みんかぶ不動産

マンション投資で成功するために必要な5つのことを徹底解説

筆者: 八木 チエ不動産投資とは
2019/08/06

こちらの記事をお読みの方の中で、マンション投資にご興味がある方も多いのではないでしょうか。しかし、マンション投資で失敗された方も少なくありません。


そこで今回は、マンション投資で成功するために知っておくべき知識、おさえておくべきポイントをまとめました。これからマンション投資を検討されている方には、大変役に立つ内容と言えますので、ぜひ最後までお読みください。


1.マンション投資で成功するためにおさえておきたい5つのポイント

まずは、マンション投資で成功するためにおさえておくべきポイントである、以下5つのポイントが挙げられます。

  • 1.マンション投資の支出を理解する
  • 2.マンション投資のリスクを理解しておく
  • 3.信頼できる担当者を見つける
  • 4.身の丈に合った投資プランである
  • 5.情報収集を怠らない


では、それぞれについてみていきましょう。


2.マンション投資の支出を理解する 

マンション投資をすることによって、大きく下記3つの支出があります。こちらの支出をきちんと理解するようにしましょう。

  • (1)ローン関連の支出
  • (2)管理に関する支出
  • (3)税金に関する支出


1)ローン関連の支出

ローン関連の支出とは、ローン返済額のことです。

不動産投資ローンは金利が名義人の属性によって異なるので、金利が安ければ安いほど月々の返済額がやすくなります。


仮に、1,650万円の区分マンションを購入するときに、返済期間30年、元利均等返済、フルローンにて借入額1,650万円でローンを組んだ場合、金利による返済額の違いは以下の通りです。


金利

総返済額

返済額

年間返済額

1.0%

19,105,216円

53,070円

636,840 円

1.5%

20,499,991円

56,944円

683,328円

2.0%

21,955,186円

60,987円

731,844円

2.5%

23,470,080円

65,194円

782,328円

3.0%

25,043,123円

69,564円

834,768円


一般的には家賃収入から融資への返済をしていますので、さほど大きな差がないように見えますが、これが10年、20年を続いたときはキャッシュフローに大きく差が出てしまいます。更に返済途中に金利が上昇した場合、更に大きな影響を受けることになります。


従って、融資を借りる時に可能な限り金利が安く、有利な条件で借りられる金融機関を利用しましょう。不動産投資会社の斡旋ローンを利用する場合、同じ金融機関でも不動産投資会社の評価によって金利が異なりますので、事前に確認することが大切です。


2)管理に関する支出

マンション投資における、管理に関して大きく以下の支出があります。

  • 管理委託手数料
  • 管理費、修繕積立金(区分所有)
  • 設備などの修理費用


管理委託手数料とは、入居者の募集や契約、家賃の徴収などを行ってくれる管理会社に支払う費用です。一般的には家賃の数%ほどの委託費用ですが、管理会社やプランによっても異なるので個別に確認しましょう。


また、区分所有であれば物件全体で管理費・修繕積立金がかかりますので、その費用を加味して物件の収益を計算しなければいけません。

更に、物件にあるエアコンなどの設備が壊れたときの修理費用もオーナー負担です。そんなに頻繁に壊れるモノではないですが、突発的な時の修理に備える必要があります。


3)税金に関する支出

また、マンションを保有していると、購入後一回のみ発生する不動産所得税と、所有している間に固定資産税・都市計画税が毎年課税されます。

税金も「マンション投資に関するランニングコスト」になるので、収益シミュレーションにきちんと盛り込まないといけません。


3.マンション投資のリスクを理解しておく

マンション投資にはメリットが多いですが、リスクもあります。マンション投資で成功するにはマンション投資のリスクについてもきちんと理解しておくことです。マンション投資には大きく以下のようなリスクが挙げられます。

  • (1)空室リスク
  • (2)家賃下落リスク
  • (3)自然災害のリスク
  • (4)管理や修繕に関するリスク


1)空室リスク

まず、マンション投資には空室リスクがあります。

マンション投資の場合は単身者をメインターゲットすることが多いですが、日本賃貸住宅管理協会の資料によると、単身者の平均的な入居期間は以下の通りです。

  • 全体の6割以上:2~4年
  • 全体の3割以上:4~6年

参考:https://www.jpm.jp/marketdata/pdf/tankan21.pdf


このように、一旦は2年を目安に空室が出ることを想定し、たとえ空室になる前から入居者募集スタートしたとしても、退去後のクリーニングなど作業が残りますので、1か月ほど賃料がもらえない期間があると思った方が良いでしょう。

空室率は物件やエリアによっても異なるので、不動産会社から情報収集しつつ判断した方が良いです。


2)家賃下落リスク

また、建物は経年劣化していくため、基本的に築年数が経過するほど家賃は下落します。対策としては、エリアや築年数・構造など、条件が近い物件の家賃の㎡単価を調べることです。


そうすれば、築年数ごとの家賃㎡単価が分かり、ある程度家賃の下落率も予測できます。なお、適宜のリフォームは家賃下落の回避策とも言えますので、管理会社の担当者に相談するといいでしょう。


3)自然災害のリスク

次に、地震や火災によって建物が損傷したり、場合によっては滅失したりするリスクです。自然災害はコントロールできない要素ですが、区役所が出しているハザードマップや液状化マップ、地震に関する地域危険度一覧表などでリスクを予測することはできます。


また、建物自体の強さということで、新耐震基準に満たしたマンションを選ぶことも大切です。


4)管理や修繕に関するリスク

区分(一室)マンション投資の場合は、マンション全体の管理をする管理会社と、自分が持っている部屋の賃貸管理会社と2つに分かれます。管理の質は、共用部の使い方や、何かトラブルがあったときの対応につながる要素です。


また、修繕の質はその建物の資産価値の維持につながってきます。つまり、区分投資は管理会社は重要なので、管理会社を選定するときは実績などを確認しましょう。


また、修繕については長期修繕計画を確認することも重要です。とはいえ、長期修繕計画の質を見極めるのは大変なので、国土交通省が出典しているガイドラインを参考に、修繕の項目に過不足がないか?などを確認することをおすすめします。

参考:https://www.mlit.go.jp/common/001172730.pdf

参考:http://www.mlit.go.jp/common/001231406.pdf


4.信頼できる担当者を見つける

3つ目のポイントは信頼できる担当者(パートナー)を見つけることです。以下の点に注意して不動産会社の担当者を見極めましょう。

  • (1)詳細なシミュレーションをしてくれるか?
  • (2)買い急がせようとしていないか?
  • (3)投資目的に合ったプランを提案してくれるか?


1)詳細なシミュレーションをしてくれるか?

上述したように、マンション投資にはランニングコストが発生する上に、空室リスクや家賃下落リスクもあります。

担当者からは、それらをきちんと加味したシミュレーションをしてくれるかを確認しましょう。これは、複数の不動産会社にコンタクトを取り、担当者を比較するといいでしょう。


2)買い急がせようとしていないか?

不動産会社の担当者は、当然ながら物件を売ることが仕事なので、「早く成約させたい」という気持ちを持っています。

そのため、「ほかに検討者がいるので、明日までに決断してください」などと、決断を急がせることがあります。


もちろん、それが真実である場合もありますが、買い急がせているケースもあるでしょう。そのため、「明日決断しないといけない」などの言葉に惑わされず、本当にその物件は収益を生み出すか?という点をフラットに考えることが重要です。


また、買い急がされていたとしても、きちんとメリット・デメリットや注意点を説明しているか?で担当者の質を見極めることができます。

つまり、「明日決断しないといけないが、その決断に必要な材料をきちんと伝えているかどうか?」を冷静に見極めるということです。


(3)投資目的に合ったプランを提案してくれるか?

マンション投資をはじめ、不動産投資をする人には以下のように色々な目的があります。

  • 老後の不労所得にしたい
  • 生命保険代わりにしたい
  • 相続税の節税を最も重視したい


投資目的によって投資プランが異なり、選び投資タイプも異なります。場合によって、実際に相談されている担当者が取り扱っている投資物件だと達成できない場合もあります。その場合は、本当にいい担当者は自分が扱っている物件だとご満足頂けないということで、他社商品をすすめてくる方もいます。


このように、投資目的にきちんと達成できる投資プランなのかどうか、またすぐにはできなくても、どのようなステップを踏んだら達成できるのかと焦らずにきちんとプランニングを検討するようにしましょう。


5.身の丈に合った投資プランである

4つ目のポイントは、身の丈に合った投資プランであることです。この点に関しては以下のポイントをおさえておきましょう。

  • (1)収支バランスをしっかりと考えたプラン
  • (2)ローンの承認=返済可能額ではない


1)収支バランスをしっかりと考えたプラン

現状だけの収支シミュレーションだけではなく、空室リスク、家賃下落リスク、このさきに10年、20年と長期に所有する場合の収支シミュレーションを出してもらうようにしましょう。

可能な場合、そのうち買い増し、買い替えなども含めたトータルな投資プランニングだとなおいいです。


2)ローンの承認=返済可能額ではない

また、金融機関のローン審査に承認したからといって、その承認額はご自身にとって返済可能額ではない可能性があります。なぜならば、現実は収入が減る可能性もありますし、教育費が予想以上にかかるかもしれないなど予想外のことが起きる可能性があるからです。


そのため、ギリギリの返済額まで融資を受けるのではなく、万が一な時に備えて、余裕のある借り入れをすることが非常に重要です。


6.情報収集を怠らない

さいごのポイントである「情報収集を怠らない」という点について、以下を知っておきましょう。

  • (1)セミナーなどに参加して生の情報に触れる
  • (2)ネットでデータをきちんと検索する
  • (3)現地は時間をかけて隈なく調査する


1)セミナーなどに参加して生の情報に触れる

ネットや書籍などから情報収集することも重要ですが、セミナーなどに参加して生の情報に触れることも重要です。また、セミナーでは最新の業界の動きなども知ることができますので、セミナーに参加することによって、効率的に情報収集することができるのです。


2)ネットでデータをきちんと検索する

また、以下のようなデータをネットできちんと検索しましょう。

  • ・周辺の治安状況
  • ・周辺の交通事故件数


もちろん、上記のデータだけで物件を判断するわけではありません。

しかし、たとえば周辺に比べて犯罪件数が多かったり、交通事故発生件数が多かったりすれば、賃付けに影響が出るかもしれません。

そのため、現地を見学した「感覚値」という定性的な点と一緒に、上記のような定量的な点を組み合わせて物件を判断しましょう。


3)現地は時間をかけて隈なく調査する

前項のようにデータを集めつつ、現地も隈なく調査することが重要です。

現地調査のポイントは平日・休日・昼・夜と、時間帯や曜日を分けてすることであり、その理由は以下の通りです。

  • 夜になると駅前の雰囲気が変わることがある
  • 平日と休日だと街の雰囲気が大きく異なることがある
  • 坂道や歩道が狭いなど細かいアプローチに気づくことができる


このように、現地は隈なく調査してみないと分からないことがあります。大変かもしれませんが、できる限り現地に足を運ぶようにしましょう。


まとめ

このように、「支出を理解する」「リスクを理解する」「信頼できる担当者を見つける」「身の丈に合った投資プランを立てる」「きちんと情報収集する」というのが、マンション投資に成功するために知っておくべきことです。

手間はかかりますが、きちんと下準備をして収益性の高い物件選びをしましょう。


八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。