みんかぶ不動産

登記の印紙代、仲介手数料、税金など不動産投資にかかる諸費用

物件の購入方法
2019/01/022019/09/18

売買契約時に必要な印紙代

不動産投資における物件の売買や管理の契約では印紙税を納める必要があります。国税庁は印紙税が課される文書を第1号文書から第20号文書まで定めていて、不動産売買で印紙税が課される書類には「不動産売買契約書」「建築請負契約書」「土地賃貸借契約書」「金銭消費貸借契約書(ローン契約書)」などがあります。税額は書類の種類と記載金額によって異なり、次の契約書では1万円未満ならば非課税です。1万円以上の契約書には収入印紙を貼ります。

● 不動産売買契約書

● 建築請負契約書

● 金銭消費貸借契約書

記載金額とは消費税抜きの金額のことで、契約金額3240万円のうち消費税240万円などと消費税が分けて記載されている場合や、税抜か税込かが分かるように書かれている場合は、消費税を除いた金額に印紙税がかかります。契約書だけでなく、代金を受け取った側が発行する領収書にも収入印紙を貼付しなければいけません。ただし、領収書に収入印紙を貼付しなければいけないのは法人などに限られていて、個人が生活していた住居を売却した際の領収書には収入印紙は必要ありません。

税金、登記にかかる費用

次に不動産取引の際に発生する税金や登記費用について解説します。

● 印紙税

印紙税は契約書、領収書など課税事項が証明されている文書(かつ非課税文書にあたらない)に課される税金です。なお、非課税文書には不動産取引で発行される建物や駐車場の賃貸借契約書などが挙げられます。

印紙税は確定申告による所得納税や住民税徴収などと違い、収入印紙を購入して文書に貼りつけて消印をしなければいけません。ちなみに、必要な収入印紙を貼っていない書類は違法ですが、内容が無効になることはありません。

さらに契約書1通ごとに印紙を貼らなければいけません。つまり、売り手・買い手の双方が同じ内容の契約書に署名捺印した場合は、どちらの文書にも収入印紙の貼付が必要です。定められた金額を超えて誤った印紙を貼付してしまった場合は、所轄の税務署で印紙税の還付をしてもらえます。

● 登録免許税

登録免許税とは不動産や抵当権の登記の際に課される税金のことで、課税標準額に税率をかけた数字が税額となります。なお、税率は軽減税率、認定長期優良住宅・特例税率、認定低炭素住宅特例税率など課税時の税制によっても変わります。

● 司法書士への報酬

登記に司法書士が関わる場合は報酬を支払わないといけません。登記内容によって金額が異なり、多くの場合2万円〜15万円の範囲に収まります。

● 固定資産税、都市計画税

固定資産税・都市計画税は1月1日(賦課期日と呼びます)に土地や家屋の所有者に課される税金です。税額は固定資産税評価額をもとに計算され、納税義務者に通知が届きます。なお固定資産評価額は3年に1度改正されます。また、税額は以下の通り計算されます。計算式にある課税標準とは原則として固定資産税評価額のことですが、一定の条件を満たす土地や家屋では軽減措置が受けられます。

固定資産税=課税標準×1.4%

都市計画税=課税標準×0.3%(23区内)

※2018年12月現在。税率は税制改正によって変わることがあります。

● 不動産所得税

不動産所得税とは、不動産を取得した際に課される税金です。ただし相続によって取得した不動産は不動産所得税の対象外です。税額は以下の通りで、特例措置が設けられている場合があり、一定の条件を満たすことで税率が軽減されます。

宅地=(固定資産税評価額×0.5)×3%

家屋=固定資産税評価額×4%(住宅の場合は3%)



手数料や保証料

不動産投資では税金のほかにも手数料や保証料がかかります。具体的には仲介手数料、ローン手数料、ローン保証料などがあります。手数料や保証料は不動産会社や銀行によって異なるため、不動産の売買やローンを受ける場合、複数の仲介業者会社や銀行を比べることが大切です。 

仲介手数料は不動産の売買を仲介業者に依頼した際に発生する報酬です。また、ローン手数料は事務手数料のことで、ローン契約時に2〜5万円程度を支払います。場合によっては融資額の1%などのケースもあります。そして、リスクヘッジになるのがローン保証料で、入居者が決まらないなどローンを支払えなくなった際に保証会社が代わりにローンを返済してくれます。

保険料

不動産は現物資産ですので、よほどの事情がない限り保険に加入します。加入する保険には火災保険、地震保険、家財保険、団体信用生命保険などがあります。 

火災保険や地震保険は、火事や災害での被害を補填してくれます。家財保険は水漏れなどの理由で家財が損害を受けた際に活躍する保険です。そして、不動産投資で特に重要なのが団体信用生命保険です。この保険に加入することで、ローンの融資を受けている人(債務者)が亡くなるなど万が一のことがあった場合、借入残高分の金額が保険から支払われます。なお、団体信用生命保険に加入できなければローンを断られる場合もあるので、注意が必要です。



まとめ

印紙税やなど登録免許税など、不動産投資ではさまざまな税金がかかります。登記を司法書士に依頼すれば報酬も支払わなければいけませんし、不動産投資は現物を運用するため、火災保険や地震保険への加入は必須です。さらに債務者の万が一の事態に備えた団体信用生命保険はローン審査にも影響します。このように不動産投資では様々な諸費用かかかります。これらの諸費用を念頭に置いて不動産投資を始めるようにしましょう。