みんかぶ不動産

不動産投資のメリットとは

不動産投資は利回りが高い投資商品と思われている方も多いのではないでしょうか。2015年後半から物件価格上昇によって、今の日本の不動産投資は高い利回りを得にくい投資商品となりました。 


収益率が高くないのであれば、利回りが高い投資信託など金融商品の方がいいのではないと思われる方も少なくないはずです。実は、金融商品にはなく、不動産投資でしか得られないメリットがあるのです。 


そこで今回は、不動産投資ならではのメリットを紹介していきますので、不動産投資にご興味がある方は、ぜひ最後まで読んでみて下さい。

1、不動産投資の収益性

はじめに、今の不動産投資の収益性を把握しておきましょう。 物件タイプやエリアによって異なりますが、下記の利回りは1つの目安として参考にして頂ければと思います。


(1)区分マンション投資

 区分マンション投資は以下の利回りになっています。


  ①新築の場合

  • 東京など都心エリア:3〜4%前後 
  • その他地方エリア:5〜7%前後 

 ②中古の場合

  • 東京など都心エリア:4〜5%前後 
  • その他地方エリア:6〜8%前後


(2)一棟物件投資

  一棟物件投資は以下の利回りになっています。

  • 東京など都心エリア:3〜4%前後
  • その他地方エリア:6〜10%前後


 なお、頭金を出した場合、その金額は多ければ多いほど借入れ金額が少なくなり、月々の返済も少なくなるため、手取り金額が増え、上記で書いた利回りより高くなります。

2、不動産投資ならではの4つのメリット

続いて、不動産投資ならではの4つのメリットをご紹介します。 


 (1)他人資本を活用してレバレッジをきかすことができる 

 (2)インフレ対策として適している

 (3)贈与税・相続税などの税金対策に適している

 (4)生命保険代わりになる


 では、それぞれについて詳しくみていきましょう。

3、他人資本を活用してレバレッジをきかすことができる

数多くある投資商品の中で、不動産投資は金融機関から融資を受けて、少ない自己資金でスタートすることができる唯一の投資商品と言えるでしょう。 購入資金だけではなく、毎月入居者から振り込まれた家賃から返済にあてることができ、つまり、ほぼ完全に他人資本で運用して資産形成することができるのです。 


なお、昨年に金融機関や不動産投資会社の契約書改ざんなどの不祥事により、一棟投資物件の融資はかなり厳しくなり、物件価格の1〜2割の頭金が必要になるケースがほとんどになりました。一方、区分マンション投資の融資は、評価が出る物件であれば、相変わらずフルローンで融資を利用することができています。 


とはいえ、金融機関から融資することは借金であることに変わりないので、月々の返済ができるよう、空室になりにくく、賃貸ニーズが高い物件を購入することは大切です。

4、インフレ対策として適している

インフレとは、「物価が上がり、お金の価値が下がる」ことを言います。 戦後の日本は、2回極端と言われるほどのインフレが起きました。敗戦直後の1946年と、オイルショックが起きた1974年です。なんと1974年に起きた時のインフレ率は「31.4%」という驚きの数字でした。 


アベノミクス効果で経済が上昇しましたが、東京オリンピック終了後に景気が減退し、インフレが起きるのではないかと多くの専門家が予想しているそうです。


その中で、時価で評価される株や投資信託などの金融商品は、お金の価値が下がれば儲かった利益も下がることになりますが、不動産の場合、お金の価値が下がるけれど、不動産自体の価格は上昇しますので、つまり、不動産投資はインフレ対策として適しているのです。

 

東京オリンピックの影響により不動産の価格は上昇している、オリンピック後に不動産を購入した方いいと考えている方もいらっしゃると思いますが、2016年のマイナス金利の実施により、史上最低と言われているこの金利は、いつまで適用されるのでしょうか。


不動産の価格が下がったが金利は上昇してしまえば、月々の返済額は大きくなり、キャッシュフローが悪くなる上に、トータルの返済額も高くなります。 不動産投資はいかに有利な条件で融資を活用することがカギだと思っていますので、ぜひタイミングを見極めましょう。

5、贈与税・相続税などの税金対策に適している

上記にも少し書かせていただきましたが、株や信託などの金融商品は時価で評価されます。つまり、贈与や相続する時もその時価で評価されるので、1,000万円なら1,000万円と評価され、その金額に対して贈与税や相続税が課税されます。


 一方、不動産の場合、 土地については路線価、建物については固定資産税評価額を基準に評価されますので、更に、投資として賃貸に出された場合もっと優遇されるため、おおよそ時価の約30%まで圧縮することができます。 金融商品で相続した時と不動産で相続した時、相続税の違いを以下の例で見てみましょう。

(1)相続条件 

  • 法定相続人:奥さん、長男、長女 
  • 被相続人:主人
  • 相続資産:金融商品1億円

(2)相続税額

相続税額は下記計算式にて算出することができます。 


相続税額=(相続総財産額−基礎控除額)☓法定相続分☓相続税率


①基礎控除額

相続財産のうち、以下の計算式にて法定相続人の人数によって基礎控除額が決まります。

3,000万円+600万円☓3人=4,800万円


②法定相続分

それぞれの法定相続分は以下になります。 

  • 奥さん:1/2
  • 長男:1/4 
  • 長女:1/4


③相続税課税額

相続の財産から①基礎控除額を差し引いた金額が課税額になります。

それぞれの相続分に応じて、以下の金額になります。

  • 奥さん:(1億円−4,800万円)☓1/2=2,600万円
  • 長男:(1億円−4,800万円)☓1/4=1,300万円
  • 長女:(1億円−4,800万円)☓1/4=1,300万円


④相続税

最後に相続額に応じた税率で、それぞれの課税額は以下になります。

※出典:国税庁「相続税の税率」

なお、配偶者は「配偶者の税額の軽減」を利用することができ、わかりやすく言うと、法定相続人相当額は「1億6,000万円」未満の場合、非課税になります。詳しくは国税庁の「配偶者の税額の軽減」を参考にしてみてください。


  • 奥さん:0万円
  • 長男:1,300万円☓15%−50万円=145万円
  • 長女:1,300万円☓15%−50万円=145万円

(3)評価価格が1億円の不動産を相続したとき

①相続税課税額

相続税課税額:3,000万円


②相続税は「ゼロ円」

今回の場合、法定相続人3人がいることによって、基礎控除額は4,800万円ありますから、基礎控除額は相続税課税額を超えているので、相続税はゼロ円になります。つまり、時価が1億円の不動産で相続すると、相続税ゼロ円で相続を受けることができます。


なお、今回の例はあくまでも金融商品と不動産で相続した時の相続税をわかりやすく説明したものであり、相続税がかかる財産、かからない財産など細かい決まりもありますので、より正確な相続税を知りたい方はぜひ税理士に問合せしてみてください。

6、生命保険代わりになる

不動産購入時融資を利用する場合、団体信用生命保険に加入することができます。 団体信用生命保険は、万が一名義人が返済期間中に死亡、高度障害などになった場合、残債はすべて免除され、ご家族の方に無借金の投資不動産を残すことができます。 


なお、今まで生命保険の保障内容がメインだった団体信用生命保険でしたが、最近だとその保障内容も非常に豊富になったようです。 


例えば、オリックス銀行の45年ローンの団体信用生命保険の場合、 


  • がんの保障 
  • 生活習慣病の保障 
  • 病気やけがの保障 


など、保障対象がかなり増えました。 


また、糖尿病など今まで団体信用生命保険の対象外とされていた方には、「ワイド団信」という保険商品も提供しています。もちろん、保証範囲は少なくなりますが、全く保障がないよりは安心できると言えます。 団体信用生命保険の保障内容が豊富になったことによって、今まで加入していた保険商品を見直し、保険料を節約したり、今の自分にもっと必要となる保障内容を手厚くすることもできたりしますので、資産形成ができる上に、保険料の有効活用にも繋がります。

7、今は不動産投資を始めるタイミングなの?

不動産投資に興味はあるものの、セミナーに行って個人面談まで行ったにも関わらず、なかなかスタートする1歩を踏み出せない方が多いのではないでしょうか。 今は不動産投資を始めるタイミングなのか?という質問をよくいただくのですが、正直これには「正解がない」です。 


なぜならば、お客様によって属性や投資目的が様々だからです。どうしても利回りは6%がでないと買いたくないのであれば、物件価格が下がったタイミングだと思いますし、来年昇進する可能性が高いから、給料もアップしたタイミングの方が、より有利な条件で融資受けられるから来年がいいという方もいらっしゃいます。 


日本不動産研究所が2018年10月に不動産投資家調査のデータでは、「今後1年間の不動産投資に対する考え方」の質問に対して、なんと9割の方は「新規投資を積極的に行う」と回答しました。

※出典:日本不動産研究所「第39回 不動産投資家調査」(2018年10月) 


私たちは、不動産投資は「縁」だと思っています。物件を買える準備が整ってもいい物件に出会えないと買えないのが現実です。あれもこれも条件を出して、次がある次があるとなかなか決心ができず、あの時に買っとけば良かったと後悔された方もたくさん見てきました。 


従って、不動産投資を始める条件は事前にしっかりと決めるといいでしょう。 ただ、ここで注意していただきたいのは、ほとんど自己資金がない方は不動産投資すべきではないので、大きな失敗にならないようここは必ず守りましょう。

まとめ

今回は不動産投資ならではのメリットについて紹介しましたが、参考になりましたでしょうか。投資には投資ポートフォリオが非常に重要です。


リスクヘッジとしても1つの投資商品だけではなく、ご自身の投資目標に合わせて投資商品のバランスを考える必要があります。


ぜひ、この記事を参考にあなたの投資ポートフォリオの1つに加えていただけたら嬉しく思います。

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