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[入門]物件の購入方法

不動産投資物件のエリア

MINKABU PRESS
2019/01/032020/02/04

不動産投資で悩むのが、物件のエリア選びです。首都圏地方都市では、物件の特徴や選ぶ際のコツは異なります。

 この記事では、不動産投資物件のエリアの基本をわかりやすくお伝えします。

不動産投資物件のエリア別特徴

不動産投資のエリアは、大きく分けて「首都圏エリア」と「地方都市エリア」に分けられます。

 ここでは、それぞれの特徴を見てみましょう。

首都圏エリア

東京23区その周辺のエリアは、人口が多く交通の便が良いので、大きな需要を安定的に見込めます

 ただし地価の高さや需要の大きさから、物件や土地はかなり高額です。

 そのため実質的な利回り(物件価格に占める年間家賃収入の割合)は、地方と比べて低い傾向があります。 

地方都市エリア

広島福岡などの地方都市エリアの特徴は、利回りが比較的に高く取れることです。

 物件価格が安い割に需要のある不動産投資物件であれば、10%以上の利回りを期待できるでしょう

 ただし地方都市エリアの不動産投資物件は、人口の減少や立地の悪さから、需要が低下するリスクが高いです。

首都圏エリアの不動産投資物件選びのコツ

首都圏エリアの不動産投資物件選びでは、下記3つのコツを押さえましょう。 

エリアごとに異なるニーズに適した物件を選ぶ

首都圏エリアは安定的な需要が見込めるため、基本的にどこの不動産投資物件を購入しても問題ありません

ただし、よりたくさんの収入を安定的に得たいならば、エリアごとに異なるニーズに適した不動産投資物件を選ぶと良いでしょう。 

たとえば、港区中央区などの都心3区は、年収が高く職場に近い場所に住みたいというサラリーマンから根強い需要があります。

一方で練馬区杉並区神奈川県の川崎市は、なるべく安い費用で住みたいと考えるファミリー層からの人気があります。 

こうしたエリアごとのニーズに合う不動産投資物件を選ぶと、より効率的に収益を得られます。

将来的な地価上昇も考慮する

首都圏エリアに特有なのが、地価の向上です。 

投資目的で不動産を購入する人も多いため、近年は地価が大きく上昇しています。 

地価が向上すると、不動産を所有しているだけでご自身の資産が増え、売却した際には多額の利益を得られます

資産形成という側面も考慮すると、地価が上昇する可能性の高いエリアで不動産投資物件を購入するのがベストです。 

需要があるけど比較的安い穴場のエリアを見つける

比較的土地や物件の価格が高い首都圏エリアですが、中には需要があるにも関わらず安く土地や物件を購入できる穴場エリアもあります。

たとえば人気のある、ターミナル駅の1つ、2つとなりの駅だと、交通の便は便利の上に物件価格は比較的に安くおさえることが可能です。賃貸で物件を探されるユーザーもこのように物件を探す人が増えているので、そのようなユーザー層を狙うのも一つのコツと言えるでしょう。

少しでも少ない資金で不動産投資を始めたいならば、このような穴場エリアを探すと良いでしょう。

地方都市エリアの不動産投資物件選びのコツ

比較項目 都心物件 地方物件
地方物件
高い
安い
家賃相場
高い
安い
表面利回り
低い
高い物件が多い
空室リスク
低い
エリアによっては高い
固定資産税
高い
安い
減価償却費
地方物件と比較すると少ない
土地が安いので多くとれる
競合物件
多い
エリアによっては少ない

地方都市エリアの不動産投資物件選びでは、下記3つのコツが大事です。

立地や利便性の良さを重要視する

地方都市エリアでは、とにかく立地や利便性の良さで需要が大きく変わります。 

ただ、都心エリアとは異なり、車をメインの移動手段として使われるエリアが多いので、高速の入り口が近い、主要道路に出やすいなども利便性を考える時の条件になるでしょう。 

ですので、立地の良さを重要視した上で不動産投資物件を購入するのがベストです。

人口動態や再開発の予定を確認する

現在の需要のみならず、今後の需要も不動産投資では重要です。

今は需要があっても、今後人口が減るなどして需要が低くなったら、不動産投資の収益も少なくなるためです。 

たとえば人口が増加傾向にあったり、再開発の予定があるエリアで不動産投資を始めたりするのがベストです。 

「〇〇町人口動態(再開発)」と調べると良いでしょう。 

安定的な需要を見込むなら転勤族などの社宅を狙う

転勤族などが住む社宅は、基本的にはサブリースとして安定して借りてもらえるので、安定した家賃収入を得ることができるでしょう。 

社宅として借りてもらえるには、ビジネス街エリア、通勤しやすいエリアの物件を選ぶことが重要です。

まとめ

不動産投資において、エリア選びは成功を左右する重要な要素です。

 この記事を読んでいる方も、各エリアの特徴やコツを知った上で、ご自身に適したエリアを選んでみましょう。

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みんなの株式をはじめ、株探、みんかぶFX、みんなの仮想通貨など金融系メディアの記事の執筆を行う編集部です。 投資に役立つニュースやコラム、投資初心者向けコンテンツなど幅広く提供しています。

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