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不動産投資を始める初心者が注意すべきポイントとは?

不動産投資入門
2019/08/292019/09/18

老後の蓄えや将来の資産形成を考え、不動産投資を検討する人も増えてきました。

不動産投資は不労所得が得られるだけでなく、節税や生命保険代わりになるメリットもあります。しかし不動産投資初心者の方は、何から手をつければいいか分からない方も多いでしょう。


そこで今回は、不動産投資の基本からメリット・デメリット、初心者が陥りやすい失敗などを解説していきます。

不動産投資を検討されている初心者の方は参考にしてみてください。


1.不動産投資とは?

不動産投資とは不動産物件を購入し、家賃収入を得たり、売買をして売却益を得たりするビジネスモデルです。

不動産にもマンションやアパート、戸建てなど様々な種類があり、それぞれ特徴が異なります。


不動産を購入する人のほとんどが、金融機関から融資を受けます。会社員や社会的地位の高い人なら融資も通りやすいです。

最近はサラリーマンや公務員が不動産を購入することも増えてきました。


株やFXに比べてリスクも低く、安定した収入が見込めることから、人気を集めている投資商品のひとつです。


2.初心者が不動産投資を始める前に知っておくべきことは?

これから不動産投資を始めようと思っている人は、デメリットやリスク、どんな失敗が多いのかを理解しておく必要があります。

そこで

  • ・不動産投資のメリット・デメリット
  • ・初心者が陥りがちな失敗例


この2点を詳しく解説していきます。


1)不動産投資のメリット・デメリット

まずは不動産投資のメリットとデメリットをみていきましょう。


①メリット

・不労所得が得られる

不動産を所有し入居者を確保できれば、毎月家賃収入を得られます。

ただし入退去やクリーニング、クレーム、修繕などの対応もあるため、完全な不労所得とはいえません。

管理会社に全て任せている人もいますが、自分自身でカバーしている人も多いです。


しかし会社の労働とは違い、所有物件に割く時間が短いのはメリットです。物件が満室であれば仕事も発生せず、仮に仕事が発生しても1週間に数回程度。

家族との時間を大切にでき、専業になれば長期の旅行にも行けます。


最初は対応に追われるものだと思って物件を購入しましょう。


・生命保険代わりになる

不動産を購入する人のほとんどが金融機関からの融資を受けています。銀行から融資を受ける場合、団体信用生命保険(団信)へ加入が義務付けられています。

団体信用生命保険とは、名義人が死亡した際に、保険会社がローンを肩代わりしてくれる保険です。


残された家族は借金を背負うことなく、家賃収入がある不動産をもらえます。

また、

  • ・家賃収入を得る
  • ・不動産を売却して現金にする


上記の2つの選択も可能です。

もしお金が必要という人は、不動産を売却して現金を手に入れることもできます。

要するに不動産を所有すれば、生命保険に加入しているのと同じ保証が得られるのです。


もし不動産の購入を検討している方は、生命保険の見直しをして、保険料を安くすることもできます。


・インフレ対策になる

不動産はインフレに強いという特徴を持っています。インフレとはモノの価値が上がり、お金の価値が下がることを指します。

例えば500円の傘がインフレで1000円に跳ね上がったとします。すると傘を手に入れるのに2倍のお金が必要なります。

お金の価値が半分になるので、所有している現金の価値が下がるというわけです。


不動産はモノなのでインフレになると価値は上がります。

またデフレで物件の価値が下がっても、家賃が下がるという状況は考えにくく、翌月から賃料を1万円下げるという必要もありません。

つまり、不動産はデフレやインフレの波に影響されることなく、安定した家賃収入を見込めるのがメリットです。


ただしデフレになり物件の価値が上がっても、賃料を上げることは難しいので注意が必要です。長期的に安定した収入を得たい人にとっては、大きなメリットであることは間違いありません。


②デメリット

・空室のリスクがある

不動産投資で一番怖いのが空室による無収入の期間です。不動産を購入する人のほとんどが、銀行から融資を受け、得た家賃収入を返済に当てています。

しかし空室が出ればローンの返済を実費で行うことになるのです。

やっと手に入れた不動産の入居者が全く決まらないという事例は少なくありません。


不動産を所有する人は、空室が出てもすぐに入居者が決まるような環境を構築する必要があります。

時期に合わせた家賃設定やリノベーションによる差別化、サブリースの契約など、人の目につくような取り組みをしなければなりません。


・家賃滞納のリスク

賃貸物件のトラブルで最も厄介なのが「家賃滞納」です。

単純に支払いを忘れているなら問題はありませんが、支払いに応じてくれない場合はトラブル対応に追われることになります。

家賃を滞納されると空室と同じ状況になり、ローンの返済に支障が出るでしょう。


家賃を滞納された場合は、管理会社かオーナー管理によって対応が異なります。

管理会社に委託をしている場合は、督促も任せておけば問題ありません。

しかしオーナー管理の場合は自分自身で入居者とやり取りをすることになります。


まずは入居者に滞納している事実を伝え、状況を確認してください。

入居者には忘れているだけの人もいるので、最初から強気にいく必要はありません。

家賃滞納には法律があるので、ルールに乗っ取って対処をしてください。

  • ・家賃滞納2週間以内:督促、電話(口頭)で連絡
  • ・家賃滞納2週間~3ヶ月:督促状で家賃の支払い要求
  • ・家賃滞納3ヶ月以降:明け渡しの請求告訴、強制退去


家賃の支払いに応じない人には法的措置を取るしかありません。自分自身で対応をするのが難しい場合は、管理会社に任せるのも手です。


また家賃滞納を未然に防ぐことも大切になります。最も効果的な方法は「入居の審査を厳しくする」ことです。

家賃を支払えるだけの収入があるのか見極めて、不安要素がある入居希望者は断りましょう。

空室リスクとの戦いになりますが、家賃滞納のトラブル対応を考えれば懸命な方法かもしれません。


・金利上昇リスク

現在、日本では低金利により不動産投資が注目されています。しかし低金利が長く続く保証はなく、不動産を購入した後に金利が上がってしまう可能性も。

支払い金額が大きくなり、自分の首を絞めることにもなり兼ねません。


金利上昇のリスクを回避するには、「繰り上げ返済」か「固定金利」が有効です。


「繰り上げ返済」とは、ボーナスや手持ちの資金がある場合に、前倒しでローンの返済を行える仕組みです。ローンの金額や支払い期間が減るので、金利上昇のリスクが下がります。


「固定金利」とは、ローンの完済までの金利を一定の価格で固定する仕組みです。

「変動金利」より割高ですが、金利が上下することがないので、返済プランが立てやすいのがメリットになります。

しかし低金利の時代なので「変動金利」を利用する人の方が多いようです。


・地震などの天災リスク

日本は災害が多い国としても知られており、地震や大雨などの災害で建物が倒壊するリスクもあります。もし地震が起こって物件が倒壊してしまうと、家賃収入がゼロになり、ローンだけが残ってしまいます。

不動産を購入する際は必ず地震保険に加入をしておきましょう


また災害に強い物件を選んでおくのもひとつの手です。建物には木造から鉄筋コンクリートまで強度が異なります。

さらに1981年に定められた「新耐震基準」を満たしているかも判断材料に入れておくといいでしょう。


突然の災害に備えて万全の準備をしておいてください。


2)初心者が陥りがちな失敗例

次に初心者が陥ってしまう失敗例を紹介します。


①担当者の言いなりになる

不動産会社の営業マンの口車に乗せられて、すぐに物件を契約する人が後を絶ちません。営業マンはセールストークが上手く、「節税になる」「生命保険代わりになる」「明日には売れる可能性があります」など、思わず買いたくなるようなセリフをふっかけてきます。中には物件の内覧もせずに契約をして、大失敗をしてしまったという初心者も。


不動産は人生で一番大きな買い物のひとつです。営業マンのセールストークだけで決めるのは非常に危険です。

気付いたら利益の出ない物件を契約させられていたという人もいます。


営業マンの話を鵜呑みにするのではなく、自分自身の軸を中心に物件を決めるようにしてください

もちろん内覧や周辺環境などは自分の目で確かめて、しっかりと収支シミュレーションを行ってください。


②サブリースで家賃収入が下がる

最近は「〇年家賃保証」などを謳い文句にした、サブリースもありますが注意が必要です。

サブリースとは、自身が購入した物件をサブリース会社が借り上げ、毎月一定の賃料を保証してもらうというものです。

空室が出ても家賃が支払われるので、大家さんとしてはメリットが大きいと思うかもしれません。


しかしサブリースにはデメリットも潜んでいます。サブリース会社が保証する家賃は相場の80~90%ほど。

さらに入居者が決まらないと、さらに家賃を下げられてしまう可能性もあります。


サブリースのトラブルのほとんどが「家賃の値下げ」です。

空室が増え家賃を下げられた人も多く、仮に空室がなくなっても値上げ交渉には応じてくれない会社もあります。

サブリースを検討している方は、賃料の値下げリスクがあることも頭に入れておいてください。


③勢いで物件を購入してしまう

不動産投資で儲けたい気持ちが強いあまり、物件の購入を急いでしまう人もいます。

大きな投資にも関わらず、営業マンのセールストークに舞い上がってしまい、すぐに契約をしてしまうのです。

早く家賃収入が欲しいと感じている人は、「早くしないと売り切れてしまいます」と言われたら、買わずにはいられなくなります。


営業マンからすればカモ以外の何者でもありません。先ほどもお話しましたが、物件選びは慎重に行ってください。


④収支シミュレーションをきちんとしない

不動産物件を購入する際に必ずしてもらいたい収支シミュレーションです。例えば、利回りや減価償却期間も悪くなく、人気がある物件があるとします。

誰が見ても優良物件だとしても、シミュレーションをしてみると利益が出ないこともあります。


収支シミュレーションをすることにより、利回りやローンの返済計画などを数値化できます

不動産投資に関するリスクを徹底的に洗い出す目的があるのです。

なんとなく良さそうな物件を選ぶのではなく、収支シミュレーションで計算をして間違いのない物件を選ぶのが正解です。


3.初心者が不動産投資で成功するためにすべきことは?

初心者は不動産投資で失敗してしまうケースが多いです。それでは、どうすれば成功に近づけるのでしょうか。

いくつかポイントを紹介していきます。


1)セミナー、メディアなどで不動産の基礎知識を学んでおく

不動産投資は知識なしで稼げるものではありません。稼いでいる大家さんほど、しっかりと基礎知識を学んで物件を購入しています。

また不動産の知識は少し勉強しただけでは身につきません。何ヶ月もかけて基礎知識や正しい情報収集を行っているのです。


正しい知識を身につければ、営業マンがセールストークをしてきても、冷静に判断することができます。

逆に知識がないと、営業マンの言いなりになってしまい、優良な物件とは出会えないでしょう。


2)信頼できるパートナーを見つける

不動産会社の営業マンは悪い人ばかりではありません。不動産投資を行う上で大切なのがパートナー探しです。

信頼できる不動産業者が見つかれば、優良な物件に出会える確率も上がります。


良い不動産業者を選ぶポイントは以下の通りです。

  • ・親身になって相談に乗ってくれる
  • ・無理な勧誘をしない
  • ・物件の悪い部分も開示してくれる


上記のポイントを抑えつつ、いろんな不動産業者と話してみてください。きっと自分に合ったパートナーが見つかりますよ。


3)融資などについて資金の仕組みについて理解する

不動産を購入する人のほとんどが融資を受けています。融資とは金融機関から資金を借りることです。

融資にも様々な種類があり、仕組みを理解しておかないと損をしてしまう可能性も。


また金融機関によって金利や限度額、保証人の有無なども異なります。

まずは融資の基礎知識を学び、収支シミュレーションで、どの金融機関から融資を受けるか判断してください。


4.不動産投資に向いている人とは?

不動産投資の失敗事例や成功する方法を紹介してきました。しかしそれ以外にも、不動産投資に向いている人もいます。

そこで不動産投資に向いている人の特徴を挙げてみました。


1)本業が忙しい人

不動産投資は仕事が忙しいサラリーマンにとっておすすめの副業です。ある程度、やることはありますが、管理会社に任せるなどすれば手間も省けます。

株やFXのように、常に動向をチェックする必要もないため、時間がないサラリーマンでも手が出しやすい投資方法です。


2)ある程度自己資金がある人

不動産投資は融資が受けられますが、自己資金があるに越したことはありません。

最近は自己資金ゼロで物件購入ができる「フルローン」などもありますが、それなりのリスクを伴います。

自己資金を持っていれば、返済期間が短くなり支払う利子や金利変動リスクも小さくなります。


またマイホームを購入する際も、融資額が減額されないなどのメリットも大きいです。


3)長期に渡り資産形成を考えている

不動産投資はすぐに稼げる訳ではありません。

ローンを組み、家賃収入で返済を行ってコツコツ稼いでいく投資方法になります。

短期ではなく、長期で資産形成を考えている人におすすめです。


5.最新の業界の動きを知るには不動産投資のセミナーに参加しよう

不動産投資を始めるなら、不動産のノウハウや業界の動向を知れるセミナーに参加することをおすすめします。

不動産投資で稼いでいる人の多くがセミナーに参加し、優良なパートナーを見つけています。

もちろん詐欺まがいのセミナーもあるので注意は必要です。


おすすめは税理士や公認会計士、住宅コンサルタントなどのプロが講師を務めるセミナーに参加することです。

また事前に評判などもチェックをして、信頼できるものだけ参加しましょう。


まとめ

不動産投資初心者は知識も少なく、トラブルに巻き込まれやすいです。まずは基礎知識を勉強しながらセミナーをチェックしていきましょう。


本記事のポイントは以下の通りです。

  • ・デメリットとリスクがあることを忘れない
  • ・自分の意思で冷静に判断をする
  • ・セミナーに足を運び、信頼できるパートナーを探す


これらのポイントを踏まえながら、不動産投資について勉強していきましょう。