みんかぶ不動産

収益物件には3つの種類がある!各物件の特徴や選び方を詳しく解説

筆者: 八木 チエ不動産投資とは
2019/08/222019/09/18

「不動産に投資してみたいけど、どのような物件を選べば良いのか分からない」

「さまざまな収益物件のメリットやデメリットを知って、不動産投資の参考にしたい」


投資家が家賃収入を得て資産を増やすために、最も重要なのはどのような収益物件を選ぶかです。購入した物件を他人が入居することで、初めて安定した家賃収入が得られます。


収益物件には主に3つの種類があり、物件種類によって特徴やリスクは異なるものです。こちらの記事では、どのような収益物件を選べば良いのか、各物件の特徴や選び方について詳しく解説します。


1.収益物件の種類とは

家賃収入による利益を獲得する目的で投資する不動産を収益物件と呼びます。一般的に投資に適している収益物件は3種類あり、物件によって利用目的や性質が異なるものです。


  • ・住居用物件:人々が自宅として利用するための不動産
  • ・商業用物件:コンビニや飲食店など実店舗として利用するための不動産
  • ・オフィス用物件:会社の事務所として利用するための不動産


それぞれの収益物件における特徴を簡単に解説します。


1)住居用物件

人々が暮らす自宅として利用する不動産を住居用物件と呼びます。平穏な生活を送るための環境が揃っていて、一部の物件では自宅兼事務所として利用することが可能です。

投資できる住居用物件には主に下記3つの種類があります。


  • ・区分マンション投資物件
  • ・一棟投資物件
  • ・戸建て物件


各物件種類の特徴を見ていきましょう。

①区分マンション投資物件

戸数が豊富にあるマンションでは部屋ごとに、投資家向けに区分マンションとして販売している物件です。マンション一棟と比較して価格が低くなりますので、投資をスタートするハードルは低めです。


②一棟投資物件

アパートやマンションを一棟そのまま、投資物件として購入することです。建物一棟に投資するから物件価格は高いですが、キャッシュフローを得られやすいのが特徴です。


③戸建て物件

一軒家などの戸建て物件を購入して、貸家として投資する方法もあります。一般的には中古の戸建て物件が投資対象となり、ファミリーなどをターゲットに物件を貸し出します。物件の条件によっては利回りが高くなる場合もあります。


2)商業用物件

飲食店、テナントなどが商業用物件です。多くの経営者は賃貸物件を借りることで、ヘアサロンやレストラン、コンビニといった実店舗を営業しています。


家賃相場が高く、賃貸期間が長いことから、住居用物件よりも高額なリターンに期待できるのが特徴です。一方、一旦空室になると長期になるケースが多いことから、不動産投資の経験を積んだ人が商業用物件に投資する傾向があります。


3)オフィス用物件

会社の事業所として利用することを目的とした不動産がオフィス用物件です。従来では一棟投資がメインでしたが、最近ではフロアや部屋ごとに小分けされた区分オフィス物件にも投資できます。


都心のオフィス用物件であれば空室リスクが少なく、物件を売却しやすいのが特徴です。管理組合がオフィス用物件を管理しているため、不動産オーナーの手間が少ないメリットもあります。


2.住居用物件のメリットとデメリット

「住居用物件にはどのようなメリットやデメリットがあるのか知りたい」と思う人はいるはず。住居用物件と商業用物件、オフィス用物件におけるメリットとデメリットを詳しく解説します。


1)住居用物件のメリット

住居用物件のメリットは以下の2つです。


①安定した家賃収入を得られやすい

人が生活するには自宅が必要であり、需要がある場所の住居用物件に投資することで安定した家賃収入を得られるメリットがあります。特に人口が集中する都市部では、アパートやマンションに対する需要が大きいです。


より安定した家賃収入を獲得するためには、交通アクセスや利便性のよい物件に投資することが重要。都内で働く社会人にとって使い勝手のよい物件では、空室リスクが小さくなります。


②税金対策しやすい

マンションやアパートに投資することで、所得を減らして節税できるメリットもあります。また、現金に比べて不動産は相続税評価額が下がる傾向にあり、相続対策としても活用できます。


2)住居用物件のデメリット

安定した家賃収入と税金対策できるメリットがある住居用物件には、以下2つのデメリットもあります。


  • ・空室が続けば利回りが悪化
  • ・中古だとリフォーム費用がかかる


①空室が続けば利回りが悪化

収益物件はユーザーに入居してもらうことで家賃収入を獲得できて、自分の資産を増やせるものです。もし入居者が現れなければ、物件の利回りが悪化するため注意しましょう。


利回りの悪化を防ぐためには、多くの人々から需要のある物件に投資するのがコツ。人口が減少する現代では、条件が悪い物件に投資すると大きく損してしまうリスクがあります。


②中古だとリフォーム費用がかかる

中古の住居用物件に投資する場合、状態によってはリフォームすることが必要です。設備が古かったり部屋が劣化していたりすると、空室リスクが大きくなってしまうため注意が必要です。


費用の目安は以下の計算式により求められます。


リフォーム費用=〇万円(回収期間の間に見込める家賃上昇額)×12ヶ月×回収期間


例えば5年間の間に家賃が相場家賃より1万円高く取れる場合、物件のリフォーム費用の目安は60万円です。中古物件に投資するとコストが増えてしまう場合があるため注意しましょう。


3.商業用物件(テナント)のメリットとデメリット

「商業用物件に興味があるけど、リスクがありそうで不安」と思う人はいるかもしれません。お店を営業するために利用できる商業用物件のメリットとデメリットについて解説します。


1)商業用物件(テナント)のメリット

商業用物件のメリットは以下の2つです。


  • ・利回りが比較的高い
  • ・リフォーム費用がかからない


①利回りが比較的高い

商業用物件に投資して期待できる利回りはアパートや戸建てに比べて高めです。お店を営業して収益を生み出せる商業用物件では、住居用に比べて利便性が高い特徴があります。


②リフォーム費用がかからない

商業用物件は入居者が内装や設備を整えるため、不動産オーナーがリフォームしなくて問題ありません。ルールによって修繕費がかかる住居用物件に比べて、商業用物件にはリフォーム費用がかからないメリットがあります。


2)商業用物件(テナント)のデメリット

リフォーム費用を減らせて高い利回りに期待できる商業用物件には、以下2つのデメリットもあります。


  • ・融資の条件が厳しくなる
  • ・空室期間が長くなりやすい


①融資の条件が厳しくなる

商業用物件は銀行から融資を受けるのが難しく、場合によっては資金調達できない可能性があるもの。物件の価値やオーナーの属性だけでなく、テナントの属性まで審査されるためです。


物件の価値が低かったりテナントに問題があったりすれば、融資の審査に落ちる可能性があります。融資条件が厳しく、住居用物件よりも投資しにくいのが商業用物件のデメリットです。


②空室期間が長くなりやすい

投資した商業用物件のテナントが事業をやめてしまうと、次のテナントが決まるまでの空室期間が長くなりやすい傾向があります。住居用物件に比べて、入居者が決まりにくいのもデメリットです。


テナントがいない期間が長引くと、投資による利回りが悪化してしまうため注意しましょう。空室リスクを減らすためには、立地や環境を考慮して物件を選ぶことが重要です。


4.オフィス用物件のメリットとデメリット

事務所として利用できるオフィス用物件の投資を検討している人もいるはず。オフィス用物件に投資するメリットやデメリットについて簡単に解説します。


1)オフィス用物件のメリット

オフィス用物件の主なメリットは以下の2つです。


  • ・保証金が多額になる
  • ・経費の役割が少なくなる


①保証金が多額になる

オフィス用物件では入居者に要求する保証金が高額になりやすく、リスクを減らせるメリットがあります。家賃の半年や1年分の保証金を設定するのも可能であり、返還しなくて良い場合もあるのです。


②経費の割合が少なくなる

オフィスビルを購入して一棟すべてを貸した場合、建物の管理をテナントが担当するパターンがよくあります。物件の管理を入居者に任せることで、経費を少なくすることが可能です。


2)オフィス用物件のデメリット

オフィス用物件には以下の2つのデメリットがあります。


  • ・家賃収入が不安定になりやすい
  • ・待機されると損失が増えやすい


①家賃収入が不安定になりやすい

事務所は住居に比べて移転しやすいものであり、オフィス用物件は空室になりやすいです。所有する物件の空室リスクが高まれば、安定した家賃収入を見込めなくなるため注意しましょう。


②退去されると損失が増えやすい

一棟全体やフロアでオフィス用物件を貸した場合、退去されると家賃収入が大きく減ってしまうリスクがあります。住居用物件に比べて損失が増えやすいのもデメリットです。


5.収益物件を見つけるには

「さっそく条件のよい収益物件を見つけたい」と思う人は多くいるでしょう。高い利回りが見込める物件は非公開であることが多く、会社のセミナーに参加してから物件を紹介してもらうことがオススメです。

各収益物件に投資したいときに役立つセミナーを紹介します。


1)区分マンションに投資するとき

区分マンションに投資するときに参加すべきセミナーは次の2つです。


①サラリーマンのための東京中古マンション投資セミナー(日本財託)

日本財託グループが開催する中古物件を対象とした投資セミナー。2万人以上が参加した実績があり、物件の選び方や増やし方を学べます。

<参考:http://www.nihonzaitaku.co.jp/seminar/s_manage/>


②初めて投資用マンションを買うあなたでも、買ってはいけない物件のポイントがわかる(vertex

ベルテックスが開催するのは、不動産投資の基礎や失敗しないためのポイントを学べるミニセミナーです。

<参考:https://vertex-c.co.jp/seminar/teiki-sho1707/03-09.html>

ベルテックスには様々なテーマにしたセミナーを開催していますので、不動産投資に関連する知識を学びたい方はぜひ参加してみてください。


2)一棟物件に投資するとき

一棟物件に投資するときに役立つセミナーは次の2つです。


①都心に一棟不動産を持つということ~出口まで見据えた物件投資のすすめ~(PREMIUM VALUE BANK

都心の一棟物件に投資するときの基礎知識や所有するメリット、最新のトレンドを学べるセミナーです。

<参考:https://s-bakuzou.com/seminar/detail/006391.html>


②ゼロから始める勝ち組不動産経営 東京圏で安定運用と資産拡大の実現メソッド(新日本コンサルティング)

70戸以上の物件を所有している講師が、不動産投資のテクニックを教えるセミナー。費用や実際の体験談を聞ける場合があり、不動産投資を学ぶのに役立ちます。

<参考:http://n-jc.com/seminar/1227/>


3)商業・オフィス物件に投資するとき

事業用物件に投資するとき、参加しておくべきセミナーは次の2つです。


①不動産業者が語る!貸し会議室スタートアップセミナー(Spacee

レンタルスペースや貸し会議室の投資を学べるセミナー。費用を抑えて事業用物件に投資する方法や、事業用物件の法的リスクなどを学べます。

<参考:http://www.spacee.co.jp/seminar>


②イマドキのホテル投資セミナー(ホームデザイン)

ホテルに投資する方法や最新の動向、税務対策などを学べるセミナーです。セミナーが終わった後の懇親会では、税理士や弁護士といった専門家と交流できる機会があります。

<参考:https://home-design.co.jp/info/news/entry-33.html>


まとめ

収益物件には住居用物件、商業用物件、オフィス用物件の3種類あり、物件によって性質は異なります。不動産投資を検討されたら、セミナーに参加して適切な不動産に投資しましょう。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。