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不動産投資のメリットとは?他の投資商品で得られない魅力を詳しく解説

筆者: 八木 チエ不動産投資とは
2019/07/302019/08/14

昨今減収・社会保障に不安だったりなどの懸念より、老後資金のために今から準備しておこうと投資などにより資産形成を検討されている方が増えてきています。


株、FXなど様々な投資商品の中で、不動産投資も注目されています。不動産投資はマイナス金利実施により、サラリーマンでも有利な条件で融資を受けられるようになり、人気を集めました。また、生命保険代わりになる、インフレ対策に適しているなどのメリットも挙げられます。

そこで今回は、不動産投資のメリットにつきまして、詳しく書いていきますので、これから不動産投資を検討されている方は、ぜひ最後まで読んでみてください。



1.不動産投資5つのメリット

不動産投資には、大きく下記5つのメリットが挙げられます。

  • 1.個人年金になる
  • 2.少ない自己資金で他人資本にてスタートすることができる
  • 3.生命保険の代わりになる
  • 4.インフレ対策になる
  • 5.相続対策に有効に活用できる

次に上記メリットを幾分か詳細に説明致します。


2.老後の年金代わりになる

一般的に老後の生活資金という位置づけになっている年金ですが、近年この年金に対して様々な疑問点・不安点が耳にされます。ここ直近では、実は2,000万円足りないのですよという説まで出てきていることによって、老後生活にますます不安を感じる方も多いでしょう。


厚生労働省・国会議員を中心に試行錯誤しているようですが、明確かつ高い信ぴょう性がある政策は期待し難い予兆もあるようです。ただこの問題に関しては公務員にしても会社員にしても、65歳定年・70歳定年になるという措置も噂に出ているようです。


とは言え、いつ実施されるのか、そもそも実施されるのかが不透明な中で、ご自身で準備・措置が必要そうです。実は不動産投資はきちんと定年までに完済ができれば、毎月入ってくる賃料収入は年金の補足金になるのです。そのため、定年までに完済できるシミュレーションをすることが大切です。


3.少ない自己資金で他人資本にてスタートすることができる

1)大金を準備しなくてもチャンスはある

不動産投資を聞いた際に数千万円、億単位もかかるのでは?と自分には無縁と感じられた方も少なくないのですが、実は不動産投資は数多くある投資商品がある中で、唯一融資を活用して、少ない自己資金で始められる投資商品です。


2)今は史上最低金利である

2016年のマイナス金利実施により、不動産投資ローンも史上最低金利と言われています。それまでにご年収が高い、高属性な方と審査基準が厳しかったのですが、実は今はサラリーマンでも有利な条件で融資を受けられるようになりました。


とは言え、やはり区分マンション投資はご年収500万円前後、一棟投資物件は700万円以上とある程度ご年収に対して目安となる数字が出ています。しかし、昨年の金融機関の融資の不祥事の影響を受け、一棟投資物件の融資がかなり厳しくなり、ご年収に対して、物件の評価に対しても審査基準が厳しくなっていると言えます。

また、フルローンではなく、自己資金を1~3割前後出すことを条件にしている金融機関も多くなり、一棟投資物件の購入をご検討される方は、ある程度自己資金がないとなかなか難しいと言えるでしょう。


3)審査を通るためのコツ

①貯金がある程度多めにある

個人の属性(年収・勤務先・自己資金)は、審査の時に重要視されます。自己資金を出さなくてもいいですが、融資を申請する金融機関に、貯金が多いと有利だといわれています。


②物件の評価が高い

金融機関は融資額を決める時に必ず物件の評価を行います。万が一、名義人が返済を滞った場合に備えて、きちんと融資額を回収ができる物件ではないと融資を出しません。

従って、フルローンで融資を受けたい方は、評価が出る物件を購入する必要があります。逆に言えば、金融機関が融資でない物件は購入することを避けるべきでしょう。


③年収が高い

返済力の判断基準としては、年収も見られています。年収が高ければ返済能力が高いと判断されます。なお、不動産投資ローンの借入額の目安は年収の7~10倍ほどとされています。


4.生命保険代わりになる

不動産投資ローンを受ける時に、団体信用生命保険に加入することが義務付けされています。もしオーナーさんに万が一のことがあった場合、ローンのないマンションなどを家族に遺してあげることができます。

ローンのない投資用不動産によって家賃収入が生じ、まるまる家族のもとに残り遺族年金にもなります。そしてもし何かあり大金が必要ならば、売却してまとまったお金を手に入れることもできます。


一般的な生命保険というのは保険料を支払って保障が確保されるのに対して、不動産投資は賃料収入を得ながら同時に生命保険同等の保障を得られるので、生命保険に加入されている方は、保険の見直しをすることによって、今まで生命保険に支払っていた保険料を他の投資に回すこともできるという一石二鳥な効果があります。


5.贈与税・相続税などの税金対策に適している

不動産投資では、相続税評価額が大幅に圧縮可能で、相続税・贈与税を節税可能です。

なぜならば、株、現金など相続税の課税額を時価で計算するのに対して、不動産は地価で計算することによって、大体時価の7割まで相続税の課税額が下がるのです。

以下にて現金と不動産でそれぞれに相続した時の相続税のシミュレーションをみてみましょう。 


1    相続税の計算方法

まずは相続税の計算をみてみましょう。


①課税遺産総額

課税遺産総額=遺産額-基礎控除額(3,000万円+600万円×法定相続人数)


②法定相続分

下記法定相続分に沿ってご自身の相続額を確認します。


  • 配偶者と子供が相続人である場合

配偶者1/2 子供(2人以上のときは全員で)1/2

  • 配偶者と直系尊属が相続人である場合

配偶者2/3 直系尊属(2人以上のときは全員で)1/3

  • 配偶者と兄弟姉妹が相続人である場合

配偶者3/4 兄弟姉妹(2人以上のときは全員で)1/4

参考:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4132.htm


例えば、法定相続人は配偶者と子ども2人の場合、それぞれの持ち分は下記となります。

  • 配偶者:1/2
  • 子ども:1/4、1/4

③課税額に該当する税率にて相続税額を算出する

それぞれの課税額がわかりましたら、その額に合った相続税率で相続税を算出します。

相続税額 = 相続税の総額 × 税率 - 控除額


法定相続分に応ずる取得金額

税率

控除額

1,000万円以下

10%

3,000万円以下

15%

50万円

5,000万円以下

20%

200万円

1億円以下

30%

700万円

2億円以下

40%

1,700万円

3億円以下

45%

2,700万円

6億円以下

50%

4,200万円

6億円超

55%

7,200万円

参考:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4155.htm


2    現金で相続した時の相続税

相続税シミュレーション(現金(株式などの有価証券含む)と不動産を相続した時の比較)


①資産条件

現金1億円と1億円評価の不動産の場合(法定相続人は子供2人)

※基礎控除額は「3,000万円+600万円×相続人数」


②現金の方の計算

1億円-(3,000万円+600万円×2)=5,800万円

1人当たりの税法定相続分に従った金額で、半額の2,900万円となります。


そして3,000万円以下の相続税計算は、税法定相続分の額×15%-50万円となりますので

2,900万円×15%-50万円=385万円(この場合の一人当たり)です。

2人合わせると、385万円×2=770万円となります。


3    不動産で相続した時の相続税

1億円×80%(相続税路線価の考え方・計算方法)=8,000万円  


ここからは現金と同様計算となります。

8,000万円-(3,000万円+600万円×2)=3,800万円

3,800万円÷2×15%-50万円=235万円

2人合わせると、235万円×2=470万円

となります。


不動産で相続した方が、相続人2人で合わせて300万円も税金が安くすることができます。


6.インフレ対策に強い

インフレは現金の価値が下がるのに対して、物価が上昇します。普段の生活ではあまり意識することは少ないですが、実はインフレが進んでいるのです。投資ポートフォリオの中に、現金などの金融商品だとインフレが起きた時に、価値が下がるだけになりますので、


プラチナや金などの現物資産はインフレには強いですが、アメリカや中国などの経済情勢・原油価格などに影響を受けやすい傾向もあります。不動産投資ならば現物資産である不動産が入手できます。そして一般論として物価の上昇とともに不動産価格も上がっていくので、つまり、お金の価値が下がっても、不動産を持っていれば高く売ることができるのです。


7.不動産投資はデメリットもある

ここまでは、不動産投資におけるメリットを挙げてきました。投資商品である以上デメリットもあります。不動産投資には下記のようなデメリットがありますので、きちんと認識しておくことが重要です。

デメリットと対策は下記の通りとなります。


1    空室リスクと回避策

①サブリース・管理委託

サブリースというのは、転貸しのことです。オーナーがサブリース会社へ物件を一旦貸し、このサブリース会社が入居者へ賃貸するという考え方です。サブリースをすることによって、家賃相場の9割前後にと家賃収入が減りますので、多少収入が減っても安定した家賃収入を得たい方にオススメします。


②駅近物件を選ぶ

最寄り駅から徒歩10分圏内の物件を選びましょう。利便性が高い物件は賃貸ニーズが高いと言えます。


2)管理会社・サブリース会社倒産リスク

可能性高くないですが、管理会社が倒産するリスクはゼロではありません。信頼できる管理会社・サブリース会社を選ぶ時のポイントをピックアップしました。


  • 管理実績が豊富(対象エリアでの集客実績・管理実績が長く高い率を保っている)
  • 売上高が順調である
  • 一つ一つの対応が迅速でそれなりに的確


3)金利上昇リスク

①家賃収入を貯金して繰り上げ返済の準備

家賃収入を使ってしまうオーナーもいますが、家賃収入は繰り上げ返済ができるよう、別口座で持つことをオススメします。


こまめに繰り上げ返済をすると手数料が取られますので、金利上昇に備えて繰り上げ返済のために貯金しといてください。


1.255年ルールの商品を選ぶ

金利上昇に備えて、1.25倍5年ルールの商品を選ぶようにしましょう。

1.25倍5年ルールは、5年以内は返済額の上昇はなし、5年後は1.25倍までということです。対照していない商品もあるので、ちゃんと確認するようにしましょう。


4)地震リスク

①新耐震基準を満たしている物件を選ぶ

新耐震基準を満たしている物件を選ぶのは、1つの対策といえます。新耐震基準では「震度6~7の揺れで倒壊しないこと、震度5強程度の揺れでほとんど損傷しないこと」と規定されています。


②地盤が弱いエリアは避ける

揺れやすい地盤などといったサイトで、地盤が弱いエリアは把握しておいた方がよいです。基礎工事はしっかりとできていますとなっていても、不安な方は避けるのがおすすめといえます。


③保険に加入

地震保険・火災保険・損害保険への加入も不可欠です。万が一の時の保障となります。


8.ご自身の投資ポートフォリオに合った投資商品を選ぶことが大切

ここまで不動産投資についてのメリットを様々な角度から述べてきましたが、最後はご自身の費用・状況・ご希望を最も実現できそうな投資の組み合わせを作る・選択するのが大切になってきます。


不動産投資はメリットが多いですが、デメリットもあります。従って、デメリットを補うには他の投資商品とのポートフォリオが大切です。また、無理せずにご自身の身の丈に合った投資プランにすることも重要と言えるでしょう。


※ポートフォリオ:どのような投資商品を選択しようかといった、運用商品の詳細な組み合わせのこと。


 

まとめ

以上不動産投資のメリットについて論じてきました。特に大きく言及できることとして次の4つが考えられます。

  • 1.少ない自己資金でスタートができる
  • 2.インフレ対応に適している
  • 3.生命保険代わりになる
  • 4.相続税対策に有効


株・FXといった投資手段もありますが、これらは自分が知らないところ・自分ではどうしようもできないところでの影響が大きいです。一方、不動産投資は事前にリスクを把握することができれば、回避策を立てることによってリスクを最小限におさえることができます。不動産投資についてきちんと理解し、ご自身の投資プランを作ってみてはいかがでしょうか。


八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。