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[入門]不動産投資をはじめる前に

不動産投資とは

2019/01/012021/05/06

近年、不動産投資を始める方が増えています。

日本においては、終身雇用制度が崩れつつあります。会社に長く勤務していれば、給与も退職金もきちんと出て老後の生活は安泰!という時代は終わり、自身で資産形成をしていくことが求められる世の中になりました。

今回は、さまざまな資産形成方法がある中で「不動産投資」について解説していきます。

老後の生活に不安を抱えている現状を打破したいと考えている方は、ぜひ参考にしていただけますと幸いです。

当サイトのプロデューサーである、八木チエのYou Tubeチャンネル「不動産投資の女神チャンネル」にて、分かりやすく解説する動画も公開しておりますので、ぜひご覧ください。

参照:不動産投資の女神チャンネル

日本における平均給与の実態とは?

国税庁が公表した「民間給与実態統計調査結果」によると、令和元年に年間を通して働いた方の平均給与は「約436万円」となっています

平成元年~平成30年までの平均年収推移は以下の通りです。

※単位:万円
※千の位以下は四捨五入

平成元年 平成2年 平成3年 平成4年 平成5年
402万円 425万円 447万円 455万円 452万円
平成6年 平成7年 平成8年 平成9年 平成10年
456万円 457万円 461万円 467万円 465万円
平成11年 平成12年 平成13年 平成14年 平成15年
461万円 461万円 454万円 448万円 444万円
平成16年 平成17年 平成18年 平成19年 平成20年
439万円 437万円 435万円 437万円 430万円
平成21年 平成22年 平成23年 平成24年 平成25年
406万円 412万円 409万円 408万円 414万円
平成26年 平成27年 平成28年 平成29年 平成30年
415万円 420万円 422万円 432万円 441万円

 平均給与は、平成9年に467万円をピークに徐々に下がりはじめ、平成24年には408万円まで落ちました。そこから再度上昇傾向にありますが、現在の平均給与は、実は平成3年~15年に満たない水準となっています。

平成の時代を通してみると、平均給与はほとんど変わっていないといえます。消費増税や物価の上昇を鑑みると、日本国民の生活が楽になっているとは決していえない状況です。

出典:国税庁

老後の生活に必要なお金はどのくらい?

老後の生活にはどのくらいのお金が必要になるのでしょうか。

公益財団法人生命保険文化センターが公表した資料によると、夫婦2人が老後の生活をしていくためには、最低でも月々221,000円必要だとされています。

出典:公益財団法人 生命保険文化センター 令和元年度「生活保障に関する調査」

ゆとりがある老後生活を送るためには、上記の月々221,000円に加えて、毎月140,000円が必要であるとされています。

つまり、多少のゆとりがある生活をするためには、総額で毎月「221,000円+140,000円=361,000円」が必要となります。

出典:公益財団法人 生命保険文化センター 令和元年度「生活保障に関する調査」

以上のことから、窮屈すぎずかつゆとりもそれほどないというレベルは、月々28万円~30万円となるでしょう。

一方、もらえる年金の平均額は以下のようになっています。

出典:厚生労働省

年金の平均額は約17万円であることから、収入を年金だけに頼った場合は月々10~12万円の赤字になるという試算になります。

85歳まで生きるとして、65歳からの20年間を月々12万円の赤字で生活していく場合は、自己資金として12万円×12ヶ月×20年間=2,880万円ものお金が必要になるのです。

給与だけの貯金ではなかなか厳しい金額と言えます。

不動産投資の仕組みについて

上記にも書きましたが、今の年金制度だと老後生活過ごすことが難しく、今のうちから資産形成することが重要です。数多くある投資商品がある中で、サラリーマンなど本業がある方に非常に人気集めているのが不動産投資です。

こちらの章では不動産投資の仕組みについて解説していきます。 

不動産投資の投資手法として大きく分けて、2つのパターンがあります。「インカムゲイン方式」と「キャピタルゲイン方式です。

インカムゲイン方式は、不動産を購入し、第3者に貸すなどして毎月家賃収入を得ていく方法です。

キャピタルゲイン方式は、不動産をなるべく安い金額で取得し、資産価値が上昇した際に購入時よりも高い金額で売却し、その差額を利益として得る方法になります。

今の日本の不動産投資はインカムゲインによる投資手法がメインとなっていて、不動産投資の初心者にとっても、手軽に始められるインカムゲイン方式の方がオススメといえます。

下記の図は、インカムゲイン方式で行う場合の流れです。

 

インカムゲイン方式では、金融機関からローンの借入れを行い、家賃収入の中からローン返済をしていくのが一般的です。

賃料の回収や建物の管理、入居者の募集などは、基本的に管理会社の方でやってもらえるので、手間はほとんどかかりません。

不動産投資をやっている方は「高収入」であるというイメージをお持ちの方がいらっしゃると思いますが、実際はサラリーマンやOLの会社員の方々が多く取り組んでいます。

下記の表は、どんな職業の方が不動産投資をやっているかをまとめた表になっています。

出典:不動産投資と収益物件の情報サイト健美家( けんびや

不動産投資のメリットとは?

老後の年金対策になる

第2章でも述べましたが、老後の生活資金が十分にない可能性が想定されます。

ローン返済中は、家賃収入でローンを賄っていくことになりますが、終わってしまえば家賃収入(一部税金や管理費などがかかります)を生活費に上乗せすることができます。

家賃収入が8万円得られる物件を2つ持っているだけでも、老後生活にゆとりを持たせることが出来るといえるでしょう。

生命保険代わりになる

投資用不動産を購入する際には、団体信用生命保険に加入することが一般的です。

団体信用生命保険は、オーナー(契約者)に万が一のことがあった際に、ローン残債がなくなるというものです。

つまりローン残債がなくなった収益物件だけが遺族のもとに残るので、毎月家賃収入だけが入ってくることになります。生命保険の代わりになるということです。 

レバレッジを効かせることができる

レバレッジという言葉を聞いたことがあるでしょうか。

「梃(テコ)」の意味があり、FX等で投資を行っている方は聞いたことがあるワードだと思います。

本来、必要となる投資金額を全額投じるのではなく、一部の金額のみを投じて全額分の投資を行う方法です。この「レバレッジ」を利用すると投資の効率が格段によくなります。 

例えば、1,500万円の収益物件を購入するのに、200万円を自己資金、残りの1,300万円をローンで組んで不動産投資を行ったとしましょう。

月々7万円の家賃収入があった場合、年間で84万円、3年間で252万円の収入となり3年経たずに自己資金の回収が出来てしまう計算になるのです。

インフレ対策になる

インフレとは、モノの価値が上昇することです。

知らず知らずのうちに、インフレが進んでいて「お金」の価値が下がってしまうことがあります。

同じ100万円でも50年前と今では価値が大きく異なります。50年前の100万円の方が、圧倒的に価値があるのは、それは、50年前よりも今の方が、物価が高いからです。

不動産投資においては、物価が上昇すると連動して家賃相場や物件価格が上昇するため、有利に働きます。 

不動産投資のデメリットとは?

空室リスク

不動産投資を行う上で最大のデメリットといえます。

もし、空室になってしまうと家賃収入が入ってこないため、ローンはオーナーご自身で負担することになります。

購入する前に、エリアの賃貸ニーズをきちんと把握しておくことで回避できる可能性が高くなります。 

金利上昇リスク

不動産投資をする上では、運転資金を金融機関から借り入れることが一般的です。

もし返済期間中に金利が上昇すると、月々の返済金額が増え想定していたキャッシュフローが狂ってしまうリスクを秘めています。

近年は、低金利で推移しており、この先数年単位でも低金利の状態は続く見込みですが、10年~20年の中長期のスパンで見ていくと金利が上昇しないリスクがないとは言い切れません。

回避策として「5年、1.25倍ルール」というものがあります。

これは、金利が上昇した際に5年間は返済額の変更はない、かつ5年以降の返済額見直しの際にも、1.25倍までしか上がらないという、ローン契約者を守るルールです。

万が一の金利上昇に備えて、このルールが適用されるローンを選ぶことが大切です。

自然災害リスク

近年、日本においては豪雨による水害のニュースが多く聞かれるようになりました。

これを受けて、国土交通省では不動産を取引する際にハザードマップの確認を重要事項説明の対象として義務付けるようになりました。

出典:国土交通省

日本は地震大国でもあり、いつ2011年の東日本大震災級の地震が来るか分かりません。1981年に耐震基準が改正されていますが、それ以前に建てられた建物への投資は極力避けたほうが良いといえるでしょう。

また、火災保険や地震保険には必ず加入してリスクヘッジをするようにしましょう。

まとめ

いかがでしたでしょか。不動産投資の仕組みとメリットについて解説してきました。

不動産投資は、コロナ禍においても始める方が増えているなど有望な投資先です。老後の資産形成に不安を抱えている方は、ぜひ検討してみてはいかがでしょうか。

みんかぶ編集局

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