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不動産投資の成功者が実践している5つのルールを徹底分析

筆者: 八木 チエ不動産投資とは
2019/10/162019/11/06

不動産投資を行っている人、これから始めようとする人、誰もが不動産投資で成功したいと思っているでしょう。

しかし、不動産投資は、他の投資と異なる特殊性もあり、思ったように運用できない、赤字になっていうといった人も多いです。では不動産投資で成功するには、どのような点を注意したり、実践したりすればいいのでしょうか。

この記事では、不動産投資の成功者が守っているルールやノウハウを詳しく解説していきます。


 

1.そもそも不動産投資とはどのようなものなのか

バブル崩壊以降、日本経済は失速してデフレ状態が長い間続いていました。

景気回復策として、何度も金利を緩和して景気刺激を行いました。2019年現在マイナス金利政策まで行っていますがまだまだ回復したとは言い切れない状況でしょう。

そのため、日本では長らく低金利政策が続き、預金の利息は世界各国と比較してもとても少ない金利しかつかない状態が続いています。

つまり、預金をしてもほとんど利息が付かない状態が長らく続いているのです。


そこで、なるべくリスクが少なく、リターンが大きいものへと投資しようとする動きが国内でも活発になっています。そこで注目されているのが不動産投資です。

不動産投資は、マンションやアパートといった不動産を購入して、家賃収入によって収益を産み出す投資方法です。

しかし、知識や経験がないまま、不動産投資を行うとさまざまなリスクに直面して思ったほどの収益を得られない、赤字になった等の損失を受けることも考えなければいけません。

この記事では、不動産投資の成功者が守っている投資手法やリスクの対策などについて詳しく解説していきます。


不動産投資が注目され始めた背景

不動産投資が注目されるようになった大きな原因の一つとしては、国のマイナス金利政策が挙げられます。

マイナス金利政策によって収益を得ることが難しくなっている銀行を筆頭とした金融機関が収益を上げる目的のために不動産投資の融資を拡大したのです。

今までハードルが高かった不動産投資ローンは、これの影響を受けハードルが下がることになり、フルローンで不動産投資に融資するケースも近年多く見受けられています。

以前と比較しても、あまり自己資金を入れることなく不動産投資に取り組むことができるようになったため、投資家の目が不動産投資へ向けられるようになり、とても活発に不動産投資が行われています。


2.不動産の成功者が実践する5つのルール

よく同じ失敗を繰り返さないため失敗から学ぶと言われますが、同じように、実際に不動産投資で成功した成功者が守っているルール、ノウハウから学ぶことが非常に重要です。

以下にて成功者が実績している5つのルールをご紹介します。


1)長期的運用の視点に立つ

不動産投資において得られる収益方法は、インカムゲインとキャピタルゲインから成り立ちます。

もちろん不動産投資を始めたタイミングにもよりますが、初心者の方は短期的な利益を得るキャピタルゲインよりも、長期的な運用によってインカムゲインを得続けることを目的とした投資を行うといいでしょう。


①インカムゲインとは

インカムゲインとキャピタルゲインを説明するときに良く用いられるリンゴの木で例えてみましょう。

あなたは、毎年一定の収穫が見込めるリンゴの木を購入しました。そして、毎年リンゴを収穫するのですが、このリンゴがインカムゲインです。

不動産投資でいうところの家賃収入がインカムゲインにあたります。

リンゴの木を保有することによって安定して得ることができるリンゴを指します。


②キャピタルゲインとは

リンゴの木から収穫できるリンゴが思ったより多くて、今なら、あなたが購入した金額よりもリンゴの木が高く売却できそうな状況で、実際に高く売却すると、購入した時の金額と売却した時の金額の差額がキャピタルゲインといわれます。

不動産投資ならば、購入した不動産を売却した時の利益部分を指します。


③なぜ長期的視点が必要なのか

基本的に不動産投資は長期的な視野を持って、資産形成に適している投資商品であります。

つまり、その投資商品の特徴をいかすことが成功のコツです。

もちろん、中には短期的な売買によりキャピタルゲインを目的としているケースもうかがえます。


例えば、空室が多い物件を購入して、空室を埋めて高い金額で売却するといった目的がこのケースに当てはまります。

空室を埋めるためには追加の投資により設備追加を行ったり、改善のために条件を緩和したりといった手法が必要なのですが、初心者の場合は、なかなか改善方法が見つからないことも多く、上級テクニックが必要です。

初心者の場合、物件の入居率を改善するなどよりは、安定した家賃収入を得られる物件を選ぶことが大切と言えます。


2)出口をしっかりと見極めておく

何の目的もはっきりせずに不動産を保有し続けておくことも注意が必要です。


不動産投資には、何年かに一度修繕の費用が大きくかかる局面が訪れます。長期的な運用に対して、計画的な修繕計画を予め立てておくことや、長期修繕が訪れる前に売却するといった戦略が必要です。

不動産投資で成功するためには出口戦略をしっかりと持っておくことがポイントです。

いずれ売却するのか、そのまま保有し続けて運用していくのか、また、一部の土地だけを売却して収益を上げるのか、予め決めておくことで、目的を明確にすることを心がけておきましょう。

出口戦略を持つことで、どこまで資金を投下して修繕するのか、売却の目標金額に資金を投下するのかなど、明確な行動ができます。


しかし、時には、自分が計画した出口戦略に上手くいかないこともあります。その際は、臨機応変に次の出口戦略を見つける必要性も出てきます。

不動産投資は比較的柔軟な対応ができる投資でもありますので、そのまま当初の出口戦略に向かうのか、新たな出口戦略を見つけるのかといった判断も必要になってきます。

「不動産投資の出口戦略」については別ページでも解説しています。そちらも参照してみてください。


関連記事:→不動産投資における出口戦略とはなにか?2つの収益方法を前提にした戦略の立て方


3)レバレッジを有効活用する

不動産投資の醍醐味のひとつにレバレッジを使った投資であることが挙げられます。

「レバレッジ」という言葉は、投資や金融の中でよく使われる言葉です。レバレッジをきちんと理解することで、不動産投資における特殊性を理解して有効活用ができるようになります。

レバレッジについて詳しく解説していきましょう。


①レバレッジとは

不動産投資が他の投資と決定的に違う所はお金を借りて、運用する点です。お金を増やすのに借金するという考え方は少しわからないといった人も多いでしょう。

レバレッジとは「てこの原理」のことを指します。他人のお金を借りて、自分の利益を高める手法のことです。

金融機関の融資を受けて、お金を産み出す不動産等を購入して利益を出す手法がレバレッジといわれています。


②融資に関する注意点

融資で最も注意する点は、金利です。借りたお金にかかる金利は、金融機関によって異なります。

高い金利設定のお金を借りてしまうと、返済が大変になり、思ったほどレバレッジが効かない場合もあります。

融資を受ける際は、必ず複数の金融機関から見積もりを取って、金利が安くて信頼できる金融機関を選択する必要があります。


4)運転資金を常に持っておく

不動産投資では、予期せぬ出費が無いように、かかる出費を予め想定しておき備えておくことがポイントとして挙げられます。

突然設備が故障して、修理費用が発生することや、空室の改装費用といったお金が必要になる場合を想定して運転資金を常に備えておきましょう


例えば、空室が出て、改装資金がないために改装ができず部屋の募集が遅れる。新たに融資を受けると、返済金が経営に影響するといった事態が想定されます。

このような事態を避けるためにも、運転資金に余裕がある状態での不動産経営を心がけましょう。


5)優秀なパートナーを見つけて投資を行う

不動産投資の初心者は特にそうですが、経験者にも大切なのが、優秀なパートナーを見つけての投資は成功の可能性を高めるということです。

特に優秀な不動産会社をパートナーにできると、経験豊富ですので、適切なアドバイスや物件情報を得ることができます。

このようなパートナーはあなたの大きな力となりますので、大いに活用しましょう。


3.不動産投資で成功するには

不動産投資で成功するには知識を備えておくことも忘れてはいけません。

不動産投資に関する知識はどのように備えればいいのでしょうか。


1)セミナーや本などで基礎知識を身につける

不動産投資のセミナー参加や書籍を読むことで知識を蓄えることができます。

セミナーや書籍によって基礎知識をしっかりと身に着けることを目標にしておきましょう。

具体的な事例なども講演したり記載されていたりしていますが、タイムリーな質問や疑問を述べることができにくいので、事例深くまで知ることができないことも考えられます。

セミナーや書籍では基礎知識を得る第一歩と考えておきましょう。


2)信頼できる担当者(仲間)を見つける

不動産投資の成功者が実践する5つのルールの中で、優秀なパートナーを見つけて投資を行うと述べました。

優秀な不動産会社であっても担当者の経験が浅かったり、対応が悪かったりしてしまうと、せっかく優秀な不動産会社を見つけても成功はしません。

従って、自分が信頼できる担当者を見つける必要<:/span>があります。そのためには、自分の目的を明確に理解してもらうことや、しっかりとコミュニケーションをとる必要があります。

お互いに信頼できるようないい関係性を築くことを心がけましょう。


3)身の丈に合った投資プランにする。

あまりにも高額で大規模な物件を購入してしまうと、運転資金に必要な自己資金が捻出できずに、うまく運用できないことも多々考えられます。

自分が運用できる規模の不動産投資を行うことが非常に重要です。

自分が運用できる規模の不動産投資を行い、資金に余裕ができ、経験を積むことによって、次の投資を行うときに、よりグレードの高い物件に投資することができるようになります。

最初から背伸びしすぎずに身の丈に合った不動産投資を行うことが大切なポイントです。


4.不動産投資で失敗したと感じる3つの事例

不動産投資においては失敗事例からも学ぶことができます。ここからは良くある失敗事例をいくつか述べましょう。


1)空室が決まらない

不動産投資において最大の心配材料が空室です。空室が出ると、当然ですが家賃収入が入ってきません。

購入したはいいけども、全く空室が埋まらなくて、全く収益を生まなかったといった失敗事例もよく耳にします。

空室により、赤字が続き売却しないといけないといったケースも見受けられます。不動産投資はいかに空室をおさえて安定した家賃収入を得るのかが大きなポイントです。


2)突発的な修繕費用

予想もしていないかった修繕により、資金が底をつきて新たに融資を受けないといけないといったケースも起こりがちな失敗事例です。

予想外の大きな費用負担がかかる修繕は、経営を圧迫してしまいます。前述した運転資金の確保や計画的な出口戦略を怠ってしまうとおちいりがちな失敗例です。


3)家賃の滞納により家賃が入らない

せっかく入居が決まった部屋なのに入居者が家賃を滞納してしまうケースも家賃が入らなくて困るケースの典型例です。

この場合、滞納者が家賃を払わなければ実質稼働していないことと同じ状態になってしまいます。

明け渡し訴訟などを行い、部屋を明け渡ししてもらう方法はありますが、明け渡しまでの時間もかかりますし、訴訟費用もかかってしまいます。

空室が多くて、何とか部屋を決めたいと焦ったときに起こりがちな現象です。決めたい気持ちが強く、滞納リスクをあまり頭に入れないで入居させてしまうからです。

空室が多いと部屋を早く決めたいと思う気持ちはわかるのですが、入居させてしまったあとにトラブルが起こると長引いてしまうので、契約前の入り口時点でしっかりと判断する事が大切です。

「不動産投資における失敗」については別ページでも解説しています。そちらも参照してみてください。


関連記事:→不動産投資の失敗理由を知る!4つの失敗理由から学ぶ対策とポイント


5.不動産投資で知っておくべきリスク

前述した3つの失敗事例もふまえ考えられるリスクの対策について考えてみましょう。


1)空室のリスク

不動産投資において一番頭を悩ませるのが空室リスクです。

いかに空室を少なく運営させるかは、不動産投資を行っている以上、常に考えておくべきリスクです。

対策としては不動産購入時に、安定した入居が見込める環境にあるのか、間取りは今のニーズに合っているのかを考えて購入しましょう。

また、空室が出た場合にどこまで改装して、改装費用を前もって準備しておくなどの対策を十分に考えておきましょう。

「空室対策」については別ページでも解説しています。そちらも参照してみてください。


関連記事:→不動産投資の空室対策は物件選びから!4つのポイントを解説


2)修繕費用のリスク

不動産経営において突然の修繕は起こりやすいリスクのひとつです。

修繕を行わなければ、入居者の不満を高めることになり、退去の数が増えたり、家賃の減額請求といったことが起こったりすることも考えておかなければいけません。


−修繕リスクの対策

すぐに修繕に取りかかれるように、管理会社との連携を大切にしておきましょう。

自主管理の場合は、すぐに動いてくれる修理業者を持っておくことも忘れない様にしておきましょう。

なるべく、入居者の不満は早めに改善する事を心がけましょう。


3)滞納リスク

家賃滞納が起こってしまうと家賃が入らないだけではなく、明け渡し訴訟費用が発生してしまう可能性もあり。滞納された家賃も入ってこないことも珍しくありません。


滞納リスクは、必ず避けなければならないリスクのひとつです。

対策としては契約前に申し込みをされた人の調査をしっかりと行いましょう。

最近は家賃保証会社を利用した賃貸借契約も増えています。家賃保証会社とは、入居者が家賃を滞納した場合に代わりに家賃を支払ってくれます。

家賃保証会社を利用した契約に変更していくことも滞納リスクを事前に防ぐことには効果的です。

「家賃滞納」については別ページでも解説しています。そちらも参照してみてください。


関連記事:→不動産投資物件の家賃滞納をされた時にすべきことと滞納を予防する方法


4)地震などの天災リスク

地震や台風などの天災によって物件がダメージを負うリスクを考えておかなければいけません。

天災リスクは、不意に起こってしまいます。どんなに備えていても予期せぬリスクの代表が天災リスクでもあります。

では、どのような対策を行うといいのでしょうか。

対策としては地震などの天災リスクに関しては、全く想定も出来ませんので、保険に加入しておきましょう

2次災害の火災も非常に大きな被害を受けることになりますので、火災保険も忘れずに加入しましょう。


5)金利上昇リスク

金融機関からの融資の年数がたつと金利の変更が起こる可能性も考えておかなければいけません。

金利が上がるということは、利息部分の返済金が上がってしまうので、収益が減ってしまいます。

対策としてはあまり借りすぎないことを心がけておくことでしょう。

なるべく、早めの返済を心がけて、債務を減らしておくと、金利が高くなっても、残高が少なければ影響は少ないといえます。

また、レバレッジを考えるときに、金利の低いところを選ぶことで上昇リスクを抑えることも可能です。


まとめ

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資といわれています。

しかし、あまり知識がない初心者が見よう見まねで投資を行うと、さまざまなリスクに対応できずに、期待通りの収益を得ることはできません。

本記事で述べている成功のための5つのルールや、失敗事例、リスク対策などをしっかりと確認して不動産投資に役立ててください。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。