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[入門]物件の購入方法

不動産投資の収支シミュレーション方法

2019/01/032020/02/26

不動産投資を始める際には、緻密な収支シミュレーションを行うことが非常に重要です。

収支シミュレーションの実施により、得られるキャッシュフローやリスクの予測を立てることができます。

今回の記事では、そんな不動産投資の収支シミュレーションの方法や役に立つツールをご紹介します。

不動産投資の収支シミュレーションとは

まず最初に、不動産投資の収支シミュレーションの基本について確認しましょう。

収支シミュレーションの概要

収支シミュレーションとは、不動産投資で毎月得られる収支(手元に残るキャッシュフロー)の見積もりを行うことです。

収支シミュレーションの実施により、毎月得られるキャッシュフローを予測し、その不動産投資が儲かるかどうかを判断できます。

また、不動産投資で生じ得るリスク(空室や価格下落など)を把握し、対策を立てることも可能です。

収支シミュレーションの注意点

どれほど緻密な収支シミュレーションを行っても、必ずしもそのシミュレーション通りになるとは限りません。

また、精度の高い収支シミュレーションを行うには、会計の高度な知識やツールの活用が必要です

簡単な収支シミュレーションの方法

次に、簡単な不動産投資の収支シミュレーションの方法をご説明します。

不動産投資の収支シミュレーションに必要な情報

不動産投資の収支シミュレーションを行うには、家賃収入と支出に関する情報が必要です。

具体的には、主に下記のような情報が必要です。

  • 物件の表面・実質利回り
  • 想定される家賃収入
  • 物件や土地の購入費用(仲介手数料などの諸経費含む)
  • 不動産の構造や面積
  • 自己資金や借入の金額
  • 借入条件(金利や期間など)
  • 賃貸経営に要する諸費用(修繕費や税金、広告宣伝費など)

どこまで細かく収支シミュレーションを行うかによって、必要となる情報は変わります。

ご自身の目的や希望に応じて、必要な情報を取捨選択しましょう。

収支シミュレーションの計算式

収支シミュレーションの基本となる計算式は、「利益=収益−支出」です。

収益にあたる家賃収入から、元本の返済や利息の支払い、物件の管理にかかる諸経費などの支出を差し引くことで利益を求めます。

下記の例を用いて、簡単な収支シミュレーションを行ってみましょう。

  • 家賃収入:80万円
  • 元本と利息の支払い:32万円
  • 物件管理の諸経費:40万円

この場合、一ヶ月の収支(利益)は下記の通り計算できます。

利益=80万円−32万円−40万円=8万円

より正確な不動産投資のシミュレーションを行いたいならツールを使おう

先ほどご紹介したのは、あくまで簡単な収支シミュレーションの方法にすぎません。

より正確に不動産投資の収支シミュレーションを行いたいならば、ITのツールを活用しましょう。

今回は、収支シミュレーションで役に立つツールを3つご紹介します。

【東急リバブル】不動産投資収益シミュレーション

こちらのツールでは、物件価格や自己資金や借入の額、家賃収入などの条件を入れるだけで自動的に年間の収入と手取り収入を計算できます。

最低限の情報のみで手軽に使えるため、手軽に不動産投資の収支シミュレーションを行いたい方にオススメのツールです。

参考:https://www.livable.co.jp/fudosan-toushi/simulation-shueki/

    CF(キャッシュフロー)シミュレーション|楽待

こちらも簡単に不動産投資の収支シミュレーションを行えるツールです。

簡単に使える点では東急リバブルのツールと同様ですが、こちらのツールでは「物件構造」や「築年数」、「建物面積」といった異なる指標を用います。

そのため、先ほどご紹介したツールと併用することで、より多面的な視点から収支シミュレーションを実施できます。

参考:https://www.rakumachi.jp/property/investment_simulator

IRRによる不動産投資収益計算Excelシート(Lite版)

より本格的に不動産投資の収支シミュレーションを行いたい方にオススメのツールが、IRRによる不動産投資収益計算Excelシート(Lite版)です。

文字通り、Excelのシートを用いて収支シミュレーションを行うツールとなっています。

IRRやマルチプル、NOI利回りといった専門度の高い指標を計算できるため、他のツールよりも精度の高い収支シミュレーションを実施可能です。

ただしこのツールを使うには、IRRやマルチプルなどを理解できるだけの会計知識が必要となるので注意です。

参考:https://www.vector.co.jp/soft/winnt/business/se493526.html

まとめ

不動産投資の収支シミュレーションと聞くと難しいと思いますが、実際には簡単な計算のみで行うこともできます。

今後、不動産投資を始める方は、まずは簡単な収支シミュレーションからはじめてみると良いでしょう。

MINKABU PRESS

みんなの株式をはじめ、株探、みんかぶFX、みんなの仮想通貨など金融系メディアの記事の執筆を行う編集部です。 投資に役立つニュースやコラム、投資初心者向けコンテンツなど幅広く提供しています。

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