みんかぶ不動産

不動産投資での物件探しの方法と選ぶポイント

物件の購入方法
2019/01/302019/02/07

投資対象の物件の探し方

不動産投資の成否の分け目は、優良な物件情報を素早く収集できるかどうかにあります。まずは大きく分けて3つある投資物件を探す方法を駆使して優良物件を探しましょう。

競売不動産を探す

競売不動産は一般的な不動産よりも安く購入することができるため、人気があります。しかし、物件によっては価格が吊り上がってしまい、逆に安値での落札が難しくなる場合もあるので注意が必要です。入居者が退去しない、部屋の状況が写真よりもひどかったということもあるようですので、競売不動産を探す場合は慎重に行動しましょう。

不動産ポータルサイト・不動産情報誌で探す

ポータルサイトで検索して探す方法です。おすすめのサイトは、楽待、健美家、不動産投資連合隊、Homes、atHome、各大手不動産会社のサイトなど多岐に渡ります。楽待と健美家には指定した条件に合った物件をメールで自動配信してくれる機能がありますし、有名なサイトなので大体の物件を押さえることができます。 不動産投資連合隊は、楽待や健美屋よりは利用者が少ないものの、その2サイトがカバーしていない物件が掲載されていることがあります。投資家がスルーしている掘り出し物件が見つかる場合もあります。 Homesは各エリアの空室率や間取りごとの家賃の相場を知ることができるなど、投資家向けの情報が充実していますし、atHomeは首都圏よりは地方に強く掘り出し物が載っている場合もあるので見ておいて損はありません。 他にもタウン誌や新聞広告には、インターネットにあまり強くない地場会社が物件を出していることがあります。価格の決め方が通常と違うことがあり、掘り出し物に出会える可能性があります。優良情報に出会えることはそうそうないので、チェックする優先順位は低めでも問題ありません。基本的には楽待と健美屋を抑えておけば大きな問題はないでしょう。

不動産会社に依頼して探す

不動産会社に投資物件を探していることを伝え、メールや電話でアポイントを取って直接訪問するとよいでしょう。ただし、不動産会社に依頼する場合は事前の準備が必要になります。 まず、投資物件の購入は事業融資という扱いになるので、真剣度を伝えるためにも自身の資産状況がわかる書類などを用意しておく、投資の目的をはっきりさせておくなど不動産会社と信頼関係を作ることが大切です。きちんと対応をしてもらうためにも信頼できる顧客であることをアピールしましょう。こうした信頼を積み重ねることによって、優良な物件も紹介してもらえる可能性が高まります。



物件選びのポイント

ただ漠然と物件を見ていても時間だけが過ぎてしまうので、自分なりの物件選定基準を持つようにしましょう。例えば、駅から物件までの距離、築年数、利回り、管理費、価格などの項目に基準を設けておくと物件を絞ることができます。また、条件を厳しくすることでより希望にそった物件を見つけやすくなります。新築であれば家賃が高めでも入居者がすぐに入る可能性が高まりますし、駅から徒歩5分圏内の物件も人気があります。

また、どんな人が住むかを想定して決める方法もあります。例えば、一人暮らしの人と家族で住む場合では物件で重視される条件が違います。それぞれターゲットとする入居者が求める条件を重要視することで効率的に収益が上がる物件と出会える可能性が高まります。

物件を探す時に必ず見るべき情報

立地と価格は必ず確認しましょう。不動産投資の失敗の一つに、立地が悪い物件を高く買ってしまうというケースが挙げられます。また、不動産は時期によって価格が変わるので、本当に立地に対して適正な価格なのかをよく見極めてから物件を選びましょう。

一方で利回りのチェックも必須です。投資の収益は利回りで判断できます。例えば、年間利回り10%の不動産があったとすると、満室の状態が10年続けば投資した元金が回収できます。初期費用が高ければそれだけ回収するまでの期間が長くなるので、築年数と合わせて確認しておくとよいでしょう。

また、あまりにも築年数が経っている物件は耐震性の面で注意が必要です。特に建築基準が改正された1981年(昭和56年)以前の物件は避けたほうが無難です。

現地調査の前に確認できる資料

物件を探す際に、物件概要書、レントロール(家賃表)、固定資産の評価証明書、建物図面、建築確認済証、不動産登記簿謄本、修繕履歴、現地案内図(地図)、部屋の間取り図、公図、求積図、物件の写真(外観・空室)といった資料が確認できます。これらの資料を確認することで入居状態や、基準を満たした物件なのか、将来の修繕費はどれくらいかかるのかなどについてチェックできます。入居状況を満室に見せかけるなど悪質な偽装もあるので、自分の目で見て確認するようにしましょう。



まとめ

不動産投資の物件探しでは3つの探し方があり、それぞれ特徴があります。まずは物件を選ぶ基準を自分なりに設定してみてください。また、確認できる資料は全て見ておくことも大切です。このように丁寧に情報を精査しつつ、自分に合った探し方を模索しながら優良物件を探してみましょう。