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不動産投資を始める前に知っておきたい12のリスクとその回避方法

筆者: 八木 チエ資産形成
2019/10/232019/10/30

不動産投資は、投資なのでメリットがあればリスクもあります。

不動産投資におけるリスクにはさまざまなものがありますが、事前にきちんと認識し回避策を立てることによって、リスクを最小限におさえることができるのです。


ここでは不動産投資を行う際に気を付けなければならないリスクと、その回避方法を解説していきます。さらに、安全な不動産投資を行うために不動産経営を安定させる方法も合わせて紹介していきますので、ぜひ最後までお読みください。


1.不動産投資を行う際に気を付けるべきリスクの種類とその回避方法

不動産投資を行う場合には、気を付けるべき12個のリスクがあります。ここではその12個のリスクと、リスクを回避する方法について解説していきます。


(1)空室リスク

不動産投資の中で最も大きなリスクといえば、この空室リスクです。

投資用不動産を購入するときには物件の「利回り」を参考にされる方も多いとは思いますが、この利回りは「満室時の家賃収入÷物件の価格」により導かれたものなので、空室が出ると利回りが低くなります。

利回りが低くなるということは、家賃による収入が低くなるということなので、家賃収入から諸々の経費を支払った後に手元に残る利益も少なくなります。下手をすると利益が出るどころか、マイナスになってしまうこともあるかもしれません。


不動産投資用の物件は常に満室の状態が続くわけではなく、うまく継続して入居者が決まったとしても少なからず空室が出る時期があることを覚えておきましょう。

このように空室が出た場合にどのようにして新しい入居者に入ってもらうか、または現在の入居者に長く住み続けてもらうかという点を工夫することで、空室リスク対策を行うことができます。


①入居者募集の施策をきちんと立てる

新しい入居者早期に見つける方法としては、どのような媒体で入居者を募集するかという点がポイントとなります。

少し前までは新聞のチラシなどに空室物件を載せ、入居者を募ることが一般的でした。しかし現在では、インターネットの不動産サイトにより賃貸物件を探す人が急増しています。

もちろんチラシでの入居者募集も効果はありますが、それと並行してインターネットによる入居者募集を行うことも重要です。

インターネットによる入居者募集を行う際には、「○○(地域名) 賃貸物件」といったキーワードで検索されることが一般的です。

このようなキーワードで上位に表示されるサイトに自分の所有する物件を掲載することが、早期に新たな入居者を見つける近道です。


②入居者の入居時期を長くする工夫する

そしてもう一つ、現在の入居者に長く住んでもらうためには、管理の徹底した住みやすい環境と、住民間のトラブルが起きにくい住環境を保つことです。

管理の行き届いた状態を維持するためには、管理会社に管理業務を依頼するだけではなく自ら物件に足を運んで、物件がきちんと管理されているかチェックすることも重要です。万が一管理が行き届いていない場合には、管理会社にその旨を伝え改善してもらうようしましょう。

それでも管理状態が改善しない場合には、管理会社を変えることも検討しましょう。

また、住民同士のトラブルが起きにくい状態にするためには、入居時の審査を徹底することが重要です。実際に入居希望者と対面する不動産業者などに入居希望者の印象などを尋ね、トラブルを起こしそうな人物であれば入居を断るようにしましょう。


(2)家賃滞納のリスク

家賃滞納リスクもまた、起こりやすいリスクの一つです。入居者がいる状態で家賃が滞納されるため、利回りが下がり家賃収入も下がります。

この点は空室リスクと同じですが、最も異なる点は入居者がまだその部屋にいるため、別の入居者を募集することができないといった点です。


・家賃保証会社を利用する

この家賃滞納リスクを避けるためには、家賃保証会社を利用することをお勧めします。

入居者は物件への入居時に家賃保証会社へ一定の金額を支払うことで、家賃を払うことができなくなった場合に、家賃保証会社に支払うべき家賃を肩代わりしてもらうことができます。

これにより、不動産投資を行っている人の家賃収入が低下することを防ぐことができます。

入居者が家賃保証会社に支払う金額は、毎月の家賃の金額や別に保証人を立てることができるかどうかといった条件により異なりますが、このような業者を間に挟むことで家賃滞納リスクを低く抑えることができます。


(3)家賃が下落するリスク

家賃が下落するリスクは、完全になくすことはできません。

なぜなら経年劣化により物件の老朽化が進むことによって、家賃を下げなければ入居者を確保できないのは当然の事だからです。しかし、経年劣化を緩やかにすることによって、家賃が下がるリスクも低く抑えることができます。


①家賃の下落幅をおさえる方法

新築物件の場合、新築から10年間は急速に家賃が下がるため、下落幅をおさえたい方は中古物件を選ばれるといいでしょう。

中古物件の築10年から20年の間は、家賃の下落幅が少なくなるといった特徴があります。


②入居者に長く住んでもらうための施策

物件を購入した後にも、家賃が下落するリスクを低く抑える方法があります。

それは、空室リスク対策と同様に、入居者に長期にわたって入居してもらうための努力を行うことです。なぜ、入居者に長期間入居してもらうことが家賃の下落リスク回避になるのかというと、現在入居している入居者から「家賃を下げてほしい」という要望が出ることは稀だからです。

きちんと管理された、住民間のトラブルがない、または少ない物件には入居者が長期にわたり入居し続ける可能性が高くなります。この点に注意して、家賃が下落するリスクを低下させましょう。


(4)物件の資産価値が下落するリスク

不動産投資用物件の資産価値が下落するリスクの要因には、物件自体の収益力の低下があります。

不動産投資用物件としての物件自体の価値は、その収益力、つまりどの程度の家賃収入が見込めるかによって決まります。しかし、経年劣化による設備の老朽化や破損などの理由によって、資産価値は低下していくのが一般的です。


・物件の管理体制が大事

こまめにメンテナンスを行い、施設の老朽化を緩やかにすることで、資産価値下落のリスクを緩やかにすることができるようになります。


(5)金利上昇リスク

一般的に不動産投資を始める際には、投資用物件を購入するにあたって不動産投資用ローンを組むことになります。

この時、金利をある期間固定した方法で借り入れることもできますし、最初から変動金利で借りることも可能です。

変動金利でローンを組んだ場合や、ローン金利を固定した期間を過ぎて変動金利に移行した場合には、金利は一定期間ごとに見直され毎月の返済額も変動します。

この変動金利で投資用ローンを組んでいる場合に、金利が高くなり、毎月の返済額が高額になる可能性があります。これが金利上昇リスクです。


①返済期間を短くする

金利上昇リスクを抑えるもう一つの方法は、繰り上げ返済を行い、返済期間がなるべく短くなるようにするという方法です。

この方法により返済期間を短くすることで、借入金額を早期に返済でき、それにかかる金利を少なくすることができるようになります。

また、先が読めないほど遠い将来の金利上昇に対するリスクも回避することが可能です。


②5年1.25倍ルール

変動金利で不動産投資用ローンを組んだ場合、金利の見直しは半年ごとに行われますが、返済額の見直しは元利均等方式の場合5年ごとに行われます。半年ごとの金利の見直しで金利が上昇した場合、返済額に含まれる金利の割合が多く設定されるため、返済額自体は変わらないという仕組みになっています。

また、5年ごとの返済額の見直しの際には、どんなに金利が上昇していても月々の返済額は従来の返済額の1.25倍を超えないようにするというルールもあります。

これらのルールが5年1.25倍ルールです。

この5年1.25倍ルールのおかげで、金利上昇に対するリスクはかなり抑えることができますが、リスクもあります。

それは、金利が上昇した分の返済額を次の五年に先送りするだけで、決して返済金額で賄いきれなかった金利分をなかったことにしてもらえるわけではないという点です。

返済額は最大で1.25倍までしか増えませんが、返済を将来に先送りにいている状態になっているということを忘れないようにしましょう。


③固定金利を選ぶ

この金利上昇リスクを抑えるための一つ目の方法は、「固定金利を選択する」ということです。

固定金利は、同じ時期に変動金利を選ぶよりも金利は高くなりますが、ローン返済の一定期間または全期間にわたって金利が固定されているため、毎月の返済額が変化することはありません。

多少高額の金利を支払っても金利上昇のリスクを抑えたいという場合には、この方法がお勧めです。しかし、不動産投資ローンの商品の中で固定金利商品はかなり少ないので、なかなか難しいでしょう。


(6)火災のリスク

火災のリスクとは、入居者による失火による火災により建物の一部または全部が焼失し、物件の資産価値がなくなってしまうリスクのことを言います。


①オール電化住宅にする

このリスクを避けるためには、まず入居者の失火のリスクを避けるために、オール電化の設備を取り入れる、各部屋に火災報知機を取り付けるなどの方法があります。

このような設備を整えることで、入居者の失火による火災のリスクを下げることが可能です。


②火災保険に加入する

さらに、万が一の事態が起きた時のために、火災保険に入っておくことも火災のリスクを回避するために重要です。

火災保険に入っていれば、火災による損傷を原状回復したり、怪我人や死者が出た場合の補償金を賄ったりすることができます。

火災保険には物件の所有者が加入する建物の損傷を対象にしたもの、入居者が加入する家財を対象にしたもの、管理会社が加入する物件全体を対象とするものの三種類があります。


(7)欠陥や瑕疵がある物件を購入してしまうリスク

瑕疵(かし)や欠陥がある物件を購入してしまうリスクのことを、瑕疵物件リスクといいます。

この瑕疵や欠陥の中には建物の傾き、シロアリ、雨漏り、事故物件などがあります。


①専門家による物件調査

このような物件を購入しないためには、住宅診断士や工務店などの専門家とともに目当ての物件を調べ、物件に瑕疵や欠陥がないかしっかりと調査しておくことが重要です。


②事故物件は可能な限り避ける

事故物件とは、殺人事件や自殺、孤独死が起こった物件のことを言います。物件売買において、告知事項として買主に告知する義務がつけられています。販売図面に告知事項ありと記載されている場合、詳細を聞くようにしましょう。

賃貸においては事故が起きた1回目の賃貸でない限り告知しなくてもいいようになっていますが、入居者が調べれば分かりますので、可能な限り避けるといいでしょう。

なお、大島てるという事故物件を教えてくれるサイトがあり、自分の物件だけではなく、周辺物件を調べるのに役に立つでしょう。


(8)地震や津波などの自然災害のリスク

地震や津波により、物件が大きな被害を受けるリスクもあります。

このようなリスクは、建物の立地やどのような方法で作られているかにより大きく差が出てきます。購入時からこの地震や津波に対するリスクについて考えておくことが重要です。


①「新耐震基準」を満たした物件を選ぶ

このようなリスクを防ぐためには、まず1984年に改正された建築基準法による「新耐震基準」を満たした物件を選びましょう。

この新耐震基準は、震度6の地震でも倒壊しないことを前提として建てられています。


また、津波に関しては各自治体などが発行するハザードマップをよく見て、津波のリスクが高い地域に建っている物件を選ばないようにすることでリスクを回避することができます。

それ以外に地震保険に加入しておくことも、リスク回避に重要です。


②保険に加入する

地震保険は火災保険とセットにしないと加入できない場合が多く、その保険料も地震の危険度が高い地域ほど高額になります。

しかし、地震や津波により建物大きく損壊し家賃収入が途絶えたり、大規模な修繕や再建築の必要が出て来たりすることを考えると、リスク回避のために地震保険は必須であるといえます。

地震や津波は人力では避けることができないリスクなので、必ず保険に加入して万が一の事態に備えておきましょう。


(9)賃貸管理を委託している業者が倒産してしまうリスク

賃貸管理を委託している管理会社が、倒産してしまうというリスクもあります。

管理会社が倒産してしまった場合には、一か月分の家賃収入と敷金を管理会社に預けている場合には、その敷金が支払われない可能性が出てきます。

このような場合には、債権者として預けていた金額を取り戻す必要ことが必要です。


①毎月の入金は必ず確認すること

毎月の家賃収入は管理会社を通じて指定の口座に入金されることがほとんどですが、中にはこの毎月の入金を確認しない人もいます。

入金の遅れや入金自体がないといった状況が起こっていないか、必ず毎月の入金状況を確認しましょう。


②管理報告書の確認もする

管理報告書とは、管理会社が毎月作成する管理を依頼されている物件に関する報告書です。

管理報告書には、会計報告や管理員の巡回報告、入退去者の有無、駐輪場・駐車場の契約変更、設備の点検を行った際に不具合があった場合などの報告などが記されています。

この管理報告書に不備や記入漏れが多い場合には、早急に管理会社を変更することをお勧めします。


(10)物件で事故が発生し、事故物件となってしまうリスク

不動産投資を行っていくうえで、所有している物件において殺人事件や自殺、孤独死が起こる可能性はないとは言えません。

自殺や孤独死の場合には、内装の徹底的なリフォームにより室内を綺麗な状態に保つことで、次の入居者を見つけることができるでしょう。しかし、このような場合でも次の入居者に事故物件であることを告知する義務があり、家賃も低く抑えないと新しい入居者が見つかりにくいケースがほとんどです。


殺人事件、特にマスコミで大きく取り上げられるような事件が起こってしまった場合には、他の入居者も退去してしまう可能性があります。

そうすると、入居者がゼロの状態になってしまうため、内装のみではなくエントランスや外壁も改修し、イメージを一新する必要があります。それでも次の入居者には、事故物件であることを告知する義務があるので、新しい入所者が決まりにくく、最終的には更地にして売却することも検討しなければなりません。


・保険の加入を検討する

このように物件が事故物件になってしまうと、多額の損失が発生します。

しかし、現在では火災保険の特約などで自殺・他殺・孤独死に対応している商品も存在します。このような保険に加入し、万が一の事態に備えるようにしましょう。


(11)債務返済に関するリスク

不動産投資を始める際には不動産投資用ローンを銀行などの金融機関で組んだ場合、このローンを組むということ自体もリスクの一つです。

空室や家賃滞納が続き、十分な家賃収入を得ることができないことも考えられます。そのような場合には、ローン返済のお金を自分で手出しする必要が出てくるかもしれません。

このような状況を避けるためには、まず不動産投資に関する綿密なシミュレーションを行っておく必要があります。また、金融機関からの借入金額を、頭金を多く用意したり、繰り上げ返済を行ったりしてなるべく少なくしておくことも一つの方法と言えます。

このような方法用いることで、債務返済を滞らせるリスクを軽減できます。


(12)物件の不備により入居者に怪我などを負わせてしまうリスク

不動産投資用として購入した物件が老朽化し、階段が崩落したり、壁が剥がれ落ちて入居者や通行人などに怪我を負わせてしまったりするリスクが存在します。

このようなリスクを防ぐためには、定期的な建物の点検と補修が重要ですが、これらのことを行っていてもこのようなリスクをゼロにすることはできません。


・施設賠償責任保険に加入する

このようなリスクを回避するためには、各リスクに備えて保険に入っておくことをお勧めします。

この保険を施設賠償責任保険といい、建物の不備により他人に怪我をさせたり、物を壊してしまったりした際に賠償金を支払う必要が出てきた場合に効力を発揮します。

不動産投資を行う際には、この施設賠償責任保険に必ず加入しておきましょう。


その他の注意点は下記でも解説していますので参照してみてください。

関連記事:不動産投資を始める初心者が注意すべきポイントとは?


2.不動産投資を安定させる経営を行う方法

安定した不動産経営を行うためには、いくつかのポイントがあります。ここではそのポイントについて解説していきます。


(1)入居者が長く住みたいと思う物件を選ぶ

入居者の入居期間が長期に及ぶことで、安定した家賃収入を得ることができます。その方法には、以下のようなものがあります。


①物件の管理を行き届かせる

入居者に長く入居してもらうためには、管理を行き届かせ住みやすい状態を保つことが大切です。

そのためには、きめ細かな管理を行ってくれる管理会社を選び、業務を委託するようにしましょう。


②入居審査を徹底し他の住人に迷惑を掛けそうな人物を入居させない

騒音を出したり、ゴミ捨てのマナーが悪かったりなどの理由で、物件内の入居者同士の間でトラブルが起こる可能性があります。

このようにトラブルのもとになる人物を入居させないためには、入居審査を厳しくすることが大切です。収入や勤務先だけではなく、本人の印象がきちんとしているかどうかという点もよく観察して、入居してもらうかどうかを決めましょう。


(2)空室が出ても次の入居者を見つける体制を整える

空室が出た場合にも、次の入居者がすぐに決まるような体制を整えておきましょう。その体制づくりのためには、以下のようなことが必要です。


①新規入居者の募集能力が高い管理会社を選ぶ

新しい入居者の募集能力が高い管理会社は、物件ごとに対象となる層を絞って入居者探しを行います。

また、地域とのつながりが強い管理会社の場合には大学や大手企業などとつながりを持っていて、新入生の入居先探しや、企業の社宅探しなどを引き受けていることもあります。

このような管理業者に新規入居者の募集を依頼することで、空室期間を短くすることも可能です。


②空室が出たら修繕をしっかり行い自分でも住みたいと思えるような物件にしておく

空室が出た場合には、敷金などを用いて原状回復を行うことになりますが、物件の設備などが古くなっている場合には、リフォームを検討しましょう。

最新の設備を備え、自分でも住みたいと思える物件にしておくことで、次の入居者も決まりやすくなります。


「空室対策」は下記でも解説していますので参照してみてください。

関連記事:不動産投資の空室対策は物件選びから!4つのポイントを解説


3.信頼できる専門家をパートナーにする

安定した不動産投資を行う上で重要なのは、信頼できるパートナーを見つけておくことです。

このようなパートナーの中には、不動産の管理を委託する管理会社や、お金や税金に関することを相談できる税理士や会計士などが含まれます。

また、万が一重大なトラブルが発生し、裁判を行うような事態になったときに備えて、信頼できる弁護士を探しておくことも大切です。

不動産投資を行っていくうえでは、専門的な知識を擁する専門家の助けを必要とする場合もあるので、このような信頼できる専門家とのつながりを作っておきましょう。


まとめ

ここまで、不動産投資を行う上で注意するべきリスクとその回避方、不動産経営を安定させるための方法について解説してきました。

不動産経営を行う場合には、さまざまなリスクを回避するためにとっておくべき方法があることがお判りいただけたと思います。そして、不動産経営を安定させるためには質の良い入居者に長期にわたり入居してもらうことも重要であることも同時にお分かりいただけたと思います。

ここで解説した内容をもとに、リスクに備えて不動産経営を安定させるようにしましょう。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。