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不動産投資で売却すべきタイミングとは?高く売るための基本を解説

物件の売却方法
2019/09/262019/10/16

「購入した不動産の売却を検討しているけど、ちょうど良い時期が分からない」

「なるべくリターンを増やすために、適切なタイミングで不動産を売却したい」


不動産は市況や需要によって価値が変わるものであり、売却するタイミングで得られるリターンは変動します。最適なタイミングで売却することによって、資産を効率的に増やせるのがポイントです。


この記事では不動産投資によるリターンを増やすために重要な、売却すべきタイミングや注意点について解説します。




1.投資した不動産を売却するタイミングは?

「せっかく不動産を売却するなら、なるべく高く売りたい」と思う人は多くいるでしょう。安く買って高く売るのは商売の基本であり、不動産投資においても考え方は同じです。


ですが不動産は所有することで賃貸収入を得られ、所有している間はキャッシュフローを得ることができます。


また、不動産の所有期間が5年未満で売却してしまうと、売却益を得た時の譲渡所得税の税率が高くなり税金が増えてしまうリスクもあります。


つまり、売却により得られる利益だけでなく、税金やキャッシュフローを考慮することも重要です。投資不動産を売却するのにオススメのタイミングは大きく下記3つがあります。

  • (1)購入価格よりも高く売れるとき
  • (2)多額の費用が発生しそうなとき
  • (3)元金返済負担が節税効果を上回るとき


それぞれの項目について詳しく見ていきましょう。

(1)購入価格よりも高く売れるとき

所有している不動産の価値が高まり、購入時の価格よりも高く売れるなら売却を検討しましょう。1年間に発生する税引後の賃貸収入の5倍から10倍ほどの利益を得られることが目安です。


少子高齢化により人口が減っていく国内では、不動産に対する需要は将来的に減っていきます。また、時間が経てば所有する不動産が劣化していき、後になって高い売却益を得るのは難しいです。


もし売却により得られる税引後キャッシュフローが5倍未満なら、売却を考え直すことも大切。不動産価格が高騰しているときに限り、安く買って高く売る戦略が役に立ちます。


(2)多額の費用が発生しそうなとき

人々が利用する不動産は年月が経つと劣化していき、点検や修理などのメンテナンスが必要になります。多額の修繕費用が発生して利回りが悪化しそうなときは、売却を検討することがオススメです。


大半の不動産では築10年以内なら修繕費用が発生せず、高額なコストが発生しにくいもの。しかし築10年を超えれば物件の設備や内装が劣化して、修繕するためのコストがかかります。


また、古くなった物件だと大規模修繕が必要な場合があり、1戸あたり80万円から130万円の費用が一つの目安になっています。100万円程度のコストが発生すれば、利回りはかなり低くなってしまいます。


不動産の修繕などにより多額の費用が発生するときは、物件の売却を考慮すべきタイミングです。売却益を低下させないために、修繕が必要になる前に売却することを勧めます。


(3)元金返済負担が節税効果を上回るとき

所得税を減らすために不動産を購入している人は多くいるはず。不動産の購入にかかった費用は減価償却費となり、定率法で計上すれば購入した直後に大きな節税効果を得られます。


ですが定率法で計上すると年数と共に節税効果が弱まり、所得税が後から増えていくもの。不動産ローンを借りて物件を購入した場合、経費にならない元金の返済額が節税効果を上回ると損してしまいます。


不動産投資では税金によって得られる利益が大きく変わるものであり、節税効果がなくなればリターンも少なくなるのです。元金返済負担額と節税額を比較して、不動産の売却タイミングを検討しましょう。


「売却における流れや必要書類」については別ページでも解説しています。そちらも参照してみてください。

関連記事:→不動産売却の流れと売り主が売却までに用意する必要書類


2.不動産の売却タイミングに影響する要素

「不動産の売却で損しないために、タイミングに影響する要素を知りたい」と思われている方もいるでしょう。物件価値はさまざまな要素によって変動するため、要素を考慮することがリターンを得るためのコツです。

不動産投資の売却タイミングに影響する要素は主に5つあります。

  • (1)不動産の市況
  • (2)不動産の築年数
  • (3)不動産の状態
  • (4)季節やライバル物件による変動
  • (5)所有期間による税率の変動

それぞれの要素について詳しく見ていきましょう。


(1)不動産の市況

不動産の土地には売買価格が決められていて、地価により不動産の市況を分析できます。平成31年地価公示の概要によると、平成23年から平成31年にかけて地価は緩やかに上昇しています。

参考:http://www.mlit.go.jp/common/001280202.pdf


地価が上がれば不動産の価値も高まり、投資家は所有している不動産を高く売りやすくなります。都市部では未だに人口が増えているところもあり、物件の需要も大きいものです。


しかし人口が減少していく少子高齢化社会では、物件の供給過多などにより不動産価値が下落するリスクもあること。不動産市況が悪化すれば所有物件を高く売るのが難しくなります。


東京都政策企画局によると東京都の人口ピークは2025年であり、それ以降は人口が減っていくことが想定。不動産を売却するときは人口の増減や地価などを考慮しておきましょう。


(2)不動産の築年数

税法によって不動産には耐用年数が決められていて、耐用年数を超えると資産価値が下がります。国税庁が掲載している耐用年数(建物/建物附属設備)によると、住居の法定耐用年数は以下の通りです。

構造・用途細目耐用年数
住居の法定耐用年数
木造・合成樹脂造のもの店舗用・住宅用のもの22
木骨モルタル造のもの店舗用・住宅用のもの20
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの住宅用のもの47
れんが造・石造・ブロック造のもの住宅用のもの38
金属造のもの店舗用・住宅用・飲食店用のもの
・4㎜を超えるもの34
・3㎜を超え、4㎜以下のもの27
・3㎜以下のもの19
参考:国税庁 耐用年数(建物/建物附属設備)


不動産の構造と耐用年数
不動産の構造耐用年数
木造・合成樹脂の住宅22年
木造モルタル造の住宅200年
鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造の住宅47年

築年数と耐用年数との差が少なくなれば、不動産の収益性や価値は減ってしまいます。また、金融機関は融資する際に不動産の築年数を考慮するため、築年数が長いと融資条件が悪くなるデメリットもあります。


実際には耐用年数よりも早く物件が劣化する場合も多く、早めに売却することで安売りを防げます。所有している不動産を売却するならば、築15年以内を目安としておくことがオススメです。


(3)不動産の状態

築15年以内の不動産は高く売れる場合がありますが、状態が悪ければ物件の価値は悪くなるもの。業者によるメンテナンスにより修繕されていれば、中古物件であっても長く使えることを推測できます。


もし物件がメンテナンスされていない場合や修繕した記録が残っていないとき、買い手が物件の状態を確認しにくくなります。不具合が現れるリスクが大きくなると、物件の売却価格は安くなる傾向です。


(4)季節やライバル物件による変動

賃貸物件の需要は季節によって変動するものであり、時期によって不動産の価値は異なります。4月や9月といった多くの人々が移動する時期では、住居を求める人が増えることで物件価格は高まるのです。


また、所有している物件の近くに新しい物件が建てられた場合、住宅の供給により不動産価格が下落する場合があります。売却するときは季節やライバル物件による価格変動も頭に入れておきましょう。


(5)所有期間による税率の変動

不動産を売却したときに発生する利益には、譲渡所得税や住民税が発生します。税率は不動産の所有期間によって変動する仕組みであり、日本国内での譲渡所得税は以下の通りです。

  • ・売却年の1月1日時点で売却した不動産の所有期間が5年以下:税率は39.63%
  • ・売却年の1月1日時点で売却した不動産の所有期間が5年超え:税率は20.315%

長期的な不動産経営により税率は低くなり、不動産の売却益を得やすくなります。基準日は1月1日であり、5年以上不動産を保有しても税率が下がらない場合があるため注意しましょう。


3.不動産の売却タイミングにおける注意点

所有している不動産を売るタイミングは複数ありますが、それらの指標を鵜呑みにして売却してしまうのは危険です。物件や投資家によって最適な売却タイミングが異なる場合があります。

売却を検討している投資家が知っておくべき33つの注意点は以下の通りです。

  • (1)売却益とキャッシュフローだけで比較しない
  • (2)安く売るべきタイミングもある
  • (3)時間と金額を考慮すべき

それぞれの注意点について詳しく解説します。


(1)売却益とキャッシュフローだけで比較しない

不動産の投資家には「売却することで数年分の賃貸収入を得られる」と考える人がいます。売却益をシミュレーションするのは重要ですが、所有期間に応じた総利益を比較することも大事です。


例えば5年分のキャッシュフローを得るために、所有する不動産を売却するとします。すぐに物件を売ることで家賃収入はなくなり、5年後に古くなった物件を売って利益を得るのも不可能です。


売却により獲得できる利益と、数年後に売却することで得られる利益を比べることが不動産売却のコツ。長期的な視点で所有している不動産から得られるリターンを想定しましょう。


(2)安く売るべきタイミングもある

不動産から家賃収入を得るには年月が必要であり、数年後になれば物件は劣化してしまいます。もし購入価格より売却価格が安くても、売却したほうが良いタイミングもあるのです。


古くなった不動産は修繕費が発生しやすく、利回りが悪化しやすいデメリットがあります。所有しているだけでお金がかかるのであれば、不動産を安く売って損を抑えることも重要です。


(3)時間と金額を考慮すべき

不動産を今売却して得られる利益と、数年後に売却して得られる利益を比べて利回りを評価しましょう。もし現状の投資利回りが悪ければ、すぐに売却して他の投資を始める方法もあります。


しかし、その場合は残債を注意する必要があります。売却価格より残債額が大きい場合、もう少し所有することを検討するといいでしょう。


4.不動産を高く売るためのコツ

投資家が不動産を少しでも高く売るためには、次の3つのコツを参考にすることがオススメです。

  • ・1月や6月に売却を始める
  • ・所有して5年以降になったら売却を検討する
  • ・一括査定サービスで複数の業者から見積もる

不動産の売却には大体3ヶ月程度の時間がかかるため、人の移動が多い3月や9月に合わせて1月や6月に売却しましょう。不動産の所有期間が5年を超えたら、税金が少なくなるメリットがあります。


また、インターネットで一括査定サービスを利用することもオススメです。HOME4Uの売却査定やスマイティの不動産売却査定サービスを使うと、効率的に高く売ってくれる不動産業者を見つけられます。


まとめ

不動産は所有することで賃貸収入や節税効果を得られるものであり、安く買って高く売るだけではリターンが増えにくいです。物件の築年数や所有期間などを考慮して、所有する不動産の売却を検討しましょう。