みんかぶ不動産

自分にあった不動産投資の目的と目標を決める

目的をまずははっきりさせることが大切

売却益や運用益が目的の場合

低金利が続く今日、ある程度資産を持っている方の中には、不動産投資を考えられている方もおられるでしょう。特にこれから不動産投資をはじめたいという方は、何のために不動産投資を行うのかという目的をまず決めることが大切です。 一口に不動産と言っても、アパートやマンション、戸建てなどのほか、駐車場、倉庫などさまざまな不動産があり、築年数も新築から築古まであります。どのエリアでどの不動産を選ぶかは、目的によって変わってきます。 では、不動産投資の目的にはどのようなものがあるでしょうか。大きく分けて、以下の2つの目的が挙げられます。 ・不動産を安く買って、高く売る売却益(キャピタルゲイン)を得る ・マンションなどの家賃収入という運用益(インカムゲイン)を得る 売却益を目的にするなら、土地の需要が高く、将来的にも地価が上昇する要素のあるエリアで物件を選ぶべきでしょう。また、不動産投資はインフレ対策としても有効です。インフレで地価や家賃が上がれば、売却益を出すこともでき、家賃を上げて収入を増やすこともできます。 運用益が目的で不動産の賃貸経営を本業にしたい場合、利回りのよい一棟アパートか一棟マンションを買い、その後順次買い増していけばよいでしょう。 また老後に向け、給料以外に月々6、7万円程度の副収入源が欲しいという場合は、区分マンションなどを購入することが考えられます。

所得税対策や相続税対策が目的の場合

企業に勤めていて、所得税や住民税の節税を目的にするのであれば、減価償却費がポイントになります。たとえば一棟マンションを買った場合、買った年に購入費を一括計上しないで、耐用年数に応じて分割し、毎年減価償却費として計上すれば大きな節税になります。また、もし賃貸物件の経営が赤字になった場合は、給与所得から不動産所得の赤字分を差し引いて課税が計算されるので、所得税が還付されます。 相続税対策としては、賃貸マンションを一棟購入した場合、建物は固定資産税評価額への課税、土地は国税庁が定めた路線価による相続税評価額の80%に対する課税となり、さらに貸家建付地の評価方法により更地に比べてさらに20%程度軽減されます。



また、金融機関でローンを組めば団体信用生命保険に加入するので、万一、ローンの名義人が亡くなったり高度障害になったりしても、残債は代理弁済され、残された家族に負担がかからず、しかもマンションは残ります。

目標をたてて計画的に行動する

目的が決まれば、次に目標をたてることが大事です。不動産投資の目標は、目的を達成するため、いつまでにどれぐらいの利益を得るかという期限と金額を示すことです。それによって、どうするかという方法あるいは手段が決まり、行動に移せます。 たとえば、現在サラリーマンでの給与所得が月額50万円、5年後の退職を計画していると仮定し、「5年後の退職時点には、不動産投資における賃貸収入でも給与所得と同額を得られるようにする」という目標を決めたとしましょう。 具体的な目標が定めれば、一棟マンションを購入するために必要な自己資金額や、金融機関からの借入額、取得物件なども具体的に設定していけるはずです。 また、老後の備えとして年金収入のほかに10万円程度の家賃収入を得たいのであれば、区分マンションへの投資がよいでしょう。 相続税対策であれば、マンション購入に充てられる自己資金額と、金融機関から借り入れできる金額から、購入する物件を検討しましょう。

目標をたてるときに必要になる情報

不動産投資をはじめるには以下の基礎的な知識が必要です。 ・不動産投資とは何か ・利益の出し方 ・メリットやデメリットなど また、今後の物価や経済の動向、あるいは不動産に関する国や自治体の政策などマクロ的な情報は、書籍、雑誌、セミナーなどを利用して集めることができます。インターネットなら、不動産会社はホームページの充実に力を入れていて、物件情報だけでなく、不動産投資に関する解説など詳しく掲載しています。公的機関やシンクタンクのホームページにも人口動向や開発計画などの重要な情報があります。 次に、エリアについての近い将来の情報が大事になります。そのエリアに住みたいという人が多ければ、家賃も高めに設定でき、売却する場合も高く売れる可能性があります。特に、将来その地域に電車が走る、駅ができる、再開発計画がある、容積率の規制緩和があるなど、エリアの発展に関する情報は重要です。そのような情報は不動産会社が持っているので、不動産会社の営業担当と知り合いになっておくとよいでしょう。 希望のエリアが決まれば、購入価格などを絞って物件を探します。物件では、利回りが指標になります。収益物件の広告などで、利回り何%と掲載されていますが、これは購入価格に対する年間の家賃収入の割合を示した表面利回りです。空き室が多ければ利回りが低くなるので、稼働率のいい物件を探すのがコツです。 物件が決まれば、現地に行って自分で現地の状況を確かめましょう。 このほか、ローンを利用するのであれば、低金利で借りられる金融機関などの情報も必要になります。

まとめ

不動産投資は、数百万円から1億円以上の高額になります。安易に取り組むと売却で損失を出す、低利回りで収益が出せないなどのリスクがあります。目的、目標を決めたら、しっかりと情報を収集しましょう。セミナーなどに参加して、専門家の話を直接聞くのもおすすめです。