ログイン

アカウントが未登録の方は新規会員登録してください。

中古物件

不動産投資で中古マンション投資を検討されている方へ!知っておくべき全知識

八木 チエ
2019/11/042019/12/13

不動産投資で新築マンションにするか、中古マンション物件に投資するかと悩まれている方も多いのではないでしょうか。新築物件も中古物件もそれぞれにメリットとデメリットがあり、きちんと理解した上でご自身の投資目的に合った投資物件を選ぶ必要があります。

そこで今回は、中古マンション投資物件について知っておくべき知識をまとめました。これから中古マンション投資を検討されている方は、ぜひ最後まで読んでみてください。

中古一棟物件をお考えの方は下記を参考にしてみてください。

関連記事:中古一棟物件の投資をするなら知っておくべき4つのこと

中古マンション投資に適している方

最初に、どんな方が中古マンション投資に適しているのかについてピックアップしました。

具体的には以下の条件に該当する方は中古マンション投資に適していると言えるでしょう。

  • 予算が少ない方
  • 少しでも高い利回りを目指したい方
  • 比較的に短期間にて買い替えなどを考えている方
  • いい立地の物件を持ちたい方など。

中古マンション投資のメリット

では、新築マンション物件と比較して、中古マンション投資にはどのようなメリットがあるのでしょうか。大きく下記のようなメリットが挙げられます。

  1. 比較的に物件価格が安い
  2. いい立地の物件を購入しやすい
  3. 利回りが高く得られやすい
  4. 複数の物件と買い増ししやすい
  5. 今までの入居率を把握することができる

では、それぞれについて見ていきましょう。

比較的に物件価格が安い

新築マンション物件と比較して、中古マンション物件の価格が比較的に安くなっています。

最近販売された都心エリアの新築マンション物件は、中にはひとり暮らし用の物件でも3,000万円後半と非常に高くなっています。この新築物件と比較して、同じエリアの中古マンション物件でしたら2,000万円後半で購入できます。

なお、物件の立地にもよりますが、地価が上昇している都心エリア、好立地の物件の場合や、近郊エリアの新築物件と同額、もしくは中古マンション物件の方が価格の高くなっていることがあることも認識しておきましょう。

なお、新築物件と同額、もしくは中古物件の方が価格が高くなっていることも認識しておきましょう。要因としては、物件の立地・地価が上昇している都心エリア・好立地の物件などがあげられます。

いい立地の物件を購入しやすい

上記にも少し触れましたが、地価上昇により土地の仕入れで苦労している不動産投資会社も少なくありません。

新築物件の場合は、土地の仕入れが高すぎて、都内ではなく近郊にもエリアを広げた会社が多くあります。都内エリアと限定しての新築物件は、やはり物件価格も高騰しています。

一方、中古物件の場合は、地価というよりは、実際に所有されているオーナーの都合で売却に出されます。空き地が全く出ないような都内の一等地でも中古物件であれば売りに出されているケースがあります。

従って、中古物件は新築物件と比較して、いい立地の物件を購入しやすいと言えるでしょう。

利回りが高く得られやすい

物件価格が右肩上がりで上昇している今、不動産投資で高い利回りは得られにくいです。その中でも新築物件と比較して物件価格が比較的に安く、家賃も安定して得られる中古物件は高い利回りが得られやすいです。

新築区分マンションの東京エリアでは表面利回り3〜4%前後に対して、中古区分マンションの表面利回りは4〜5%前後になっています。

複数の物件と買い増ししやすい

不動産投資の場合は、融資を活用される方がほとんどでしょう。

融資を受ける方の属性に合わせて、融資枠が決められています。一般的にはご年収の5〜7倍と決められているのは1つの目安です。更に所有されている金融資産などによって多少融資枠が増えるケースもあります。

例えば、ご年収500万円の方は、7倍で融資枠とされる場合「3,500万円」が融資受けられる枠となります。新築物件を購入すると1物件が限界となりますが、中古物件の場合は、2物件を購入することが可能になる場合もあります。

また、最初は1物件ですが、半年、1年後になり、残った融資枠に現在所有している物件の家賃収入がプラス評価され、1年で2物件目を買い増しできます。

今までの入居率を把握することができる

新築物件の場合は、周辺の類似物件を参考に入居率を算出していて、実際に物件が入居し始めてから、正確な入居状況が見えてきます。

一方、中古マンションの場合は、今までの入居実績が出ていますので、入居率の算出も正確な数字になるため、より正確なシミュレーションを作ることができます。

中古マンション投資のデメリット

続きまして、中古マンション投資のデメリットも把握しておきましょう。中古マンション投資には大きく下記のようなデメリットが挙げられます。

  1. 突発的な出費がある率が高くなる
  2. 修繕積立金が滞納されている場合がある
  3. 自己資金の割合が多くなる場合がある
  4. 減価償却の可能な期間が短くなる

では、それぞれについて見ていきましょう。

突発的な出費がある率が高くなる

部屋の中にあるエアコン、換気扇、ウォシュレット、浴室乾燥機、フローリングなどの設備の交換はオーナー負担となります。それぞれの設備に寿命があり、新築物件の場合はすべての設備が新品のため、そういった設備が壊れたなどの突発的な出費は考えなくてもいいでしょう。

一方、中古物件の場合は築年数によって異なりますが、大体10年を1つの目安に設備の交換が順次に出てきます。また、急に壊れて交換となった場合の突発的な出費が重なる場合もあることを事前に認識しましょう。

物件を購入される前に、今までの修理履歴を確認して、出費を想定することが重要と言えるでしょう。

修繕積立金が滞納されている場合がある

マンションの場合は、毎月の修繕積立金を支払うことによって、マンションの修繕に当てられて、物件自体の価値を高く維持できます。

しかし、中には修繕積立金の支払いを滞納していたり、購入予定の物件の前のオーナーが支払いを滞納されていたりするケースもゼロではありません。

物件を購入して数十万の滞納修繕積立金を請求されないよう、事前に管理会社から物件の重要事項説明書を請求するようにしましょう。また、自分の物件だけではなく、建物全体の滞納額が大きい場合、物件を所有しているオーナーの質が高くない場合もありますので、物件の購入自体を見なしされるといいでしょう。

自己資金の割合が多くなる場合がある

築年数が古くなるにつれ、物件自体の評価が下がっていくものです。新築マンションはフルローンでおりるケースが多いのと比較して、中古物件はきちんと資産価値が出ない物件でないと融資の割合が低くなります。

一般的には物件販売価格の7割前後となるケースが多く、そうなった場合は自己資金の割合は3割になります。新築物件と比較して自己資金の割合が多くなること認識しておく必要があります。

とは言え、中古マンションでも資産価値が高く、フルローンを利用できる物件も多くあります。金融機関が融資を出すというのは、きちんと回収ができるという判断ができたからなので、金融機関で評価が出る物件を選ぶのも1つの選定基準と言えます。

減価償却の可能な期間が短くなる

不動産投資の場合は、毎年減価償却費という項目で実際に費用かかってないですが、経費として計上できます。建物の構造によって法定耐用年数が異なっております。

  • 鉄筋コンクリート造:47年
  • 重量鉄骨造:34年
  • 軽量鉄骨造:27年
  • 木造:22年

つまり、新築と比較して中古物件は法定耐用年数が減ることになり、減価償却可能な期間が短くなるというデメリットがあります。なお、細かい法定耐用年数については国税庁のページを参照にしてみてください。

参考:【国税庁】耐用年数(建物/建物附属設備)

リノベーション中古マンション投資も1つの選択肢

物件の築年数が古くなるにつれ空室率が上昇し、その1つの対策として物件のリノベーションとして挙げられます。中古投資マンションの中に、部屋の中をリノベーションして、リノベーション投資マンションとして販売される物件もあります。

物件の築年数が多少古くても、リノベーションをすることによって、設備だけではなく、間取りが変更されたり、水道管まで新しくしたりすることによって、物件の資産価値を高めることができます。

なお、中古マンション物件を検討されている方の中に、物件の予算を抑えて自分でリノベーションを検討されているケースもあります。しかし、ノウハウもないのに自分でリノベーションをするのは、そもそもどのような設備のウケがいいのか、どこまでリノベーションした方がいいのか、1部屋だと特注となるため予算も高くなりやすいなどの理由から、想定していたほど効果が出なかったケースもあります。

従って、ノウハウがある方なら向いていますが、初心者の方は最初からリノベーションされた投資物件を購入されることをオススメします。

実際に中古マンション投資を始めるには?

ここまでお読みの方の中に、実際に中古マンション投資を始めてみたいと検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。その場合は、ポータルサイトで物件情報を検索して問い合わせからスタートする方もいらっしゃいます。

しかし、いきなり基礎知識がなく、物件の選び方も分からない中で物件を問い合わせするより、中古マンション物件を取り扱う不動産投資会社のセミナーに参加することをオススメします。

自社のセミナーに参加された方に限定して、物件情報を開示される不動産投資会社も多いので、参加することでいい投資物件情報を得られるというメリットもあります。

参考例として、下記3社のセミナーをピックアップしました。リンク先の不動産会社セミナーより検索をして、ぜひ検討してみてください。

  1. 日本財託
  2. ブリッジ・シー・エステート
  3. アップルハウス
参考:【みんかぶ不動産】不動産投資セミナー

まとめ

今回は中古マンション投資についてまとめましたが、参考になりましたか。

中古物件は、新築物件と比較して物件価格が比較的に安い、いい立地の物件を購入しやすいなどのメリットがあります。その反面、融資が不利になったり、突発的な出費になる率が高くなったりするなどのデメリットもあります。

メリットだけではなく、デメリットそしてその回避策もきちんと立てることが重要です。こちらの記事を参考に少しでもお役に立てると幸いです。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。