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物件管理に必要な費用とは?手数料の相場や内訳について詳しく説明

筆者: 八木 チエ不動産投資管理
2019/10/09

「不動産に投資してみたいけど、物件管理にどれくらいの費用がかかるのか気になる」

「賃貸管理費用の相場や内訳を知って、なるべくコスパの良い業者に委託したい」


不動産投資で家賃収入を得るには、入居者が快適に生活できるよう管理する必要があります。入居者の募集や集金などを業者に委託することで、自分の負担を減らすことが可能です。


この記事では物件管理を業者に委託するときの費用相場や、その費用内訳について詳しく解説します。


1.物件管理を賃貸管理会社に委託する時の費用は?

不動産投資では入居者を集めて家賃を得る必要があり、投資家は物件を管理することで利益を得られます。共有部分の清掃や警備、家賃の徴収など家主がやるべき仕事は多いです。


投資家が自ら不動産を管理する方法はありますが、慣れていない人が物件管理するのは難しいこと。入居者から家賃を効率的に徴収できないことや、そもそも入居者が集まらないリスクがあります。


所有物件をうまく管理してリスクを減らすには、賃貸管理会社に委託するのがオススメです。家賃収入から手数料を支払うだけで、プロの業者が所有物件をしっかりと管理してくれます。


賃貸管理会社には一部の業務を委託できるところもあり、面倒な仕事だけ業者に任せることも可能。家賃に対して手数料は計算されるため、安い家賃なら手数料も安くなる傾向があります。


(1)管理会社の手数料を計算する方法

物件を管理するときの手数料は一般的に「1部屋あたりの家賃×手数料率」で計算できます。所有する物件の家賃が高額であれば、賃貸管理会社に委託する費用も高くなるのです。


例えば1部屋あたり家賃5万円の物件を3戸所有していて、手数料率が10%なら支払う手数料は15,000円となります。入居者がいなくても物件を管理するには手数料が発生する仕組みです。


また、手数料率は物件により変動するものであり、戸数が少ないと手数料率が上がる場合があります。他にも戸数の多い高層マンションは保守管理の手間がかかり、手数料率が高くなりやすいです。


逆に戸数がそこそこあるアパートであれば、管理しやすい分手数料率は下がる傾向。もし自分が所有する物件の手数料率が気になるときは、賃貸管理会社に問い合わせてみましょう。


(2)管理会社の手数料相場

一般的な賃貸管理会社に物件管理を委託する場合、手数料率は5%となるケースが多いです。物件によって3%から7%に変動しますが、基本的な業務委託なら手数料は安く済みます。


質の高いサービスを提供する代わりに、10%の手数料をとる賃貸管理会社も一部にはいるもの。他社よりも高い手数料の業者を検討するときは、費用に見合った効果があるか考慮することを勧めます。


また、賃貸管理会社では家賃に対する手数料以外に、更新手数料やシステム料を設定しているケースもよくあること。手数料率が低くても、他の費用によって割高になる場合があります。賃貸管理会社を選ぶときは発生する手数料の総額とサービス内容を見て、複数の業者と比較することが重要です。


(3)管理費用の内訳とは

賃貸管理会社に業務を委託することで、物件管理に関するさまざまな仕事を業者が担当してくれます。管理費用の内訳例は以下の通りです。

管理費用の内訳例
項目仕事内容
入居者対応入居者の募集や家賃の徴収、クレーム対応など
物件設備管理物件の内装や外装、設備のチェック。修繕の提案など
物件清掃共有部分やゴミ置き場、玄関や壁などの清掃
資金管理家賃や委託料の管理、納税準備、修繕費用の積立など


他にも警備や監視といったセキュリティ業務や、管理組合運営を担当する賃貸管理会社も存在します。管理業務の項目が増えると、物件管理を委託するための手数料が高額になる傾向です。


(4)実際の手数料をシミュレーション

「どのように賃貸管理会社を選べば、少なくコストで管理を委託できるのか分からない」と思う人は多くいるはず。ここでは2つの管理会社を想定して手数料をシミュレーションします。


  • X社:入居者対応や物件設備管理のみ担当:手数料は家賃の3%
  • Y社:物件管理に関する全ての業務を担当:手数料は家賃の7%と更新費2万円


例えば家賃6万円の物件を3戸所有しているとして、管理業務を委託すると仮定。この場合X社に委託すると毎月の手数料は5,400円であり、システム料や更新手数料はかかりません。


もしY社に物件管理を委託する場合、12,600円の手数料が毎月発生します。また、契約を更新するたびに2万円の追加手数料を支払う必要もあり、X社に比べてかなり高額な費用です。


しかしY社はX社に比べて担当する業務範囲が広く、家主の手間をより減らせるメリットがあります。費用が高額であったとしても、それに見合った効果があれば割高とは限りません。


賃貸管理会社を選ぶときは支払う手数料の総額と、担当してくれる管理業務の範囲を重視することを勧めます。

「自主管理」については別ページでも解説しています。そちらも参照してみてください。

関連記事:自主管理と管理会社委託のメリット・デメリット


2.管理会社に管理を任せるメリット

「わざわざ賃貸管理会社に業務を委託するメリットが分からない」と思う人もいるでしょう。あなたが賃貸管理会社に物件管理を任せることで得られるメリットは3つあります。

  • (1)ノウハウを持った業者が対応
  • (2)全管理の委託により複数の不動産を経営できる
  • (3)一部管理の委託なら費用が安くなる

それぞれのメリットについて簡単に見ていきましょう。


(1)ノウハウを持った業者が対応

不動産を経営するには幅広い業務を担当する必要があり、物件管理にはノウハウが求められます。インターネットやチラシで入居者を募集して、希望者との契約をしなければ家賃収入を得られません。


また、入居者が入った後も家賃を徴収したり、クレームなどを対応したりすることも必要です。物件を利用した入居者が退去するときは、契約の解除やリフォーム作業もオーナーが担当します。


人や物件を管理するには面倒な手間がかかり、知識や経験がなければ管理するハードルは高いです。物件管理のノウハウを持つ業者に依頼することで、より良い不動産経営を実現できます。


(2)全管理の委託により複数の不動産を経営できる

賃貸管理会社には物件管理すべてを担当するところも多く、全管理の委託により投資家の手間を大幅に減らせます。管理を委託していれば、入居者や物件のために時間を割かなくて済むのです。


自主管理の手間をなくすことで所有できる不動産を増やせるようになり、複数の物件を運営できるのがメリット。所有する物件を増やすことで、より多額の家賃収入を得ることが可能です。


もしトラブルがあって所有物件を譲渡しても、他の物件があれば収入が途絶えるリスクを減らせます。不動産投資により資産を増やすためにも、賃貸管理会社は役に立つのです。


(3)一部管理の委託なら費用が安くなる

物件の一部だけを管理する会社に委託すれば、全管理を委託するのに比べて手数料が安くなります。自主管理したい範囲を決めておくことで、希望通りの不動産経営を安い費用で実現できます。


一部管理の業者なら管理範囲が狭まることで、オーナーの自由度が増えるのもメリットです。自分の働き方やライフスタイルなどを考慮して、委託する管理範囲を検討しましょう。


3.管理会社に管理を任せるデメリット

ノウハウを持った業者が物件を管理してくれて、手間のない不動産経営をできるのが物件管理を委託するメリットです。入居者とのトラブルを減らせる一方で、賃貸管理会社に委託するには以下のようなデメリットもあります。

  • (1)家賃収入が少なくなる
  • (2)管理会社によって質が異なる

それぞれのデメリットについて簡単に見ていきましょう。


(1)家賃収入が少なくなる

ほとんどの賃貸管理会社は家賃の数パーセントを管理手数料として設定しています。業者に管理を委託するには毎月手数料を支払う必要があり、収入が減ってしまうのが大きなデメリット。


例えば家賃10万円の物件管理を委託する場合、手数料が5%なら毎月5,000円の手数料が発生します。1年間に支払う手数料の総額は6万円となり、ある程度のコストを負担しなければなりません。


また、物件に入居者がいなくても管理手数料は支払わなければならず、コストだけが増えてしまうリスクもあります。自主管理に比べて家賃収入が減ることに注意しましょう。


(2)管理会社によって質が異なる

世の中には数多くの賃貸管理会社があり、業者によってサービスの質は異なります。中には高額な手数料を徴収するのに、粗末な物件管理を提供する業者もいます。


物件管理を委託した利用者の声や実績などを見て、信頼性のある管理会社を見つけることが重要です。質の悪い賃貸管理会社に委託してしまうと、トラブルやクレームが増加するリスクがあります。


4.管理会社を適切に選ぶには

「物件管理を適切に委託するために、質のよい業者を見つけたい」と思う人はいるはず。あなたが賃貸管理会社を適切に選ぶには、次の3つの項目を参考にしましょう。

  • ・必要なサービス内容があるか確かめる
  • ・複数の業者と手数料を比べる
  • ・入居率や相性なども把握しておく

それぞれの項目について詳しく解説します。


(1)必要なサービス内容があるか確かめる

賃貸管理は委託する業者によって担当範囲が異なります。あらゆる業務を担当する管理会社であっても、あなたが希望する業務を業者が引き受けてくれるとは限りません。


サービスやオプションに自分が委託したい管理業務が含まれているのかチェックしましょう。さまざまな賃貸管理会社の情報を見て、サービスの違いを知っておくことも重要です。


(2)複数の業者と手数料を比べる

必要なサービスを提供してくれる業者をいくつか見つけたら、物件管理に必要な手数料を比べましょう。管理会社に問い合わせることで手数料を確認できます。


(3)入居率や相性なども把握しておく

コストが安くてサービスが良い業者を見つけたら、入居率などの実績を契約前に確認しましょう。面談で管理会社の担当者との相性を見ておくと、委託する業者選びで失敗しにくくなります。


まとめ

賃貸管理会社の手数料は家賃の3%から7%程度であり、家賃が高ければ手数料も高額になります。物件管理を委託するときは手数料だけでなく、サービス内容や実績などを確認することが重要です。


八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。