みんかぶ不動産

不動産投資の収支シミュレーションをする方法

物件の購入方法
2019/01/032019/02/07

見込みの収支を計算しておくことは必須

不動産投資においては正確な情報を集めることが重要です。そのため、不動産会社の担当者にさまざまな質問をするかもしれませんが、聞いた話をそのまま鵜呑みにしてしまうのは問題です。実際は不動産会社の担当に利回りがよい物件だとすすめられたとしても、本当に利回りがよいのか判断することができない場合も多々あります。言われたことを鵜呑みせず、自分で収支を計算して確認するようにしましょう。

不動産投資で失敗する人の3つの共通点

不動産投資で失敗する人には「甘いキャッチコピーに弱い」「大胆」「リサーチ能力に乏しい」という3つの共通点があります。投資では大きな金額が動くだけに、慎重な人が成功する傾向があります。「夢のオーナー生活」「楽に稼ぐなら不動産が1番」「夢のセミリタイア生活」などといった甘いキャッチコピーが書店などでは蔓延していますが、その言葉だけを信じて誘いに乗ることは控えるようにしましょう。

また、「利回り◯%!」などといった常套句もありますが、その利回りが必ず約束さているということではありません。高い利回りに目がくらみ契約を急いでしまう、収支のシミュレーションをせずに購入して赤字を計上してしまう、リサーチをせずに紹介された物件がよいものだと信じて購入してしまうといった失敗につながる可能性もあるので、慎重に物件を選ぶようにしましょう。

利回りを考える

利回りとは物件の購入価格に対する収益の割合を表したもので、何年で投資資金を回収できるかを計算することができます。例えば、利回りが10%の物件であれば、10年で元金が回収できることになります。

この利回りには2つの種類があり、実情を表しているのは表面利回りではなく、実質利回りです。表面利回りは不動産の価格に対する年間の家賃収入の割合で、修繕費や空室率などは含まれていません。通常は税金や保険など年間の家賃収入に対してさまざまな支払いが生じますので、不動産の価格に対する年間の家賃収入から諸経費を差し引いた本当の収入の割合である実質利回りを参考にしましょう。

実質利回りと言われても、諸経費に含まれていない項目もあるため、見かけよりも利回りが低くなってしまうこともあります。自分で必要な支出を計算しすることで、赤字のリスクを軽減することができます。

収支シミュレーションはどんな要素を考慮すればよいのか

収支シミュレーションでは「利回りがどのくらいか?」ではなく、「具体的にどれくらいの金額が残るのか?」というのを念頭におくことが大切です。 不動産投資では、多くの人が銀行からの融資を利用することでしょう。

その場合は、家賃収入とローンの返済額の差額を第一に考えなければいけません。これがマイナスになっていると持ち出しが生じてしまいます。また、家賃収入とローンの返済額の差額がプラスであったとしても、所得税や固定資産税を支払う必要があり、結果的に赤字を計上してしまう可能性もあります。

例えば年に800万円の利益が出たとすると、23%の所得税がかかります。控除額63万6000円を加味して算出すると、120万4000円が税金で持っていかれる計算です。 銀行の融資を受けて不動産投資をしていた場合、元本の返済はこの中には組み込まれておらず、単純計算で「約680万円ーローン返済」が実際の利益相当になります。少なくとも所得税、固定資産税、家賃収入、ローンの返済額、保険料、管理費は支出としてシミュレーションに組み込むようにしましょう。

簡易的なキャッシュフローシミュレーションでであれば、「物件価格」「利回り」「物件構造」「築年数」「物件面積」「入居率」などを入力するだけでシミュレーション結果をグラフで表示してくれる不動産投資収益計算シートやアプリ、シミュレーションソフトがあるので、使ってみるのもよいでしょう。実際の投資判断をする際は不動産屋の提示した利回りなどで決めることはせず、税理士などの専門家によるアドバイスを受けながら正確な収支シミュレーションを実施することをおすすめします。



リスクも織り込んでおく

基本的に、「不動産投資はまずあらゆるリスクを計算し尽くして、それからやっと初めて動くこと」が大変重要になってきます。そのため、シミュレーションではリスクも織り込んでおくといざという時に慌てずに済みます。

特に空室リスクは重要な問題です。入居率が何パーセントを下回ると赤字になるのかを確認しましょう。そして、家賃収入が得られない時期のローンの返済をどのように行っていくかを検討しておきます。場合によっては返済計画の修正が必要になるかもしれません。

他にも修繕費のリスクについて考えておく必要があります。中古物件では設備の劣化があり、修繕が必要な場合があります。特に築15年を超えてメンテナンスがされていない物件は早い段階で水回りの修繕が必要になる可能性があります。このように物件を購入することで生じるあらゆるリスクをシミュレーションし、その後にリターンと比較して判断するようにしましょう。

まとめ

不動産投資では、単純な利回りに目を奪われることなく、実際の利益を丁寧に予測することが重要です。税金や保険、空室リスクなどの要素にも注目しながらシミュレーションすることが重要です。不動産会社の担当者の言うことを鵜呑みにせずに、自分の目で確認する癖をつけるようにしましょう。