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不動産投資の対象エリアをどう選ぶか?相場や環境を確認

物件の購入方法
2019/01/032019/09/18

物件を探すときの対象エリアをどう決めるか

不動産投資では、賃貸や売買の需要のあるエリアの物件に投資することが大切です。人口が増加している地域であれば住居の需要があると想像できますが、それに加えて将来の動きも予測しなければなりません。そのためには、きちんとしたデータに基づいて対象エリアを設定する必要があります。

人口と周辺環境

全国規模で見ると人口は減少していますが、人口の推移を細かく紐解いて見ると、大都市では人口が増加していることがわかります。都道府県レベルではエリアが大雑把過ぎますので、少なくとも市町村の人口推移の統計データを確認して、人口増加しているエリアをターゲットにするようにしましょう。

また、生活環境も重要なポイントです。人が住む場所では仕事がたくさんある、もしくは産業が発展していることがほとんどです。そこで、オフィスや商業施設、観光資源などが増加傾向にある街かどうかを調べましょう。ベッドタウンである場合は都心や商業都市へのアクセスがよいかどうかもチェックすると実情が見えてくるはずです。市町村によっては都市計画や産業計画を発表しているため、資料を見ればどのような街づくりをしようとしているのかがわかります。

さらに、住人の環境の安全や快適さ、病院や学校などの教育施設、レジャー施設が充実しているかということも参考になります。福祉制度が充実しているかどうか、犯罪発生率などを確認することで比較検討できます。ただ人気の高いエリアというだけで選ぶのではなく、なぜ人気があるのかを調べて、その現象がこの先も続くかということを調べるようにするとリスクが軽減できます。

物件の条件

需要があるエリアであることがわかったら、次に物件の条件からエリアを絞っていきます。 まず、駅からの距離で家賃が変わってくるので、対象エリアの家賃相場は細かく条件を分けて調査しておくとよいでしょう。特に入居者は駅から徒歩5分以内、10分以内などの条件で検索をかけることが多いため、賃貸物件のサイトを確認して検索上位に表示される物件かどうかを基準にするとよいでしょう。

また、実勢価格と公示価格についても考えておく必要があります。地価公示が実勢価格と同等であるとは限りません。建物によってはDCF法という収益を算出され、商業施設などが入った建物の場合、特別な評価方法で売買がなされます。また、マンションは分譲価格から土地の価格が決まるので、公示価格と差が出ることもあります。傾斜地や不整形の土地などは、公示価格よりも安くなっていますので注意が必要です。

こうした情報収集を行う場合は、セミナーなどで勉強したり不動産投資エリアデータブックなどを参考にしたりするとよいでしょう。家賃相場と物件相場を勘案して、どれくらいの期間で投資金が回収できるのかを基準にしてエリアを選定するのもおすすめです。

都市部?それとも地方?

便利な都心部や副都心部は人気があるため、常に賃貸や売買の需要があります。こうした需要がなければ収益を上げられませんので、やはり都市部は投資には向いていると言えます。ただし、都会は不動産の流動性が高く競合が多いため、本当の優良物件を手に入れるのは難しいでしょう。

一方で、駅から近いエリア、複数の路線が乗り入れる駅など、地方の大きな都市でも人口の増え続けているエリアはたくさんあります。地方の都市でも適切に分析して対象エリアを決定することで、十分に利益を出すことが可能です。住んでいる場所と遠い物件を購入する場合は、管理会社などの第三者の手を借りることが必要になるので、信頼できるパートナーを見つけておくと安心でしょう。



まずは見に行ける範囲がおすすめ

インターネットの掲載ページや広告などを読めば、駅からの距離や築年数、大きさなどを正確に知ることができます。しかし、その条件が本当に正しいとは限りません。例えば、徒歩5分以内と書かれていたのに踏切がなかなか開かず、駅まで10分以上かかってしまう物件や、道路や線路の近くで便利な立地を想像していたのに、実際に出掛けてみると物件と反対側が栄えていたというケースが挙げられます。このように実際に物件を確認しなければわからないことがたくさんありますので、実際に物件を訪れて街並みや雰囲気、周囲の環境などを確認するようにしましょう。

一番のおすすめは、自分が実際に住みたいエリアかどうかではないでしょうか。一人暮らしであればコンビニやスーパーが近いと便利であると容易に想像できますし、子供がいるのであれば近くに公園があることなどが気になるでしょう。そうした着眼点は入居者も持っているはずなので、エリアを設定する際にも役立ちます。慣れないうちは実際に自分の目で確認できるエリアがおすすめです。

まとめ

不動産投資は夢のあるものですが、十分な調査を行わなければ収益を上げるのは難しいと言えます。慣れないうちは実際に自分の目で確認できるエリアがおすすめです。まずは人口統計や都市計画の資料などを確認してエリアを選定することから始めましょう。