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不動産投資とは

総合人材サービス、パーソルグループのパーソルキャリア株式会社が運営する転職サービス「doda(デューダ)」が、2018年12月3日に自社に登録した約36万人のデータを元に、正社員として働く20歳〜65歳までの平均年収「平均年収ランキング2018」として発表したデータによりますと、2018年の全体の平均年収は「414万円」だそうです。 


平均年収を1つの例として挙げますが、月々の額面は34万前後で、手取りは30万円を切る金額になります。 

しかし、老後生活の平均金額はいくらかみなさんご存知でしょうか?


金融広報中央委員会が毎年実施している「家計の金融行動に関する世論調査(平成29年)」での老後生活費や貯蓄に関するアンケートでは、

 

  • 老後の一月あたり最低予想生活費:27万円
  • 年金支給時に最低準備しておく貯蓄残高:2,080万円 というデータが出ています。


手取り30万を切る状況の中で、定年までに果たして2,000万円の貯金作れるのでしょうか? 勤務年数が増えれば、給与も増えると考えている方も多いと思いますが、日本は累進課税制度を取っている関係で、稼げば稼ぐほど税金額が増え、手取り金額はほとんど増えないのが実情です。 


つまり、給与だけでは老後資金は作れないのです。給与以外で、資産形成をする必要があると私は考えています。そこで今回は、数多くある投資商品がある中で、本業が忙しくてもきちんと資産形成することができる不「動産投資」について書いていきます。


老後生活が不安で、何かをしなければいけないと悩まれている方は、ぜひ参考にしてみてください。

1、不動産投資とは?その仕組みについて

不動産投資とは、不動産を購入して、それを活用して収益を得る投資商品です。 大きく2つの収益を得る方法があります。

(1)インカムゲイン

不動産を取得して、毎月安定した家賃を得る手法です。 今の日本では、インカムゲインによる収益を得る手法が主流になっています。

(2)キャピタルゲイン

不動産の価格が上昇した時に、購入価格より高く売却して、その差額を収益として得る方法です。

しかし、不動産を高く売却した時は、「譲渡所得税」と言って、転売で得られた利益に対して税金を支払う必要があります。 


所有期間は5年を1つのラインに、短期と長期と税率は倍近く違うほど変わりますので、実際にいくらの利益を得られるかは、事前にきちんと計算することが大切です。

2、なぜ不動産投資がいいの?不動産投資ならではの4つのメリット

株、FXなど様々な投資商品がある中で、なぜ不動産投資がオススメなのでしょうか。 

以下にて、金融商品にはない、不動産投資しか享受できないメリットを書いていきますので、参考にしてみてください。

(1)他人資本(融資)を活用して、レバレッジを最大化にきかすことができる

不動産投資は、数多く投資商品がある中で、唯一不動産を担保にし、金融機関から融資を受けることができる投資商品です。 

少ない自己資金で数千万円もする不動産を所有し、その不動産を活用して資産形成することができるのです。 


都内の区分マンションであれば、物件の評価がきちんと出ていれば、諸経費なども全部融資を受けることができ、10万円の手付金だけで購入できるケースもあります。

 

もちろん、きちんと評価が出る物件であるのと、ご自身の属性によっての判断になりますので、一概にできることではないことご理解ください。

(2)生命保険代わりになる

不動産投資ならではの2つ目のメリットとしては、生命保険代わりになることが挙げられます。

物件を購入する時に融資を利用する場合、団体信用生命保険に加入する必要があります。


融資の返済期間中に、名義人が万が一死亡、もしくは高度な障害になった時、保証会社が残債を返済してくれますので、生命保険としての機能を果たしてくれます。 つまり、団体信用生命保険に加入すれば、生命保険に加入する必要がなくなります。 


なお、最近の団体信用生命保険の保障内容が非常に充実しており、「生活習慣病」や「病気やけが」の保障なども含まれる商品が出ています。


団体信用生命保険を検討することで、現在加入中の保障されていない保険を見直しすることによって、保険料の節約にも繋がるというメリットも挙げられます。

(3)贈与税・相続税などの対策として有効である

時価で評価される現金や金融商品と比較して、不動産は土地については路線価、建物については固定資産税評価額を基準に評価されますので、都心の物件であれば時価の約30%まで圧縮することができます。


例えば、お子さまに贈与を考えられる場合、1,000万円の現金だと約170万円の贈与税がかかるのに対して、不動産の評価価格が1000万円分贈与した場合、贈与税評価額が約300万円になり、更に110万円の非課税枠を差し引くことができ、190万円の課税価格に税率10%で、贈与税はわずか「19万円」になります。


1,000万円を贈与する場合、現金で贈与するより、不動産で贈与した方が「151万円」も節税に繋がります。

(4)インフレ対策になる

10年前の吉野家の牛丼は「280円」でしが、10年後の今は「380円」です。 つまり、我々の知らないうちに、インフレが進んで、お金の価値が下がっているのです。 

その中で、不動産はインフレ対策に適していると言われています。


なぜならば、インフレが進めることによって、物価が上昇しお金の価値が下がることになりますから、それに連動して不動産の価格も家賃も上昇するのです。 


つまり、インカムゲインもキャピタルゲインもメリットを得られることができ、一石二鳥です。

3、不動産投資の4つのデメリット(リスク)とその回避策

投資である以上リスクはつきものです。不動産投資もリスクがあります。 しかし、不動産投資の場合、事前にリスクを把握することができることによって、回避策を立てることができ、そのリスクを最小限におさえることができるのです。 


大きく以下の4つのデメリット(リスク)が挙げられます。

(1)空室リスク

不動産投資において、最も大きなリスクとして挙げられるのは「空室リスク」です。 確実な入居者がいれば、

基本的には毎月の融資への返済は家賃から対応することができますが、万が一空室になってしまった場合、ご自身でお金(空室家賃分)を出すことになります。


 ☆ 回避策 ☆ 

室リスクの回避策としては、空室になりにくい物件を選ぶことです。

 空室になりにくい物件として、以下のような条件が挙げられますので、参考にしてみてください。


  • 最寄り駅から徒歩10分圏内
  • 通勤・通学しやすい路線である 
  • エリアの家賃相場に合った家賃設定


(2)金利上昇リスク

上記「2−(1)他人資本(融資)を活用して、レバレッジを最大化にきかすことができる」にて、

融資を活用することができることを不動産投資のメリットとして書きましたが、一方、融資を利用することによって、返済期間中に金利が上昇する可能性があり、返済額が増えるリスクがあります。


2016年にマイナス金利実施により、今は史上最低の金利と言われており、これから上昇するリスクは大きいと言われています。 


☆ 回避策 ☆

では、金利上昇に備えて、どのような回避策があるのでしょうか。

それは、万が一上昇した時に備えて、「5年、1.25倍ルール」が適用されている商品を選ぶことです。


5年、1.25倍ルールというのは、金利が上昇したとしても、5年間は返済額の変更はないということ。

5年経過後の返済額見直した時においても、その返済額は1.25倍までしか上げられないというルールのことです。


全ての金融機関が取り入れているわけではないので、融資を受ける前にきちんと確認するようにしましょう。

(3)管理会社が倒産するリスク

不動産投資は、不動産を買ってからがスタートです。 つまり、管理会社の管理によって、あなたの不動産投資の成敗を大きく左右すると言っても過言ではありません。 

万が一管理会社が倒産すると、数ヶ月分の家賃が損をしてしまいますので、ぜひ避けたいところです。


☆ 回避策 ☆

会社のホームページに公開されている、社員数、売上、入居率などのデータをきちんと確認するようにしましょう。 

なお、管理会社が倒産する前のサインは、家賃の振込みが遅れることです。毎月決まった日程に家賃の振込みの確認をきちんとしましょう。

(4)地震などの天災リスク

日本は地震大国です。1981年に耐震基準が改正され、6月1日以後に建てられた物件は新耐震基準に満たされる物件になります。


新耐震基準は、震度6強~7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準に満たしていますが、万が一な時に備えて地震、その後の2次災害などに回避策を立てる必要があります。


☆ 回避策 ☆

日本は地震大国である分、耐震技術は世界トップです。

新耐震基準は震度6強~7程度に適用しているとはいえ、絶対はありませんので、地震保険に加入するといいでしょう。

4、融資が厳しくなった?最新の融資状況について

2016年1月にマイナス金利の実施により、不動産投資ローンの金利が下がり、融資を受けられるハードルもかなり下がりました。それにより、フルローンでの融資が多くあり、不動産投資に一気に人気を集めました。 


しかし、ご存知の方も多いと思いますが、昨年から銀行の不祥事などにより、不動産投資ローンが厳しくなりました。

(1)区分マンションの融資情報

区分マンションに関しては、


  • 金融機関が負うリスクが低い
  • 融資額が小さい
  • 商品の流動性が高い
  • 立地がいい


などの理由から、さほど影響を受けていません。

(2)一棟投資物件の融資情報

区分マンションと比較して、一棟投資物件の融資は厳しくなる一方です。

傾向としては、利回りが高い物件か、積算ができる物件でないとなかなか評価がでず、大体1〜3割の頭金が必要になる物件が多くなりました。 


つまり、一棟投資物件に関しては、フルローンでの融資は非常に難しく、ある程度の自己資金がないと購入ができないと言えるでしょう。

(3)不動産投資ローンの5つの審査基準

そもそも金融機関は融資する時の審査基準はなんでしょう。

金融機関によって、重視するポイントは多少異なる場合がありますが、基本的には以下5つの条件を審査基準にしています。


  • 収入
  • 金融資産
  • 勤務先
  • 不動産投資事業の計画性
  • 家族背景


 つまり、名義人に融資をしたら、返済ができるかどうかを厳しく見られています。名義人に万が一なことがあったとき、金融資産がどれくらいあるのか、家族が代わりに返済ができるのかなど、金融機関はリスクヘッジできるかどうかを総合判断しています。

5、不動産投資を始めるタイミングは?

不動産投資に興味はあるものの、資料請求したり、セミナーに行ったりたけれども、なかなか次の1歩を踏み出せない方も少なくないでしょう。 


いま金利が安いから、始めるタイミングだと思われている方もいれば、物件価格が高いから、もう少し様子見してからにしようと思われている方もいるでしょう。

(1)スタートタイミングが早い方が享受できるメリットも大きい

実は、スタートするタイミングは早ければ早いほど良い、投資のメリットを最大限享受できること、みなさんご存知でしょうか。 


不動産投資は融資を活用する投資商品になりますので、早めにスタートができれば、融資期間を最長で組めることができるので、月々の返済額も少なく、買い増しできる機会も増えます。

(2)プロに相談することが大切

不動産投資に限らずだと思いますが、投資を検討する時に、ご自身で情報収集される方は多いと思います。 

情報収集はもちろん大切ですが、しかし、一番正確に、最新の情報を持っているのはやはりプロです。 


よく物件探しから始められる方が多いですが、実は、ここは大切なのはしっかりとしたスキルがあるプロに相談することです。様々な条件の物件があるし、様々な投資目的を持っている方がいます。


その投資目的によって、購入すべき物件が変わるからです。つまり、最初から物件からではなく、プロに相談して、あなたの属性や投資目的に合った提案をしてもらうことが大切です。


あなたに合った投資プランが決まれば、プロがその投資プランを達成できる物件を紹介してくれます。

あなたよりも、プロが一番物件を分かっているからです。

(3)ある程度の自己資金が必要

購入したい物件によって、自己資金は変わりますが、たとえフルローンで受けられる区分マンションでも、

万が一備品が壊れたなどの突発的な出費に備えて、ある程度の自己資金が必要になります。 中古区分マンションを検討される場合は、大体100万円があれば大丈夫でしょうと言われています。


まとめ

今回は不動産投資について書きましたが、いかがでしたでしょうか。不動産投資は金融商品にはなく、不動産投資ならではのメリットがあります。


しかし、万人受けというわけではないので、自分の属性や投資目的に合うかどうかの判断が必要になるでしょう。ぜひ、これから不動産投資を検討されている方は、この記事を参考にしていただけますと幸いです