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不動産投資物件選び

不動産投資する際に知っておきたい6つのテクニック

八木 チエ
2019/11/132019/12/13

不動産投資を行う上で「なにかテクニックがないか」と、知りたい方も多いのではないでしょうか。

不動産投資は不動産に関する知識、宅建業法、管理ノウハウ、融資、税金など多岐にわたり多くの専門知識を要する投資商品です。不動産投資を始めるにはまず基礎知識を身に着けることが前提条件になります。

また、不動産を買ったら終わりではなく、買ってから長期に渡り運営し、資産形成をしていくのも不動産投資ならではの特徴と言えます。

こちらの記事は不動産投資に伴って様々なステップでのテクニックを紹介していきますので、ご参考にしていただけますと幸いです。

不動産投資の流れ

まずは初めて不動産投資を行うときの大きな流れについて知っておきましょう。一般的には、大きく下記のような流れになります。

  • メディアなどにて不動産投資についての基礎知識を勉強する
  • 不動産投資セミナーに参加する
  • 信頼できる担当者を見つける
  • 担当者と投資プランを決める
  • 目標を達成できる物件を探す
  • 売買契約書を締結する
  • 融資付けする
  • 決済・物件引き渡し
  • 管理会社に管理を依頼し、運営をスタートする

など。次の章では、それぞれのステップでのテクニックをご紹介していきます。

不動産投資を勉強する際のメディア選びのテクニック

5年ほど前では、不動産投資業界は非常に閉鎖的な業界であり、なかなか情報を調べることができなかったのですが、今はインターネットで「不動産投資とは」などのキーワードで検索をすれば、数多くのサイトが上がってきます。

つまり、ほとんど情報がない時期から、今では情報が溢れている状況になりました。情報は多ければ多いほどいいと言いますが、中には適当な情報を配信して広告収入を得るサイトが存在していることも認識しておく必要があります

では、メディアを選ぶ時にどのようなテクニックがあるのでしょうか。下記ポイントをおさえておくといいでしょう。

  • 著者の顔出しや名前出しがあるサイト
  • 専門用語ではなく、初心者でも分かりやすい文章で書かれているサイト
  • 記事数が多いサイト
  • 広告だらけのサイトは避ける

初心者にとってはどのサイトの信憑性が高いのか判断をしにくいものです。そのときはサイトの著者情報を見るといいでしょう。ちゃんと著者は何をされているのか、どんな履歴を持っているのかを知ることによって一つの判断基準になるでしょう。

一般的に上位表示されているサイトは検索エンジンから高く評価されているサイトとは言えますが、一つのキーワードで上位表示されていて、実は記事数が少ないサイトもあります。その場合は他のサイトと合わせて判断するといいでしょう。

広告収入を得るために記事数で稼いているサイトもあります。あまりサイト内に広告が多いサイトも避けるといいでしょう。

不動産投資セミナーを選ぶテクニック

メディアでは不動産投資に関する基礎知識を身につけることができますが、業界で最新の動きなどについて情報収集をするには、やはりセミナーに参加することをオススメします

しかし、今の不動産投資セミナーもかなりの数が多いため、効率よくセミナーを選ぶためのテクニックをご紹介します。

  • 開催回数が多い業者のセミナー
  • ノウハウがある講師のセミナー
  • 投資タイプごとに一通り参加する

セミナーの内容が充実していて、講師のレベルがある人気セミナーは、長期に渡り開催し続けることに繋がります。つまり、評価が高いセミナーだからこそ開催回数が多いので、このようなセミナーを選ばれるといいでしょう。

また、最初から投資タイプを決めずに、様々な投資タイプのセミナーに参加し、それぞれの特徴、概要などについても把握しておきましょう

なお、一般的には無料セミナーが多いですが、中に投資家が講師を務める有料セミナーもあります。有料セミナーは融資付けなど無料セミナーではなかなか聞けない内容を聞くことができる一方、初心者にとっては少しレベルが高いので、ご興味があるテーマのセミナーがあったら、参加してみるのでいいでしょう。

信頼できる担当者を探すテクニック

不動産投資は物件選びももちろん重要ですが、実は信頼できる担当者を探すことがもっとも重要と言われています。なぜならば、信頼できる担当者を見つけることができれば、あなたに合った提案プランを提案してくれて、全てにおいて担当者にアドバイスをもらうことができるからです。

そんな大切な担当者を探すには、以下のテクニックがあります。

  • 必ず複数社の担当者と面談をする
  • 質問事項を事前に決め、全員に同じ質問をする
  • 担当者の経歴を把握する

不動産投資会社が信頼できても、担当者のレベルはまちまちです。従って、1社ではなく、複数社の担当者と話すことが重要です

また、事前に聞きたい質問をまとめて、どの担当者にも同じ質問をすることがポイントです。なぜならば、同じ質問をしていれば担当者の解答でレベルを判断しやくなるからです。

また、資産形成していくうえで、金融全般の知識があるのが理想です。たとえ不動産投資の経歴が短くても、投資業界の知識が豊富はプラスポイントになります。雑談しながら担当者の経歴も確認しましょう。

物件購入時のテクニック

投資プランが決まり、こちらの条件に合った物件が出てきたら、いよいよ購入手続きに入ります。投資なので、できる限り資産価値の高い物件を安く購入することが大切です。しかし、いい物件は購入したい人も多いため、実際には値引き交渉に応じてもらえないケースがほとんどです。

売主の場合は、下記の交渉テクニックを試してみるといいでしょう。

  • 即買いの前提で希望金額の値引き交渉をする
  • 決算時期を狙う
  • 購入時にかかる諸経費を今の金額に組み込んでもらう

なお、一般的には不動産業界の給与は歩合制となっていますので、物件の売却価格が安くなる分、担当者への配分が少なくなる場合があります。従って、担当者と仲良くなって値段交渉するのも一つのテクニックと言えます

融資付けテクニック

不動産投資では、有利な条件で融資付けができるかどうかは非常に重要です。マイナス金利実施により一時的に融資が緩和されていましたが、昨年の年末から少しずつ厳しくなってきました。

融資はご自身で融資付けするのと、業者の提携ローンを利用するのと大きく2種類の方法があります。ご自身で融資付けをする場合は、金融資産を多く所有しているなど属性に対する審査基準が厳しいです。また、不動産投資初心者の方ではなかなか交渉するのが難しいため、業者の提携ローンを利用するオススメします

なお、業者の提携ローンの場合は、その業者に対する評価によって同じ金融機関でも融資条件が異なりますので、下記テクニックをご紹介します。

  • 複数の業者に融資条件を確認する
  • 利用できる金融機関の数を比較する

また、個人で融資付けを検討されている方は

  • 金融機関の担当者に書類作成のアドバイスをしてもらう
  • 購入したい物件タイプの融資を積極的に行っている金融機関にアタックする
  • 自分の金融資産を預けている金融機関を優先的にアタックする

などのテクニックが挙げられます。

経費削減のテクニック

不動産を運営していく中で、キャッシュフローを良くするためには、経費削減することが重要です。そもそも運営経費には大きく下記2つに分けられます。

  • 管理会社に支払う管理費、固定資産税などの「固定費用」
  • 設備交換などの「変動費用」

経費削減には以下のようなテクニックが挙げられます。

  • 固定費用から金額が大きい出費から見直しをする
  • 管理会社の相見積を取り、管理内容を比較する
  • 火災保険・地震保険も相見積にて比較する
  • 固定資産税の請求に間違いがないかを確認する

変動費用は発生するタイミングが読めないため、なかなか対策を立てることが難しいので、固定費用から優先順位を立てて進めることがポイントです

まとめ

今回は不動産投資のテクニックについて書きましたが、参考になりましたか。

それぞれのステップにおいてテクニックがありますので、ご自身の状況に合わせてご活用いただけますと幸いです。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。