みんかぶ不動産

不動産投資のデメリットとは

投資である以上デメリット、リスクはつきものです。不動産投資も同じくデメリットがあります。 しかし、不動産投資の場合、事前にデメリット(リスク)を把握することができ、回避策を立てることによって、そのリスクを最小限におさえることができます。


今回は、不動産投資のデメリットとその回避策について紹介していきますので、不動産投資で成功したい方は、ぜひ最後までお読みください。

1、不動産投資は自分自身で回避策を立てることができる

国の経済に左右されやすく、値動きが激しく、事前に回避策を立てることが難しい金融商品と比較して、不動産投資は事前に正しくデメリットを把握することができれば、自身で回避策を立てることができ、たとえ失敗してもその損失を最小限におさえることができます。 


以下にて不動産投資のデメリットについて書いていきますので、参考にしてみて下さい。

2、不動産投資の5つのデメリット(リスク)

不動産投資には、大きく以下の5つのデメリットが挙げられます。 


(1)自分に合ってない投資プランによる自己破産リスク

(2)空室リスク 

(3)金利上昇リスク

(4)地震などの天災リスク

(5)管理会社倒産リスク


では、それぞれについて詳しくみていきましょう。

3、自分に合ってない投資プランによる自己破産リスク

こちらは不動産投資に限った話ではないですが、投資において自分に合った投資プランであることが非常に重要です。 つまり、ムリな投資プランではないことです。 特に不動産投資においては、物件価格が投資プランを大きく左右します。

中には、融資を活用できるからといって、 


  • ほとんど自己資金がない
  • 年収に見合ってない融資額


などが当てはまる方は、不動産投資をスタートする前にもう一度投資プランを見直してみて下さい。

4、空室リスク

今の日本は、毎月安定した家賃収入を得るインカムゲインの手法が主流になっています。 空室になれば、空室期間中の融資への返済や管理費などの費用はすべてポケットマネーから支払うことになります。 


このように万が一空室になった時の出費に備え、上記「3、自分に合ってない投資プランによる自己破産リスク」で紹介した、ほとんど自己資金がない方だと返済の対応ができない可能性が大きくなります。


また、6ヶ月以上返済が滞ってしまうと、金融機関に物件を差し押さえされて競売にかけられてしまいます。それに伴い中には自己破産をされた方も少なくありません。 従って、ほとんど自己資金がない方は不動産投資を避けるべきでしょう。 


では、空室リスクを回避するにはどうしたらいいでしょう。 それは「空室になりにくい物件」を購入することです。 具体的には以下の条件が挙げられます。


  •  自分が住みたいと思える物件 ・最寄り駅から徒歩10分圏内(近ければ近いほどいい)
  •  乗り換えなど利用しやすい路線である ・相場家賃に合った家賃設定 ・エリアの賃貸ニーズに合った間取りである 
  • コンビニ、ドラッグストアーなど生活しやすい環境である など。

 

なお、中古物件の場合、今までの入居状況を調べることができますので、購入前に確認するようにしましょう。 中には立地がよくても、部屋の中の設備が古すぎてなかなか入居が決まらない物件もあります。


確かに家賃を下げれば入居が決まる場合もありますが、長い目でみた際に、目の前の家賃を下げることではなく、リフォームなどして部屋の中をキレイにすることが、長期的な解決策と言えるでしょう。多少費用がかかったとしても家賃で回収できますので、家賃を下げた分の損失額と比較されるといいでしょう。

5、金利上昇リスク

史上最低の金利を言われている今、融資の返済期間中に金利が上昇するリスクは非常に高いと言われています。 金利が上昇することによって、月々の返済額が多くなりキャッシュフローにも影響がでます。 では、金利上昇リスクに備え、どのような回避策があるのでしょうか。

(1)短期プライムレートに連動した商品を選ぶ

金利は、短期プライムレートもしくは、長期プライムレートに連動して決まります。 長期プライムレートより短期プライムレートの方が金利も安定して推移していますので、金利設定が安い長期プライムレートの商品よりも、長い目で見た際に少し金利設定が高いですが、安定している短期プライムレートの商品を選んだ方がメリットが大きいと言えます。

(2)「5年、1.25倍ルール」が適用される商品を選ぶ

5年、1.25倍ルールというのは、金利が上昇したとしても、「5年間」は返済額の変更はない、また、5年経過後の返済額見直した時においても、その返済額は「1.25倍」までしか上げられないというルールのことです。 


なお、こちらのルールは全ての金融機関が取り入れているわけではないので、融資を受ける前にきちんと確認するようにしましょう。

6、地震などの天災リスク

地震大国の日本の耐震技術は世界でもトップレベルです。 1981年以後に改正された新耐震基準は、震度6強~7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準に満たしていますが、万が一のときに備えて、地震保険に加入されるといいでしょう。


また、地震後に最も恐れている2次災害の火災にも備えるといいと思いますので、火災保険も忘れずに加入しましょう。

7、管理会社倒産リスク

物件を高く評価してもらうには、管理会社の管理体制は非常に重要です。 つまり、不動産投資で成功するには、管理会社にかかっていると言っても過言ではありません。


 一棟物件の場合、管理会社1社に任せることは多いですが、区分マンションの場合、建物全体の管理を管理する管理会社と、自分が所有している部屋を管理する賃貸管理会社と大きく2つの管理会社に依頼されているケースがほとんどです。 万が一管理会社が倒産された場合、数カ月分の家賃収入が損すること認識しておきましょう。

(1)管理会社の情報を調べる

管理会社のHPにて、以下の情報を確認するようにしましょう。 

  • 財務状況 
  • 社員数
  • 売上
  • 入居率 など。

(2)新築の場合は開発ディベロッパーが管理会社のケースがほとんど

新築物件の場合、物件を販売するディベロッパーがそのまま管理をされるケースがほとんどです。 物件が良くても、その会社の管理体制に不安を感じた場合、その物件の購入をやめることも検討するといいでしょう。

まとめ

今回は不動産投資のデメリット(リスク)について書きましたが、参考になりましたでしょうか。 記事の中にも書かせていただきましたが、不動産投資ならではのデメリットもありますが、何よりも自分に合ってない投資プランでスタートすることが最も大きなリスクと言えます。 


不動産投資は長期に渡り買い増しをし、どんどん資産形成していく投資商品です。無理せずに一回で大きな物件を購入するのではなく、自分の収入状況に合った物件の購入からスタートし、どんどん買い増ししていければ大きな資産を築くことができます。これから不動産投資を検討されている方にとって、この記事は少しでもお役に立てれば幸いです