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不動産投資で新築物件を検討されている方へ!知っておきたい5つのこと

筆者: 八木 チエ不動産投資管理
2019/08/262019/09/18

こちらの記事をお読みの方の中で、新築物件の投資を検討されている方も多いのではないでしょうか。

新築物件は物件がキレイで、客付けもしやすく、融資期間が長く受けやすいなどのメリットがある反面、物件価格が高く、出口戦略が立てにくいなどのデメリットもあります。


そこで今回は、新築物件投資を検討されている方のために知っておきたい知識をまとめました。ぜひ最後まで読んでみてください。


1.新築物件投資の4つのメリット

まず最初に、新築物件投資のメリットをみてみましょう。

大きく下記4つのメリットが挙げられます。


  • (1)入居付けしやすい
  • (2)中古より融資付けしやすい
  • (3)修繕費用の出費が少ない
  • (4)融資期間が長い

では、それぞれについて詳しく書いていきます。


1)入居付けしやすい

新築物件は新築ブランドということで、客付けしやすくなるのが一つ大きなメリットとして挙げられます。


また、アパートは新築マンションと比較して、家賃が少し低めに設定していますので、新築物件に住みたいけど、マンションより安く住みたい、マンションは高くて手に届かないと幅広い客層を拾えることができるため、短期間での入居付けができると言えます


2)中古より融資付けしやすい

中古物件で融資を受けるときは、物件の状態、資産価値、入居者状況、家賃の滞納状況など様々なリスクを想定して物件に対する評価を行うので、なかなか融資額が出しにくいものです。


一方、新築物件の場合は、全て新しい状態でスタートすることになりますので、金融機関での融資審査がしやすく、融資付けもしやすくなります


3)修繕費用の出費が少ない

今のアパートの作りは非常に丈夫に作られています。屋根は20年、エアコン、建具、排水管なども約10年はほとんど修繕する必要がないので、物件を所有していく上での出費がほとんど負担しなくてもいいと言えるでしょう。


一方、中古物件の場合、雨漏り、屋根が壊れた、部屋中の設備が壊れたなど修繕する箇所が増え、また、一棟物件は面積が広いため、一回の修繕だけで100万円以上かかるケースも少なくありません。


4)融資期間が長い

アパートの法定耐用年数は22年です。一般的には中古物件は法定耐用年数から築年数を差し引いた年数が融資年数になりますので、築年数10年の物件は12年が融資年数です。


一方、新築物件は基本22年の融資期間が受けられます。中には、30年、35年と長い融資期間を設定してくれる金融機関もありますので、つまり、新築物件は長く融資期間を受けられるというメリットがあります


2.新築物件投資の3つのデメリット

続きまして、新築物件投資のデメリットを見ていきます。

大きく下記3つのデメリットがあります。


1)物件価格が高い

新築物件はなんと言っても物件価格が高いのはデメリットと言えます。

土地があるエリアや広さにもよりますが、都内は1億円前後する物件が多いでしょう。


一方、中古物件の場合、6,000~7,000万円で購入できる物件もありますので、数千万円の差が出てしまいます。


2)出口戦略が立てにくい

アパート物件の法定耐用年数が短いため、築年数が長ければ長いほど融資を受けられる年数も減ってしまいます。次に購入できる人も融資受けられる年数が短くなってしまいますので、自己資金がある方でないとなかなか購入することができないのです。


従って、いざ売却となった場合、なかなか売却ができないのがデメリットと言えます。


3)家賃下落しやすく、競争力が弱い

アパートの家賃はマンションと比較して下落幅が大きく、下落しやすいと言われています。築年数10年の場合、大体新築時の家賃の10%前後下落するのが目安です。

また、同じ築年数のマンションと比較して、入居者はマンションを選ばれる方の傾向が強く、競争力も弱いと言えます。


4)良いエリアの物件を購入しにくい

都内エリアの地価が上昇しています。土地の価格が高くなるとその分の金額も上昇してしまいますので、なかなか利回りがでないと言えるでしょう。


また、良いエリアの土地はなかなか出回らないものなので、新築物件としていいエリアでの購入はなかなか難しいでしょう。

中には土地の面積が小さかったり、変わった形の土地で物件を建てて販売される業社もいますが、そのような土地は評価がでない場合が多いです。新築物件はいいのですが、売却となった時に、建物は経年劣化により評価が下がり、土地も評価がでないと本当に叩き売りになりますので、くれぐれも注意する必要があります。


3.新築物件の利回りの相場は?

投資物件を選ぶ時に、利回りを一つの参考数値にされている方も多いのではないでしょうか。では、新築物件の利回りの相場はいくつでしょうか?


1)表面利回りと実質利回りの違い

一般的には販売図面に掲載されているのは「表面利回り」と呼ばれている利回りです。家賃収入から物件価格を割った概算利回りです。


表面利回り=家賃収入/物件価格


例えば、家賃収入500万円で1億円の物件を購入した場合、表面利回りは「500万円/1億円=5%」になります。


一方、「実質利回り」は物件を運営していく上でかかった諸経費を家賃収入から差し引いて、実質手元に残る収入から物件価格を割った利回りであり、より正確な利回りになります。

例えば、家賃収入500万円で1億円の物件を購入した場合、諸経費は100万円がかかったとして、実質利回りは「(500万円−100万円)/1億円=4%」になります。


つまり、表面利回りが同じな物件でも、実際の運営経費が多ければ実質利回りが下がりますので、きちんと計算する必要があります。


2)新築物件の利回りの相場は

東京、大阪の都心部では「5~8%」が一つの相場になっています。地方エリアに行けば土地価格が安くなる分、利回りも少し高くなり「7~9%」が一つの目安になっています。


4.新築物件の融資は?融資の動きについて

昨年の金融機関の不祥事の影響を受け、金融庁の関与により一棟投資物件の融資が厳しくなりました。


アパートローンの審査では、

  • (1)物件の収益性
  • (2)年収、勤務先、金融資産など名義人の属性

を基準に審査します。


1)物件の収益性

金融機関は「絶対に貸したお金を返してもらう」が基本スタンスなので、万が一返済ができなくなった時に備え、担保に出された物件から融資額を回収できるかを審査します。

従って、資産価値があって、収益性がある物件なのかどうかが非常に重要です。


また、不動産投資会社の斡旋ローンを利用する場合、不動産投資会社の評価が関わってきます。同じ金融機関でも、融資の条件が異なるのもよくある話なので、より良い条件で融資を受けるには事前に確認するといいでしょう。


2)年収、勤務先、金融資産など名義人の属性

本当に返済ができるのかどうか、名義人の属性も厳しく審査する対象になります。

  • ・年収
  • ・勤務先
  • ・勤続年数
  • ・金融資産
  • ・借金状況
  • ・返済滞納履歴

など、様々な観点から審査します。カード事故がある方は、非常に厳しいと言えるでしょう。


5.土地活用にて新築物件を検討される場合の注意点

土地だけ持っているより、建物を建てて、更に賃貸に出された方が税金が優遇されるという理由で、土地活用としてアパート経営をされる方が非常に増えました


しかし、ここで注意していただきいのは、ご自身が持っている土地は本当に賃貸ニーズがあるのかどうかです。

節税だけに目が行ってしまい、賃貸ニーズのない場所であるにも関わらず、土地を担保に融資をして建物を建てたのはいいものの、ほとんど入居者がおらず返済ができなくなり失敗した方も少なくありません。


上記のような失敗をしないように、実際に始める前に一度専門家に相談するようにしましょう。


まとめ

長い期間を所有するのであれば新築物件に魅力に感じられる方も多いと思いますが、メリットがある一方、デメリットもきちんと認識しておく必要があります。特にアパート物件は売却する時にエリア、土地の価値が非常に重要視されますので、購入前に土地の価値もきちんと確認するようにしましょう。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。