みんかぶ不動産

不動産投資の収支をシミュレーションするには?基本を詳しく解説

筆者: 八木 チエ資産形成
2019/09/132019/10/03

「不動産に投資することで発生する収入や支出がイマイチ分からなくて不安」

「利益を増やすために不動産投資の収支項目や注意点を知っておきたい」

不動産に投資するとさまざまな支出が発生するものであり、コストが増えればリターンは減ります。収支をプラスにすることで不労所得を獲得でき、将来の不安を資産で対策できるものです。


不動産投資を経験したことがない人は収支項目を確認しておき、どのようなコストや利益が発生するのか知っておくことが重要です。今回は不動産投資の収支、シミュレーションの注意ポイントなどについて解説します。


1.不動産投資での収支とは

購入した物件を他人に貸して、家賃収入により資産を増やしていくのが不動産投資の目的です。コストと利益を正しく計算しておくことで、どれくらいの不動産所得を得ているのかを把握できます。


中には「マンションやアパートに投資しても、最初は毎月5,000円程度のマイナスになる」と考える未経験者はいるはずです。ただ、収支がマイナスでは投資する恩恵が減ってしまいます。

赤字であれば節税できるメリットはありますが、それ以上に損失が大きくなるデメリットもあるのです。条件のよい物件に投資して、収支をプラスにすることが投資家には求められます。

間違った考え方で投資しないために、不動産投資により発生する収入と支出について知っておきましょう。


(1)不動産投資で得られる収入とは

投資家は購入した物件を他人に貸すことで、家賃収入を毎月受け取れます。家賃は相場や物件の価値によって決まり、入居者がいれば受動的に利益を受け取れるのが特徴です。

サラリーマンは会社で働くことで給料を貰うため、働けなければ収入が無くなってしまいます。しかし家賃収入は自分が働かなくても貰えるものであり、不労所得として最適です。


また、所有する物件を増やすことで、より多額の不労所得を期待できます。なかには家賃収入だけで年収500万円以上を稼ぎ、本業よりも稼ぐ方もいらっしゃいます。

出口戦略として不動産を売却することもできます。売却するタイミング、売却方法などにもよりますが、売却益を得ることも可能です。つまり、不動産投資は所有している時も、手放すときも利益を得ることができるのです。


(2)不動産投資により発生する支出とは

不動産に投資するためには、物件を購入するコストと運用するコストの2つが発生します。銀行のローンにより物件を購入する場合、毎月ローンの元金と利息を返済することが必要です。


また、物件の購入時には仲介手数料や不動産取得税などの支出も発生します。物件を取得するのに発生する諸費用の目安は物件価格の8%であり、高額な物件ほど諸費用も高くなる傾向です。

物件の購入が完了した後も、入居者が使い続けるために運用コストが発生します。管理費や修繕費、水道光熱費や固定資産税といった費用を不動産オーナーは支払わなければなりません。

運用費の目安は1年間の想定家賃収入における20%から30%ほどです。空室期間があるとローンの返済や運用費によって赤字になってしまうため注意しましょう。


2.不動産の購入で発生する収支とは

「不動産を購入するときに発生する支出を詳しく知りたい」と思う人はいるはずです。投資家が物件を購入すると、主に3種類の支出が発生します。

  • (1)各種手数料
  • (2)税金

それぞれの支出項目について簡単に見ていきましょう。


(1)各種手数料

不動産会社が取り扱っている物件を購入する場合、取得時に仲介手数料が発生します。仲介手数料は不動産会社によって異なるものであり、物件価格の3%が上限手数料です。

また、不動産の登記を司法書士に依頼するために、印紙代や報酬といった手数料も発生します。


(2)税金

土地や建物を購入すると不動産取得税が発生して、都道府県に対して納税しなければなりません。不動産取得税の税率は原則として、住宅または宅地の評価額に対して4%と決められています。

ですが2021年3月31日までは特例として、住宅または宅地の評価額に対して3%に軽減。住宅以外の家屋については4%のままであり、住居用物件には税金が減るメリットがあります。

他にも登録免許税や固定資産税、都市計画税といった税金も物件取得時に発生する場合があります。公的機関から税金の通知が届いたら、期日までに税金を納めましょう。


「不動産投資での価格計算方法」については別ページでも解説しています。そちらも参照してみてください。

関連記事:→不動産投資での価格計算方法。積算価格と収益価格とは?


3.不動産の運用で発生する収支とは

多くの人々が利用する不動産は運用することで家賃収入を得られますが、運用するためのコストも発生します。所有している不動産を運用することで発生する収支は以下の4つです。

  • (1)家賃収入
  • (2)管理費
  • (3)賃貸管理費
  • (4)税金

それぞれの収支について簡単に解説します。


(1)家賃収入

購入した物件を誰かが入居することで、毎月決まった金額の家賃収入を受け取れます。想定家賃収入は一部屋の家賃に物件の戸数を掛けることで計算が可能です。

ですが実際には物件が空室になるリスクもあり、空室率によってどれくらい収入額が変動するのか知っておくことがポイントです。20%の空室リスクがあっても、収支がプラスになるのが理想です。


(2)管理費

ここからは支出になります。管理組合に物件の管理を任せる場合、決められたタイミングで管理費を支払うことが必要です。入居者に管理費を負担してもらうことで、コストを抑えて収支を改善できます。


(3)賃貸管理費

賃貸管理費は入居者が生活する部屋の管理を賃貸管理会社に依頼する時に必要な費用です。一般的には家賃の5%前後をかかる場合が多いですが、中には家賃に関係なく定額制の会社もありますので、色々と調べてみるといいでしょう。


(4)税金

不動産を所有すると毎年、固定資産税や都市計画税といった税金を支払うことも必要です。購入する物件によって税金は変動するものであり、物件価値が高くなるほど支払う税金も高くなります。


4.不動産を売却する時に発生する収支とは

「物件価格が上昇してるから売却したい」

「他の物件に買い替えしたい」

などの理由で不動産を売却したい場合、その費用を知りたい人は多いでしょう。不動産を売却するときに発生する収支項目は以下の4つです。

  • (1)不動産の売却益
  • (2)ローン残高
  • (3)諸経費
  • (4)税金

それぞれの項目について簡単に解説します。


(1)不動産の売却益

中古物件は築年数や相場で物件価格が決まるものであり、売買契約が成立すれば所有者は売却益を得られる場合があります。高額な売却益を自己資金にして、他の物件に投資することは可能です。


(2)ローン残高

不動産を売却するときにローンが残っていた場合、売却価格からローンの残債を差し引きます。所有期間が短く融資額があまり減ってない場合、売却価格よりローン残高が高くなり手出し金額が必要な場合もあるので注意しましょう。


(3)諸経費

不動産を売却するには不動産会社に仲介してもらったり、抵当権抹消手続きをしたりすることも必要となります。売却時の手続きがあるため、仲介手数料や印紙代といった諸経費を支払わなければなりません。


(4)税金

不動産を売却すると売却益が出た場合、譲渡所得税が課税されます。所有期間5年を基準に、5年を超えた場合、長期所有ということで税率は20%です。一方、5年未満の場合は短期所有になり40%の税率になります。

つまり、物件の所有期間が長くなるほど税率が低くなり、支払う税金が安くなるのが特徴です。


「売却における手数料」については別ページでも解説しています。そちらも参照してみてください。

関連記事:→仲介手数料や測量費用など不動産売却にかかる費用


5.不動産投資でリターンを計算するには

「不動産の収支は分かったけれど、実際にどれくらいのリターンを得られるのか分からない」と思う人もいるでしょう。不動産投資によるリターンを計算するには3つの方法があります。

  • (1)表面利回りを確認する
  • (2)実質利回りもチェックする
  • (3)実際の収支シミュレーションをしてみる

それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。


(1)表面利回りを確認する

1年間に回収できる不動産の物件価格の割合を示すのが表面利回りです。表面利回りは「想定年間家賃収入÷物件価格×100」に数字を当てはめることで計算できます。

例えば物件価格が2,000万円で想定年間家賃収入が96万円の場合、表面利回りは約4.8%です。家賃収入が増えて物件価格が下がれば、表面利回りは高くなります。


(2)実質利回りもチェックする

不動産を運用するときには諸経費がかかるため、リターンを考慮するときは家賃収入から費用を差し引いてから計算することが重要。実質利回りは「(想定年間家賃収入-諸経費)÷物件価格×100」により計算できます。


(3)実際の収支シミュレーションをしてみる

インターネットには便利なツールが多くあり、 シミュレーションにより利回りを簡単に計算することが可能です。自分でリターンを計算するのが面倒な人にオススメのツールは主に3種類あります。                    

  • 収益・投資物件 簡易収支シミュレーション
  • キャッシュフローシミュレーション
  • 収益シミュレーション

自分にとって使いやすいツールを選ぶことで、スムーズに収支をシミュレーションできるでしょう。


6.不動産投資で注意すべき指標

不動産投資によるリターンは変動しやすいものであり、指標により収支がどれくらい変わるのか把握することが重要です。物件を所有する投資家が注意すべき指標は3つあります。


(1)家賃下落率

不動産の家賃は経年劣化や人口の減少によって下落しやすいものです。賃貸のポータルサイトでエリアの家賃下落率を確認して、家賃が下がりにくい物件に投資することを勧めます。


(2)空室率

所有する物件のうち、どれくらい空室があるのか割合で示すのが空室率です。空室率が高くなると家賃収入が少なくなり、想定よりも利回りが悪化してしまいます。


(3)金利

銀行から資金を借りて不動産に投資している場合、金利が高くなると利回りが悪化してしまうリスクがあります。リターンを得るためには物件の利回りと金利の差を大きくすることが重要です。


まとめ

不動産に投資するには様々なコストが発生するものであり、家賃収入や売却益によって利益を得られます。実際に物件を購入する前に、収支をシミュレーションすることをオススメします。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。