みんかぶ不動産

区分、一棟など収益物件の種類を知る

物件種別ごとの特徴

不動産投資の対象となる収益物件には、さまざまな種類があります。多いのは住宅で、建物内の一部屋を所有する区分マンション、一棟アパートや一棟マンション、戸建、シェアハウスなどが挙げられます。住宅以外は、区分物件では事務所や店舗、一棟物件ではビル、倉庫、工場などが代表的です。 住宅向け不動産は家賃収入が安定しているのに対して、事務所や店舗、企業向け不動産は高い収益が得られる可能性はあるものの、賃料の変動や空室などのリスクが高い傾向があります。ここでは住宅に絞り、区分物件と一棟物件のメリット・デメリットなどについて紹介します。

区分物件と一棟物件

区分マンションのメリットは一棟物件に比べて価格が安く、売買が盛んに行われていることです。ファミリー向けの物件であれば、買主が居住用としても販売することができます。しかし、空室になってしまうと家賃収入がなくなるだけでなく、管理組合から共用部の経費を請求されるので管理コストが高いなどのデメリットがあります。 これに対して、一棟物件は融資で購入できれば資金効率がよく、一部の部屋が空室になっても大打撃を受けにくいというメリットがあります。ただし、価格が高いので頻繁に売買されるわけではありませんし、保有中に大規模修繕工事を行う必要があるなど、物件保有のために多額の費用が発生する点はデメリットと言えるでしょう。

その他戸建など

その他、戸建は比較的少額で投資ができ、需要が高いので駅から遠くても入居者が決まりやすい反面、リフォームの費用や退去時の修繕費が割高です。テラスハウスは戸建に比べて価格が安いので比較的高い利回りが期待できますが、連棟式なのですべての棟の権利がないと再建築することはできないことや、売買が盛んでないなどのデメリットがあります。シェアハウスは空室リスクが低く、空き家を活用できるため初期投資が抑えられます。ただし、入居者間のトラブルが起きやすいというデメリットがあります。



物件を選ぶときに意識したい建物構造の違いと特徴

アパートやマンションへの投資を考える場合、建物の構造によって耐震性・防錆性・断熱性・遮音性・耐火性・耐久性などが異なり、不動産としての価値が変わっていきます。

● 木造(W造、W=Wood)

建物の躯体に木造を用いる構造で、法定耐用年数は22年です。他の建築構造に比べて建築費、修繕費が安く、固定資産税も安いという特徴があります。ただし、音や振動が伝わりやすい、耐火性や耐久性が弱い、シロアリなどの害虫被害に遭いやすいなどのデメリットがあります。日本の住宅ではもっとも一般的な構造のひとつです。 

● 鉄骨造(S造、S=Steel)

建物の躯体に鉄・鋼製の部材(鉄骨)を用いる構造で、法定耐用年数は鉄骨造で34年です。鉄筋コンクリート造に比べて建築費などのコストが安いものの、耐火性、耐久性の面で劣ります。倉庫や工場などで多く採用されています。 

● 鉄筋コンクリート造(RC造、RC=Reinforced Concrete)

コンクリートの芯に鉄筋を入れた構造で、法定耐用年数は47年です。耐震性・耐火性・断熱性・気密性に優れ、音や振動も伝わりにくいのが特徴です。ただし、建築費や修繕費が高く、また建物の重量が重いため強固な地盤が必要など、建てられる場所が限られる構造です。10階までのマンションのほとんどがRC造で建てられています。 

● 鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造、SRC=Steel Reinforced Concrete)

鉄筋コンクリートの芯にH型等の形状の鉄骨が入っている構造で、法定耐用年数は47年です。工期が長くなるものの、鉄筋コンクリート造よりも強度が高いという特徴があります。11階建て以上の高層マンションに多く採用されています。



どのような物件に投資するか方針を決める

ここまで、投資の対象となる物件の種類や建物構造から、メリット・デメリットについて考えました。次はこの情報をもとに、どのような物件に投資をするかという方針を決める必要があります。その場合、投資の目的が何かによって対象物件が変わってきますので、自分が何のために投資するのかを明確にする必要があります。

賃貸収入が目的の場合

リタイヤして月額100万円程度の専業大家を目指す場合は、銀行融資を利用して鉄筋コンクリート造の一棟マンションに投資するのがおすすめです。高い利回りを目指すのであれば、郊外の木造・軽量鉄骨アパートの築古物件を複数保有ことも考えられます。 老後の年金の足しにしたいのであれば、低額で買える築古の鉄筋コンクリート造の区分マンションを購入すれば、家賃収入が期待できます。戸建てや木造・軽量鉄骨アパートもよいでしょう。

節税対策の場合

給与所得の所得税の節税が目的であれば、都心で転売しても値下がりしにくい物件がおすすめです。鉄筋コンクリート造で8部屋程度ある一棟マンションを融資で購入して、減価償却費や管理費などで損益通算して赤字になれば還付金が得られます。 相続税対策として投資したいのであれば、資産に応じた物件を選びましょう。現金や土地で相続するより相続税を軽減できます。また、金融機関の融資を受けておけば、団体信用生命保険への加入で、名義人が死亡した場合に残債が代理弁済されるので、家族への負担がなくなり、しかもマンションが残ることになります。

まとめ

さまざまな種類がある住宅物件には、その構造によってメリット・デメリットがあります。また、経年変化による状態の変化もあるため、その物件の状況を見極めるようにしましょう。その上で、自分の求める投資目的に叶っているかどうかをしっかりと判断していくことが大切です。