間で得られる純利益の総額と所有期間が終わった時点での売却予想金額を、査定された割引率で現在の価値に割り引いて合計します。金額を割り引くのは、たとえ同じ金額でも、将来に受け取る利益より現在受け取る利益の方が価値が高いと考えるからです。これはその金額があれば新しい投資をすることができますし、将来の利益は確実に手に入るわけではないからです。

例えば、年間の純利益が100万円の物件をこれから5年間所有し、その時点での売却予想額が1200万円、割引率5%と査定された場合を考えます。年間の純利益を1年目で割り引くと、100万円÷(1+0.05)≒95万円となります。これは、現在価格95万円を利回り5%で運用すると、1年後に100万円になることを意味します。同様に2年目以降を計算していくと、約91万円、約86万円、約82万円、約78万円となり、合計で約432万円となります。そして、その時点での売却予想額である1200万円を同じように現在価値に割り引いて計算すると、約940万円と算出できます。これらを合計した約1372万円が、DCF法で導かれた評価額です。

積算価格と収益価格はどう使い分けされているのか

このように価格の割り出しには積算価格と収益価格の2つがあります。この2つの違いは、積算価格は自分でその不動産に住んでいて、その先も住居として使う場合に適している方法です。一方の収益価格は得られる家賃収入をもとにした収益性を見ていますので、投資用の物件の評価を行う場合に相応しい方法であると言えます。

まとめ

不動産物件の評価額において大きな鍵を握るのが、積算価格では還元利回り、収益価格では割引率です。この数字次第で最終的な評価額が大きく変わってしまいます。実際の計算ではデータを正しく用いて、プロにも診断を求めるようにしてください。ご自身で計算したい場合は、必要な情報を入れれば路線価や耐用年数などから自動計算してくれるWEBサイトもありますので、活用するとよいでしょう。