みんかぶ不動産

物件購入、不動産売買契約までの流れ

物件の購入方法
2019/01/022019/09/18

購入したい物件の条件を決める

まず、自分が購入できる物件の範囲を調査しましょう。不動産投資で物件を購入する際に受ける融資では、属性が重要になります。 属性とは融資の可否に関わる項目で、具体的には職業、年収、自己資金などが関係します。例えば「年収〇〇〇万円以上」という融資条件を設けている金融機関も多く存在しますし、自己資金や人柄も重要視されます。フルローンを組む方法もあるものの、自己資金がなければ不動産投資は厳しいものになる可能性が高まります。 このような条件を加味して購入金額の目安が分かったら、次はどのような条件の物件に投資するかを決めます。新築で立地がよい物件を狙うのか、安く買える中古物件から始めるのか、戦略を立てていきましょう。

物件を探す

物件を探す最も簡単な方法は、不動産投資情報サイトにアクセスすることです。多くの場合、条件を指定して検索をかければ、該当物件を閲覧することができるようになっています。また、不動産会社に出向いて物件を紹介してもらう方法もあります。サイトに掲載される前の優良物件を紹介してもらえるケースがある不動産会社に出向くか、広い条件から物件を探せるネットを活用するかは物件探しに当てられる時間などにも左右されますので、一概にこれがよいとは言えません。まずは、気になる物件をピックアップして候補を絞っていきましょう。

候補物件の調査をする

購入候補の物件が見つかったら、その物件についてしっかり調べましょう。特に現地調査はとても大切です。書面では分からないことも多いので、直接自分の目で確認するのが一番です。内覧で建物の外観、室内はもちろんのこと、最寄り駅からの距離や周辺施設などは実際に歩いてチェックするとよいでしょう。 また、その土地・建物の登記簿を必ず確認しましょう。登記簿は「表題部」「権利部」に分かれています。表題部には物件の概要が記載されています。権利部は「甲区」と「乙区」に分かれていて、甲区では所有者の変更の履歴、乙区で抵当権などの内容確認できます。少なくとも物件の情報に誤りがないか、売り主が所有者と一致しているか、所有者がこの物件を購入した際の融資機関が疑わしいものではないかの3点については確認しておきましょう。

買い付けを入れる

購入したい物件が決定したら買い付けを入れます。買い付けとは、購入の申し込みをすることで、購入の意思を示す「買付証明書」を提出することで成立します。買付申込書には購入希望金額や支払い方法などを記入します。この書面で値引き交渉を行うことも可能です。 買付証明書に法的な拘束力はないため、買い付けを入れた後に購入をキャンセルすることはできますが、仲介の不動産会社からの信用が落ちる可能性があるので安易に行うべきではありません。

融資の申し込みをして審査を受ける

金融機関に融資の事前申し込みをして、審査を受けます。不動産会社に融資先の金融機関を紹介してもらう方法が最も効率的ですが、自分で融資先を探しても構いません。その場合は、金融機関が取り扱っている不動産投資ローンについてホームページなどで情報収集し、希望の金融機関に相談します。複数の融資機関でローンの種類や金利を比較検討して、自分に合うものを選ぶとよいでしょう。

売買契約の締結

宅建建物取引士から重要事項説明を聞いた後、売買契約を締結します。契約書に記載されている内容に問題がなければ署名捺印をして、一般的に売買代金の1割程度の手付金を支払います。売買契約を締結した後は、基本的に取り消しができません。契約書をよく読んで、瑕疵担保責任の範囲や特約などを確認しておきましょう。特にローンを組んで物件購入する場合は、ローン特約をつけるのを忘れないようにしましょう。万が一、融資審査に落ちてもペナルティなしで契約を解除することが可能です。

管理会社を選ぶ

物件探しと同様に管理会社選びも重要ですので、慎重に行いましょう。必ず管理会社に依頼する必要はありませんが、不動産投資初心者の方や本業を持つ方などが個人で管理するのは難しいと言えます。複数の管理会社に問い合わせをして、客付けの方法や管理物件の空室状況などを確認しましょう。不動産投資において空室率が高い状況は赤字になる可能性があるので、客付けに力を入れていて実績がある管理会社を選ぶとリスクが軽減できます。

ローン契約を締結する

ローン内容が承認されると融資承認の連絡があります。ローンの締結には、金銭消費貸借契約と合わせて、抵当権設定契約、団体信用生命保険の加入契約契約が必要です。

決済と引き渡し

ほとんどの場合、決済は平日の午前中に行われます。現地で物件の最終確認を行い、契約のとおりに引き渡しがされることチェックします。その後、売り主に対して決済金を支払います。それと同時に、司法書士に所有権移転等の登記の申請を依頼します。また、不動産会社に対して仲介手数料を支払い、固定資産税等の諸費用を日割り計算して清算します。最後に物件の鍵を受け取り、引き渡しが完了します。



まとめ

不動産投資物件を購入するまでの流れについて、段階的に紹介しました。あらゆる角度から物件を吟味した上で、契約書を隅々まで読み最も優良なものを購入するようにしてください。そして、継続的に利益を得られるように賢く運営していきましょう。