みんかぶ不動産

資金ゼロでもはじめられる?不動産投資の資金計画のたてかた

不動産投資に頭金は必要?

頭金とは、不動産をローンで購入する際に、始めに払うまとまったお金のことです。例えば3000万円の物件を、金融機関から2500万円の融資を受けて購入する場合、頭金は500万円必要になります。もちろん、金融機関からの融資上限が2500万円というだけなので、頭金を1000万円に増額することもできます。一方で、物件価格の100%かそれ以上の融資を受ける「フルローン」「オーバーローン」を組めば、頭金は必要ありません。 一般的に、これまでの返済実績や他の所有物件などがない個人投資家や個人事業主は、信用の問題もあり、金融機関からの融資を受けづらいという現状があります。そのため、一般に不動産投資のローンを組む場合、物件価格の1割~3割を頭金として納めるのが目安とされています。また、「フルローン」が認められたとしても、不動産所得税や火災保険料などの諸経費が別途必要になります。物件購入後の運用や利息のことを考えると、やはり物件価格の1割~3割は頭金として支払っておきたいところでしょう。

フルローンを受けたいときは

一方で、物件価格の何割という金額を用意するのは大変なので、フルローンを検討する人もいるかもしれません。 フルローンを利用できる条件は、信用力が物件の価格を上回っている場合に限られます。また、余裕のある支払いプランを組んでおかなければなりません。例えばアパートを一棟買いする場合、1部屋の空き室で家賃収入がローン返済額を下回り、自己資金から補うことになってしまうような計画は好ましくありません。フルローンを組むときは資金ゼロで始められるという利点だけではなく、注意点にも目を向けることが大切です。

資金ゼロでも始められるフルローンの注意点

フルローンとは、物件の購入資金全額を金融機関からの融資によって調達することです。自己資金ゼロでも不動産投資を始めることができるという大きなメリットがあるものの、以下のような注意点・デメリットを踏まえた上で利用する必要があります。

毎月のローン返済額が増える

融資額が増えるということは、その分毎月のローン返済額も増えるということです。不動産投資では家賃収入から収益を得て、ローン返済や必要経費を差し引いた額が実利益になります。ローン返済額が増えると実利益を損なうばかりか、空室の状況によっては返済が滞ることになりかねません。

金利が高くなる場合がある

金融機関によって借入額に応じた金利が異なります。フルローンで担保を設定しない場合、金利が高くなる傾向にあります。頭金の割合を高くしたり返済期間を短く設定したりすることで金利が下がるケースもあるため、完済までに支払う金利の金額についても検討しておきましょう。

競合と比べて不利になることもある

収益率が高いと予想される物件には人気が集まるので、複数の買い手が現れることがあります。そういったときに、頭金を用意している人とフルローンを組む予定の人では、頭金を用意している人の方が優先される可能性があります。これは売り手の考えにも依存するので一概にはいえませんが、フルローンにはこのようなデメリットがあることも頭に入れておきましょう。

物件を売却できない場合がある

フルローンで購入した物件を売却しようと考えたときに、売却額よりもローン残高の方が高かった場合、物件を売却しても赤字になることがあります。このローン残高を支払ってからでないと、一般売却はできませんので注意が必要です。ただし、ローンが残っている物件を相場の価格で売却できる、任意売却という方法を選択することはできます。

どのような要因で初期に必要な金額が変わるのか

初期にかかる金額の大部分は頭金です。頭金は金融機関から借り入れられる金額によって変化するため、注目すべきは融資額に影響を与える項目でしょう。

融資額が変動する要因

金融機関はローンの返済義務を果たしてくれる人物かどうかを判断して、融資金額を決定します。たとえば融資を受ける人の職業・年収・所有している資産などの属性や、市況、金融機関との付き合いの履歴、対象物件の価格などによって信用力が決まります。当然、年収が高い人、医師や公務員といった社会的地位が高い人、十分な資産を保有している人などは信用力が高く、融資を受けやすいといわれています。それでも借り入れできる金額は、物件価格の9割程度に落ち着くようです。

頭金以外に必要な諸経費

不動産投資を始める上で初期に必要な資金は、頭金だけではありません。以下の諸経費も必要になります。必要経費として念頭に置いておきましょう。 

● 火災保険料 

● 登記費用(所有権移転や抵当権設定の登録免許税・司法書士手数料など)

● 不動産取得税 ・契約書に貼付する印紙代 

● 不動産投資ローン融資諸経費 ・不動産会社へ支払う仲介手数料

まとめ

不動産投資を始める上で、頭金の有無やどの程度の自己資産を準備すべきかなどは、個人の資産状況によって変わります。フルローンを利用する場合は余裕を持った資産計画があると安心です。信用力に自信がない場合は、購入を検討している物件価格の3割ほどは自己資金を準備しておくと安心でしょう。