みんかぶ不動産

不動産投資におけるエリアの選び方とは?コツや注意点 を解説

筆者: 八木 チエ不動産投資管理
2019/07/24


「不動産に投資してみたいけど、どのエリアを選べばよいのか分からない」

「不動産投資でリターンを期待できるエリアを選ぶコツを知りたい」


将来のために不動産投資を始めるならば、エリアの選び方を知っておくことが重要です。人口が減少している今では間違ったエリアで不動産を購入すると、空室リスクによって利回りが悪化します。


どうすれば適切なエリアに投資できるのか、場所を選ぶときのコツや注意点を知っておきましょう。


1.不動産投資で狙うべきエリアとは

不動産によりリターンを得るには、投資した不動産に他人が入居してもらうことが必須です。空室が続けばいつまでも賃貸収入を得られず、投資による損失が大きくなります。


入居ニーズが高いエリアに投資することで、不動産からの賃貸収入や売却益に期待できるものです。不動産が空室になりにくいエリアには以下4つの特徴があります。


  • (1)将来的に人口が増えること
  • (2)住居に対する需要が高いこと
  • (3)交通の便が良いこと
  • (4)再開発が見込んでいること


なぜ、これらの要素があると賃貸収入を見込めるのか、その理由を詳しく理解しておきましょう。


1)将来的に人口が増えること

日本では少子高齢化によって人口が減っていく傾向であり、人が少なくなれば不動産の需要も少なくなります。2100年には日本の人口が7496万人になることが予想されているのです。

参考:https://news.yahoo.co.jp/byline/fuwaraizo/20190714-00132538/


国内全体では人口が減少していますが、一部のエリアでは人口が増えているところもあります。例えば東京都の人口では平成13年に約1,200万人であるのに対して、平成31年では約1,380万人まで増加する見込みです。

参考:http://www.metro.tokyo.jp/tosei/hodohappyo/press/2019/01/29/25.html


人口が増える理由としては企業が多く集まり、ビジネス街や商業施設があるから生活しやすいからです。公共交通機関が発達しているから移動しやすく、利便性が高いメリットもあります。


便利に生活できる都心部のほうが、利便性の低い地方に比べて人口が増えやすい傾向です。空室リスクを減らすためには、将来にわたって人口が増えやすいエリアに投資することが重要です。


2)住居に対する需要が高いこと

日本の実情には少子高齢化だけでなく、単身者の増加という要素もあります。内閣府の少子化の原因によると、2000年の20歳から34歳の男性未婚率は68.2%であり、女性未婚率は55.5%です。

参考:https://www8.cao.go.jp/shoushi/shoushika/whitepaper/measures/w-2004/html_h/html/g1210000.html


単身者の割合が大きい今では、ファミリー世帯向けの住居よりもワンルームのほうが需要は大きく、1人暮らしに最適なお部屋に投資することで、入居者が決まりやすいところがメリットです。


注意点は投資するエリアによって住居に対する需要が変わる場合があります。家族で生活する人たちが多いエリアでは、ファミリー向けのマンションや戸建ての需要も少なくないです。


投資するエリアにおける人々の年齢層や家族形態を考慮したうえで、物件を検討してみることを勧めます。


3)交通の便が良いこと

日本国内では多くの社会人が都市部で働くために、電車やバスなどを利用して通勤しています。毎日働く社会人にとって交通の利便性は重要であり、ターミナル駅にアクセスしやすい物件の人気は高いです。


例えば首都圏エリアの千代田区や中央区の場合、電車に乗るだけで各ターミナル駅に30分以内で到着します。アクセスしやすい場所では賃貸のニーズが大きく、社会人がすぐに入居してくれる傾向です。


また複数の路線が利用できる駅の近くにある場合、入居者への利便性がより良くなることで需要が高まります。


不動産に投資する際は最寄り駅に徒歩10分以内に着けて、主要駅にアクセスしやすいことを目安にしてみると良いでしょう。


4)再開発が見込んでいること

日本では主に首都圏で再開発が計画されています。古くなった施設や広場などを整備し直すのが再開発の目的であり、不動産の需要は再開発により大きくなる傾向です。


再開発が進むことで利便性はより改善されて、エリアのブランド力が高まることで価格が高くても住む人が現れるようになります。不動産を検討するときは再開発の有無をチェックすることも重要です。


2.不動産投資にオススメのエリア

リターンを得るためには、どのような特徴があるエリアで不動産投資すべきかを上記にて解説してきました。「選ぶべきエリアは分かったけど、具体例を知りたい」と思った人も中にはいるでしょう。


日本国内で不動産投資を始める場合、以下の3つのエリアで物件の購入を検討してみることがオススメです。


  • (1)首都圏
  • (2)関西圏
  • (3)北九州


なぜ、これらのエリアを検討すべきなのか、理由を詳しく解説します。


1)首都圏

人口が増加している東京都を含む首都圏は、不動産投資を始めるのに最適なエリアです。賃貸の需要があるから空室リスクが少なく、投資による賃貸収入に期待できます。


例えば神奈川県の川崎区や中原区の場合、新橋や新宿といった主要駅に30分以内で到着できるのが魅力です。東京都へスムーズにアクセスできるから、サラリーマン世帯からの需要が大きいです。


「関東住みたい街ランキング2019」で1位の横浜市も投資先としてオススメのエリア。東海道線や湘南新宿ラインなど交通網が発達しているだけでなく、商業施設が多い利便性の良さもあります。


不動産投資の資金力があれば、東京都の千代田区や中央区を検討するのも良いです。利便性の高い都内はサラリーマンからの需要が高くて、首都圏郊外よりもリスクを減らせます。


2)関西圏

商業が発達している関西圏も投資しやすいエリアであり、大阪市や豊中市といったアクセスの良い場所が候補として挙げられます。首都圏より不動産価格が安いため、投資するハードルが低いところがメリットです。


関西圏で不動産投資するときのポイントは、大阪駅や梅田駅に乗り換えなしで行けることです。ビジネスや遊びなどで行く機会が多いターミナル駅にアクセスしにくいと、物件への需要が減ってしまいます。


大阪府人口減少社会白書によると、大阪の人口は2010年から100万人以上減っているデメリットもあります。ちょっとした利便性の悪さが空室リスクとなるため注意しましょう。

参考:http://www.pref.osaka.lg.jp/attach/10938/00122693/tyouryuu_26.6.pdf


3)北九州

福岡県の福岡市や北九州市は本州からの玄関口であり、再開発により利便性が高い特徴があります。平成30年福岡県の人口と世帯年報によると、平成の間は人口が増え続けているところがポイントです。

参考:http://www.pref.fukuoka.lg.jp/uploaded/attachment/51701.pdf


不動産投資の候補エリアに挙げられるのは福岡市と北九州市の2つで、福岡市は人口が増加している傾向であり、物件を運用することで安定した収益を獲得できます。


北九州市は全体で見ると人口が減っていますが、一部では再開発により需要が高まっているところもあります。条件のよい物件に投資できれば、福岡市よりも高い利回りに期待できます。


空室リスクが低いエリアは物件の価格が高くなりやすく、利回りが悪くなる傾向です。人口の推移だけでなく、エリアの需要も考慮したうえで物件を検討しましょう。


3.不動産投資のエリアを選ぶときの注意点

不動産は流動性の低い投資先であり、一度購入してしまうと手放すのが難しいものです。リターンが得られずに損するのを防ぐためには、以下4つの注意点を参考にしましょう。


  • (1)そのエリアに住むことを想像してみるべき
  • (2)住みたい街ランキングを参考
  • (3)周辺環境が悪いと避けられる可能性が高い
  • (4)首都圏以外では不動産投資のリスクが大きい


それぞれの注意点を詳しく解説します。


1)そのエリアに住むことを想像してみるべき

あなたが投資した物件を利用するのは他人であり、他人からのニーズを満たしていなければ入居されにくいです。リスクを減らすには、自分がそのエリアに住むことを想像してみることが重要です。


もし検討している物件に住むことを想定した場合、築年数や周辺環境を気にする人は多くいるでしょう。経年劣化が激しくて周辺の治安が悪ければ、安い賃料でも入居する人は少ないです。


また近くにお店が少なかったり、最寄り駅まで10分以上歩いたりする場所も避けられる傾向があります。利便性が悪ければ賃料を下げる必要がでてきて、利回りが悪化してしまうこともあります。


不動産投資は数年から数十年まで続く長期投資であり、継続運用が難しい物件を選ぶのは避けるべきです。物件に目星をつけたら、そこに自分が住むことを想像してみると良いですね。


2)住みたい街ランキングを参考

不動産業者ではユーザーからアンケートを取り、人気度の高い街をランキング形式で掲載しています。利用者からの人気が高いエリアを知ることで、投資の参考にできるでしょう。


例えばSUUMOの住みたい街ランキング2019では、関東や関西の人気エリアが掲載されています。関東では横浜や恵比寿、関西では西宮北口や梅田の人気度がもっとも高いです。

参考:https://suumo.jp/edit/sumi_machi/


SUUMOのランキングでは20歳から49歳までを対象としているため、社会人からの賃貸ニーズを知るのに便利です。ランキング上位のエリアであれば、空室リスクをある程度抑えられます。


3)周辺環境が悪いと避けられる可能性が高い

基本的に人々は利便性を重視して物件を選んでいますが、ホテル街や居酒屋が並ぶ繁華街の近くは避けられる傾向です。治安が悪化する原因が周辺環境にあると、物件を選んでくれる人が少なくなります。


逆に食料や日用品を購入できるお店が近くにあり、治安に問題がなければ需要が大きくなるものです。不動産を検討する際は周辺にどんな施設があるかチェックしましょう。


4)首都圏以外では不動産投資のリスクが大きい

これから日本の人口が減るのは明白であり、企業や人が集まらない地方では衰退が進むところもあります。人がいなくなれば物件の入居率は下がり、投資によるリターンが少なくなってしまうのです。


逆に東京では未だに人口の増加が続いていて、条件のよい物件に投資することで安定した利回りに期待できます。不動産投資の安定性を重視するならば、首都圏エリアを検討されるといいでしょう。


まとめ

不動産投資におけるエリア選びのコツは人口が増えて、利便性が高い場所を見つけることです。人が集まり便利な生活ができるエリアであれば、所有する物件の空室リスクを抑えられます。


投資する際は物件のエリアだけでなく、周辺環境や住みやすさも考慮することが重要です。不動産の長期投資によるリターンを得るために、エリアや環境を重視して物件を選びましょう。


八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。