みんかぶ不動産

仲介手数料や測量費用など不動産売却にかかる費用

不動産売却
2019/01/312019/09/18

売買契約にかかる費用

売買契約時に必要な費用項目と概算費用についてご説明します。

測量費用

正式名称を「土地境界確定測量」といいます。土地面積を計測し測量図にするためにかかる費用です。売却予定の土地と面している他の土地との境界を調査し、確認後、確定する作業を行います。これらの作業は土地家屋調査士が行い、測量費用として支払いが必要です。

土地面積にもよりますが、40万円前後が相場です。なお市有地、国有地に面している場合は官民立ち合いの必要があり、70万円前後となります。

測量は絶対必要というわけではありませんが、多くの場合買主より「境界確認書」を求められます。なお、土地登記簿に記載されている公簿売買で行う場合には測量費は不要です。

収入印紙税

売買契約書用の収入印紙代です。売買契約書に記載されている売却価格に応じて以下の収入印紙が必要です。

● 100万円超500万円以下 の場合1,000円

● 500万円超1,000万円以下 の場合5,000円

● 1,000万円超5,000万円以下 の場合10,000円

● 5,000万円超1億円以下 の場合30,000円

上記の不動産売買契約書印紙税は、2020年3月31日まで軽減適用されています。

印鑑証明書交付費用

売買契約書と同時に提出するのが、売買契約書に押印した印鑑の印鑑証明書です。法律上、売買契約書に押印するのは実印が必須ではありませんが、不動産業界の慣習上、実印での押印を求められます。

印鑑証明書交付費用は自治体により異なります。東京都港区の場合、1通あたりの手数料は300円です。



決済・引き渡しのときに必要な費用

次に決済及び物件の引き渡しに必要な費用項目とその概算費用をみていきましょう。

仲介手数料

不動産売買を仲介した不動産業者に支払う費用です。媒介報酬、仲介報酬といった名目で呼ばれ、成功報酬の意味合いがあります。売買価格に対して支払いますので、価格が高いほど仲介手数料もアップします。

仲介手数料は法律で上限が決められており、おおむね以下の計算式で算出されます。

仲介手数料=売買価格×3%+6万円+消費税

上記の利率は売買価格が400万円以上の価格部分に関する上限です。以下も参考までにご確認ください。

● 200万円以下の価格部分 売買価格×5%+消費税

● 200万円以上400万円未満の価格部分 売買価格×4%+消費税

仲介手数料は基本的には物件引き渡し時に全額支払いを行いますが、契約時に半額、引き渡し時に半額で支払うのが慣習です。

抵当権の抹消

不動産に住宅ローンの支払いの担保として抵当権が設定されている場合、抹消登記が必要です。抵当権が設定されていると銀行が物件の権利を持ったままになり、万が一競売にかけられてしまうと異議を唱えることができません。所有者移転登記をしたとしても例外ではありませんので、忘れずにローン解除を行ってください。

抵当権の抹消登記は、登録免許税が1,000円かかります。

登記費用

売却によって不動産の所有者が変わるため、「所有権移転登記」がかかります。前述のように抵当権がついていた場合には抵当権の「抹消登記」も必要です。もし、登記されている建物が、増築及び減築されている、用途変更がある、住所変更があるといった場合はこれらも同時に変更しましょう。

住所変更などの登録免許税は、1筆あたり1,000円かかります。筆とは土地登記簿における数え方で、1つの建物指す単位を1筆と表現します。

司法書士報酬

前述の登記手続きを司法書士に依頼した場合、報酬は1~2万円程度かかります。司法書士報酬には以下の費用が含まれます。

● 登録免許税

● 司法書士報酬

● 事前調査費用

● 事後謄本の取得費用

税金

続いては不動産売却にともない発生する税金項目と概算費用をご紹介します。

不動産譲渡所得税

土地や建物などの売却時に利益が出た場合にかかる税金です。不動産を所有していた期間により、以下の通り税率が変わります。

● 所有期間が5年を超える場合→課税譲渡所得金額×15%

● 所有期間が5年以下の場合→課税譲渡所得金額×30%

課税譲渡所得金額は以下の計算式によって求められます。 課税譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡時の諸費用)-特別控除

特別控除は譲渡益がある場合に限られ、マイホーム売却の場合は最高3,000万円、収用の場合は最高5,000万円が控除されます。



住民税

住民税も不動産の所有期間によって以下の通り利率が異なります。

● 所有期間が5年を超える場合→課税譲渡所得金額×5%

● 所有期間が5年以下の場合→課税譲渡所得金額×9%

不動産譲渡所得税と住民税は基本的にセットで計算されます。

司法書士や税理士など専門家の費用

登記や税金の手続きをご自身で行いたいと思う方も多いでしょう。しかし法律に関する手続きは必要書類が多く、非常に細かな性質があります。そこにかける時間と手間を考えると、専門家に依頼するメリットは大きいでしょう。また、誤った処理をしてトラブルを起こさないためにも有効です。

前述のように、司法書士に依頼するのは登記に関する手続きで、その報酬は1~2万円程度です。そして、不動産売買を行った場合はサラリーマンであっても確定申告が必要となり、譲渡所得の申告が必要です。これを税理士に依頼すると、報酬は10万~数十万円程度かかります。多くの場合、譲渡所得が大きいほど報酬も高くなります。

まとめ

ご紹介してきたように、不動産売却にはさまざまな費用が必要です。不動産売却前に事前に試算しておくことはもちろん、書類を遅滞なく準備する必要があります。そのため、法的な手続きには司法書士や税理士など専門家の力を借りることも大切です。