みんかぶ不動産

中古ワンルームをリノベーション投資するには?事例と失敗しないコツ

筆者: 八木 チエ中古物件
2019/10/30

「築年数の古い物件に興味があるけど、投資で失敗しないか不安」

「中古のワンルームをリノベーション投資する方法を知りたい」


古くなった不動産を改修して賃貸物件の価値を高める方法がリノベーションです。物件をリノベーションすることで住居者への価値が高まり、相場より高い家賃収入に期待できます。

中古物件なら新築に比べて価格が安く、資金の少ない投資家でも購入しやすいのが特徴。この記事では中古ワンルームをリノベーション投資する方法について詳しく解説します。


1.中古ワンルームのリノベーション投資とは

一般的に中古の不動産を改修してから、利用者に貸し出して収入を得る方法をリノベーション投資といいます。古い物件を時代にあわせて改修することにより、付加価値を高められるのがポイントです。

築年数が古い物件もきちんとリノベーションすることによって、築年数が浅い物件と同額の家賃収入を得ることができるのはリノベーション物件の魅力と言えるでしょう。


(1)リノベーション投資のメリット

「具体的にどのようなメリットがあるのか知りたい」と思う投資家はいるはず。築年数の古い不動産にリノベーション投資するメリットは次の3つです。

  1. ①築年数が古くても高い家賃を得ることができる
  2. ②空室リスクを回避することができる
  3. ③ローン審査で有利になる場合がある

それぞれのメリットについて詳しく解説します。


①築年数が古くても高い家賃を得ることができる

基本的に不動産は古くなるほど資産価値が下がるため、築古物件の家賃は下がる傾向です。古い物件は設備や間取りが時代遅れとなり、利便性が悪いというデメリットがあります。

しかし、リノベーションをすることによって、間取りを変えたり、設備を最新のモノに変えたりするなどして物件の利便性を向上させることで、家賃が下がることを防ぐことが可能です。また、改修により物件の付加価値を高めれば、同じ築年数物件の家賃相場より高い家賃を設定できる場合もあります。


②空室リスクを回避することができる

物件の利便性を向上させることには家賃の上昇だけでなく、空室リスクの回避にも期待できます。不便な思いをしないような物件を提供することで、人々からの需要は高まるものです。


③ローン審査で有利になる場合がある

中古物件は資産価値が下がっているため、ローンにより融資を受ける難易度は高いです。しかし、リノベーションにより物件の資産価値を高めることで、金融機関からの評価が高くなります。

改修されない物件よりも改修された物件に投資するほうが、よりよい条件で融資を受けられる場合もあります。不動産投資に必要なローンにおいてもリノベーションによるメリットは大きいと言えます。


(2)リノベーション投資のデメリット

賃貸を探す人たちは築年数を気にする傾向があり、築古物件を検索しない可能性があります。最近では築年数で検索結果から除外できるため、リノベーションした物件が注目されないリスクがあること認識しておく必要があります。

集客しにくいデメリットを解消するには、リノベーション物件をもつ投資家が認知度を高める必要があります。例えばリノベーション物件に特化した賃貸サイトで募集することで、空室リスクを抑えることが可能です。

自分でSNSやブログに物件情報を公開して、賃貸を探している人たちを集客する方法もあります。築古物件は住居者を集めにくいデメリットがあることを知っておきましょう。


(3)リノベーションとリフォームの違い

リノベーションと似たような言葉としてリフォームがあります。「物件を改修する」という意味で同じように2つの言葉は使われますが、リノベーションとリフォームでは目的が異なるものです。

  • ・リノベーション:物件を今までとは違った状態に改造して、付加価値を高めること
  • ・リフォーム:古くなって劣化・故障した設備や住居空間を修復すること

例えば中古ワンルーム物件をリノベーションする場合、壁を取り除いたり収納を増やしたりして使いやすさを向上させるパターンがあります。住みやすい物件を作り出すのがリノベーションの目的です。


2.中古ワンルームのリノベーション事例

「どのようなリノベーション物件があるのか気になる」と思う人もいるでしょう。一例として、株式会社リズムでは積極的にリノベーションを行い、完成した物件を事例として公開しています。

リノベーション投資に興味がある投資家が見ておくべき事例は次の3つです。

  • (1)本棚で充実したルーム
  • (2)レトロ空間を再現したルーム
  • (3)ホテルのようなルーム

それぞれの事例について詳しく紹介します。


(1)本棚で充実したルーム

東京都内の水天宮前駅付近にあるリノベーションされたワンルーム物件です。この物件はオートロックや宅配ボックス、エアコンなどの設備が充実した物件であり、賃料は82,000円となっています。

リノベーションによって向上したポイントは部屋一面に本棚が設置されたこと。側面に無数の収納棚があるから、本や自分の荷物をしまうスペースに困る心配はありません。

ワンルームの広さは5.5畳と広く、本棚があっても部屋が窮屈にならないメリットもあります。「自分が集めた本やコミックを保管したい」と思う人にオススメのワンルームです。


(2)レトロ空間を再現したルーム

東京都内の新宿付近にあるリノベーションされたワンルーム物件です。この物件は東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前駅」から徒歩6分の位置にあり、2口以上のガスコンロが標準で備わっています。

リノベーションによって向上したポイントは住居空間がレトロな雰囲気に改善されたこと。漆喰壁と木床によって落ち着いた空間となり、利便性と癒しを得られる物件となっています。

部屋の天井や通路に収納用スペースがあり、自分の持ち物を整理整頓しやすいのもメリット。アンティークな雰囲気のある物件を探している人にオススメのワンルームです。


(3)ホテルのようなルーム

東京都内の白金エリアにあるリノベーションされたワンルーム物件です。東京メトロ南北線「白金高輪駅」から徒歩8分の位置にあり、この物件は1階部分にあります。

リノベーションによって向上したポイントは、木の高級感により開放感とデザイン性が改善されたこと。キッチンやブラインドなどの素材が木材で統一されていて、ホテルのような空間を再現しています。

お部屋が道路に面していないから、1階部分でも人目を気にしなくて済むのもメリット。シンプルでアレンジしやすいワンルームを探している人にオススメの物件です。


3.リノベーション物件購入すべき?自分でリノベーションすべき?

中古ワンルームをリノベーション投資するには2つの方法があります。既にリノベーションされた物件を購入するか、中古物件を買って自分でリノベーションすることも可能です。

自分に最適な方法で不動産投資するために、それぞれの方法におけるメリット・デメリットを見てみましょう。


(1)リノベーション物件のメリット・デメリット

リノベーション物件を購入するメリットは自分でリノベーションする手間がなく、既に完成された物件をそのまま物件を貸し出すことで、スムーズに家賃収入を得られます。

しかし、リノベーションの方針や内容は販売不動産会社が決めるため、自分でデザインを選べないデメリットもあります。基本、賃貸ニーズに合ったリノベーションを行っていますので、素人の自分で決めるよりもノウハウがあると言えます。

リノベーション物件は、手間なくリノベーション物件投資したい投資家にオススメの方法です。


(2)自分でリノベーションするメリット・デメリット

自分で中古物件をリノベーションする方法には、物件やデザインにおける選択肢の幅が広がるメリットがあります。劣化状況からリノベーションのタイミングを決めることも可能です。

しかし、リノベーションの予算の決め方、どのような物件にリノベーションすべきか、改修期間の間は家賃収入を得られないなどがデメリットと言えます。不動産投資の経験者には自分でリノベーションする方法が役に立ちますが、初心者の方にはなかなかハードルが高いと言えます。


4.中古ワンルームリノベーション投資で失敗しないためには

「リノベーション投資で失敗しないか不安」と悩んでいる投資家は中にはいるはず。人口の減少によって空室リスクが高まりやすい今では、以下にある3つのコツを意識することが重要です。

  • (1)立地や周辺環境を重視しよう
  • (2)価格の適正を確認する
  • (3)リノベーションの専門業者から購入する

それぞれのポイントについて詳しく解説します。


(1)立地や周辺環境を重視しよう

ワンルーム物件を利用するのは学生や社会人が多く、若い人たちは立地や周辺環境で物件を選びます。例えば東京23区内で最寄りの駅から徒歩5分以内の物件は需要が高く、家賃が高額になる傾向です。

中古物件を探すときは交通の利便性や近くの店舗などを重視しましょう。


(2)価格の適正を確認する

築年数の古い物件には設備の劣化や耐久性などに問題があり、大規模修繕が必要になる場合がよくあります。安さだけで物件を選ぶのではなく、発生しうるコストや相場を考慮することも重要です。

検討している物件の内覧をして、建物や部屋がどのように劣化しているのか見ることを勧めます。劣化具合から修繕の必要性やおおよそのコストを判断することが可能です。


また、既にリノベーションされている物件は、そのリノベーション費用がプラスされていますので、実際にリノベーションした内容をきちんと確認し、リノベーション内容に見合った価格設定なのかどうかを確認することが重要です。


(3)リノベーションの専門業者から購入する

リノベーション投資では適切な中古物件を探す必要があり、経験がないと失敗するリスクがあります。もし物件選びのコツや方法が分からないときは、専門業者からリノベーション物件を購入することがオススメです。


5.中古ワンルームのリノベーション投資にオススメしたい不動産会社3選

投資家がリノベーション投資するときに役立つ不動産会社は主に3つあります。

  • (1)RENOSY
  • (2)REISM
  • (3)Yes Renovation

それぞれの不動産会社の概要を見てみましょう。


(1)RENOSY

中古マンション投資をスマホアプリでできる不動産会社がRENOSYです。物件に投資した後はRENOSY ASSETが運用をサポートして、収益改善を目的としたリノベーションをしてくれます。


(2)REISM

マンションやアパートのリノベーション物件を取り扱っている会社がREISMです。インスペクションやセミナーなどのサービスが充実していて、これから投資を始めたい投資家へのサポートが優れています。


(3)Yes Renovation

物件の空室対策に特化した不動産会社がYes Renovationです。相場よりも圧倒的な低単価でリノベーションできて、入居したい人が増えるデザイン物件に改修できます。


まとめ

中古ワンルームはリノベーションにより資産価値が高まり、高い利回りによる収益に期待できます。

一方、部屋の中がリノベーションできても、物件の基礎に対してリノベーションができるわけではありません。

部屋の中だけではなく、物件の築年数も含めてトータルで物件を選ぶようにするといいでしょう。


「中古一棟物件の投資」は下記でも解説していますので参照してみてください。

関連記事:→不動産投資の空室対策は物件選びから!4つのポイントを解説

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。