みんかぶ不動産

自主管理と管理会社委託のメリット・デメリット

物件の管理運用
2019/01/032019/02/07

自主管理とは?物件を自分で管理すると何がよいのか

物件の管理業務

不動産投資においては、物件を購入すれば終わりではありません。家賃収入を目的にした賃貸アパートや賃貸マンションでは、入居者も含めた物件の管理・運営をだれがするかという問題があります。この管理・運営が適切ではなく、入居者が集まらなければ、収益目的が達成できなくなってしまいます。 

この物件の管理には、オーナーが自分で管理する自主管理と、管理会社に委託する管理委託があります。では、賃貸物件の管理にはどのような業務があるかを見てみましょう。 主なものでは、入居者のマネージメントに関する業務として、入居者の募集・現地案内、賃貸契約の締結・更新、家賃の入金管理、家賃滞納者への督促・回収、入居者からの問い合わせ・トラブル・クレーム対応、退去時の立ち会いなどがあります。 建物の管理業務では、敷地や共用部の清掃、建物や設備の点検整備・補修などの業務があります。



自主管理のメリット・デメリット

これらの業務を自分で行う自主管理のメリットとしては、管理会社を使わないので委託料が発生しない分、利回りが高くなる点です。また、大家として経験を積むことでスキルが高まるというメリットもあります。

デメリットとしては、入居者のトラブルやクレームに対して基本的に365日24時間対応しなければいけないことです。所有者が会社勤務など別に本業があったり、所有物件が自宅から離れていたりすれば、迅速な対応が難しくなります。また、管理が行き届かないと、入居者に不満が溜まったり退去されたりする可能性もあります。さらに、すべてを自分で管理しなければならないので、労力も要り、ストレスもかかります。

このほか、入居者の募集を不動産会社に依頼する場合、不動産会社にとっては仲介手数料しか入らないので優先順位が低くなり、客付に不利となる点もデメリットとして挙げられます。

管理会社に委託すると費用はいくらかかる?

管理委託の内容

このように物件の管理業務は手間がかかります。このため、管理会社に委託されるケースがほとんどです。では、管理会社に委託する場合、どのような業務を代行してもらえるのでしょうか。

たとえば、区分マンションであれば、入居者募集、契約の締結・更新、家賃の入金管理、家賃滞納の場合の督促・回収、入居者からのクレーム対応、退去時の立ち会いなどです。 一棟マンションすべてを管理会社に委託する場合は、これらの業務に加え、建物や設備の点検整備・補修・トラブル対応、清掃・メンテナンスなどのサービスも代行してもらえます。ただ、これらの管理業務をどこまで委託するかはオーナー次第です。

管理手数料については、管理業務全般を委託した場合、相場は賃料の5~6%程度とされています。

管理委託のメリット・デメリット

次に、管理委託のメリットとデメリットについてみてみましょう。 メリットとして大きな点は、管理会社は豊富な経験、ノウハウを持っていて、適切な管理・運営をしてもらえることです。たとえば入居者募集では、他の物件よりも積極的に客付してくれたり、入居者がなかなか見つからない場合に、さまざまな入居促進策を提案してくれたりします。

オーナーにとしても煩雑な管理業務がなくなるので、時間的にも精神的にもゆとりを持つことができます。別に本職があれば、そちらに専念できるでしょう。また、管理を自分でしなくてもよいので、遠方の不動産を所有することも複数の物件を所有することもできます。 一方、管理委託のデメリットは、管理会社に管理手数料を払うので、利益が減ることです。また、リフォームなどの修繕工事も委託すると、リフォーム会社との仲介費用の分が高くなります。



自分の目標にあった管理方法を選ぶ

自主管理にするケース

自主管理にするか管理会社に委託するかは、決まりがあるわけではなく、自分が何を目指しているかによって決めるべきでしょう。

自主管理にするケースとして、たとえば別に本業があるため、とりあえず、区分マンションでオーナーとして管理経験を積みたいというケースが考えられます。また、自宅の近くに持っている土地にアパートを一棟建て、ご家族にも手伝ってもらうことで経費を抑えながら副収入を得ようと考えた場合、自主管理がおすすめです。

あるいは、将来、複数棟の物件を所有して大家を本業と考えている方の最初のステップとしても有効です。ひとまず、一棟アパートを購入し自主管理で経験を積んだ上で、マンション購入時は経験をもとに管理会社に委託する、というケースが考えられます。

管理委託にするケース

物件による家賃収入が第一優先で、物件の管理・運営にそれほど関心がなければ管理委託をおすすめします。

たとえば、節税対策として購入した場合や、家賃収入目的で自宅から遠くてもまず一棟マンションを買い、今後も場所を問わず物件を増やしていきたいという場合は、手間のかかる自主管理は避けて、管理を委託されるのがよいでしょう。

また、ゆとりのある生活ができるように老後に年金収入以外の収入源を確保しておきたいので、一棟マンションを買って、家賃収入を得たいというケースもあるでしょう。

まとめ

物件の自主管理と管理委託のメリット・デメリットを見てきました。自主管理か管理委託かは、管理費分の利益の減少と自主管理による煩雑さのどちらの負担が大きいかという判断によるでしょう。

初めて物件を購入しただけでも物件を所有するという大きなリスクを負うことになり、自主管理の煩雑さやストレスがさらに加わってしまいます。将来、大家を本業にするために勉強したいというのでなければ、管理委託の方が無難といえるでしょう