みなさんはどのような目的を持って不動産投資をされているのでしょうか。
相続税の節税を目的にしたり、インフレ対策を目的にしたり、安定した家賃収入を得ることを目的にしたりなど、人によって目的が異なります。ひとこと「不動産投資」と言っても、投資目的によって選ぶ投資物件が変わるのです。
一方、その目標があやふやなまま不動産投資を始めた場合には、思ったような利益を上げることができないことも予想されます。
ここでは、不動産投資の目的とその目的のために選ぶべき不動産の特徴、デメリットなどについて詳しく解説していきます。
不動産投資の基本とは、利益を得るために不動産を対象として投資を行うことです。
投資にはさまざまな種類のものがあります。例えば株やFXなどの金融商品もありますが、これら金融商品に対する投資と不動産に対する投資の異なる点は、不動産投資では不動産という現物資産が残るという点です。
そのため不動産投資は金融商品などの投資と比べると、比較的低いリスクで長期にわたり安定した利益を得ることが可能です。
また、不動産投資の方法を工夫することにより節税を行い、利益を得ることも可能です。
「不動産投資の基本」に関しては下記カテゴリでも解説していますので参照してみてください。
不動産投資を行う場合には、銀行などの金融機関から不動産投資用ローンを借り入れて投資用の物件の購入を行うことがほとんどです。
このように他人資本を活用しつつ資産形成を行うことも、不動産投資の目的の一つです。
銀行など金融機関から融資を受ける形で他人資本の活用を行うことで、自己資本のみで資産形成を行う場合以上の成果を上げることが可能になります。
銀行などの金融機関から不動産投資用ローンを借り入れる際、ほとんどの場合「団体信用生命保険」への加入が義務付けられます。
この団体信用生命保険とは、不動産投資用ローン契約者に万が一の事態が起こった場合、ローンの残債を保険会社がローン契約者に代わって支払ってくれるというものです。そのため、相続人にはローンの残債がない収益用物件を残すことができます。
これが、不動産投資が生命保険の代わりになる理由です。
しかし、この団体信用生命保険の保険料は、不動産投資用ローンの金利に上乗せされる形で支払います。団体信用生命保険に関して注意しなければならない点は、あくまで「ローンの残債」しか支払ってくれないということです。
返済が終わりに近づき、残債が例えば1円しかない場合には、保険料は1円しか支払われません。また、保険料は不動産投資用ローンの契約先の金融機関に支払われるというところにも気を付けておきましょう。
一般的な生命保険のように毎月決まった金額を支払えば、万が一の場合でも家族に対して最初に契約した金額が支払われるわけではない点にも注意しましょう。
金融市場がインフレ状態になった場合、現金の価値は目減りしてしまいますが、相対的に不動産のなどの現物の価値は上がります。
このような不動産の特性をいかして、インフレ対策を目的に不動産投資を行うこともあります。
インフレが起こった場合に不動産の価値が上がると、不動産投資用物件の賃料も上がることが見込まれるため、より多くの家賃収入を得ることができるため、インフレ対策となるのです。
所得税と住民税は累進課税方式となっており、所得が増えれば増えるほどこれらの税率も上がっていきます。
不動産投資を行い、不動産経営を行っていくと経営を維持していくために「経費」が発生します。この経費が家賃収入を上回った場合、不動産経営は赤字です。
なお、不動産投資の収益は給与所得などと「損益通算」ができるため、不動産投資で赤字が出た場合には合計所得金額を低く抑えることができます。
所得税と住民税はこの合計所得金額によって課税率が決まるため、不動産投資で赤字が出た場合には他の所得と損益通算を行うことで節税を行ことが可能です。
相続税は相続人の人数に応じて控除額が決定されますが、それ以上の遺産を相続する場合には累進課税方式が適用されます。
その相続財産の価格は「相続税評価額」算定されます。
例えば一億円の現金を相続した場合、一億円の現金の評価額はそのまま一億円として評価されますが、販売価格が一億円の不動産投資用物件を相続する場合にはその物件は固定資産税評価額で評価されるのです。
そのため建物の評価額は、その建物の建築費用の50％から60％の金額の評価となります。また、土地に関しても実際の売買価格より地価のほうが低額であるため、こちらも実際の売買価格より低い金額で評価されます。
また、賃貸用に所有している不動産の場合には、「借地割合」が一律30％割り引かれるため、さらに低い金額で評価されることになるのです。
そのため一億円の不動産投資用物件の評価額は高くても、1億円―（1億円×60％×70％）の金額が軽減され、相続税対策となります。
不動産投資用物件を購入してその値上がりを待ったり、購入した不動産投資用物件にリフォームを施したりするなどして付加価値を高めます。
そして、購入した価格よりさらに高額で転売をお行い、利益を得る方法のことをキャピタルゲインといいます。一般的には初心者というよりも不動産投資のプロが行う方法です。
長期にわたり不動産投資用物件を所有し、安定した家賃収入を得ることを目的とした不動産投資の方法です。
この方法で不動産投資を行う場合には、ワンルームマンション一室からマンション一棟まで規模の差があるため、家賃収入は一概にいくらと言い切ることはできません。小遣い程度の収入から、家賃収入から経費を差し引いた収益だけで生活していける収入を得ることができる人までさまざまです。
この家賃収入目的で不動産投資を行う人が非常に多いです。
銀行などの金融機関から融資を受けることで、他人資本も活用できるため自己資本のみの場合に比べて大規模な収益物件の取得が可能です。
プラスの資産とするために、家賃相場が比較的に高く都市部までのアクセスが良好で、入居率が安定している物件が向いています。
生命保険の代わりに不動産投資用物件を購入する場合は、自分に万が一の自事態が起こった場合にも高額で売却できたり、ある程度の家賃収入が見込めたりするプラスの資産となる物件を選ぶ必要があります。
そのため、新築または築浅で長期間かつ資産価値を高く保つことができる物件が向いています。
さらに駅までの距離が近く、都市部へのアクセスが良好であれば安定した家賃収入を得ることができ、残された家族がその家賃収入を生活の糧とすることも可能です。
インフレ対策を目的に不動産投資を始める場合には、新築または築浅の物件で災害に強い立地にある堅牢な造りの物件の購入をお勧めします。
その理由は、物件自体の価値が高いため売却時にも高値が付きやすく、経済状況がインフレになってしまった場合にも家賃が上げやすいからです。
災害に強い立地にあるかどうかは、市区町村のハザードマップで確認できます。
所得税と住民税の節約を目的として不動産投資を始める場合、築年数がある程度経過した土地より建物比率が高い区分マンションを購入するとよいでしょう。
このような物件は減価償却率を多額に計上できるため、結果として経費が高額になり不動産投資で損益を出しやすくなります。そして、損益通算を行うことにより節税につながります。
相続税対策を目的として不動産投資を始める場合、都市部まで好アクセスかつ接道などの地理的条件が良い物件が向いています。
このような物件は資産価値が下がりづらいため、遺産評価額の圧縮率も高くなり効率的に相続税対策ができるためです。
転売して利益を得るために不動産投資を始める場合には、もちろん物件価格が安い時に購入して、価格が上昇した時に転売するのが一つの手法です。
他にも競売物件などを狙えば、本来は資産価値が高いものでも、所有者が自己破産などの原因で返済ができなくなり、金融機関に差し押さえを受けて、競売にかけられた物件を安く購入することもできます。
なお、競売物件の情報を調べるには裁判所サイト、「不動産競売物件情報サイト」から情報を入手し、購入も基本的には入札形式となっているため、初心者の方はなかなか難しいのがデメリットと言えます。
参考：http://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/
家賃収入を目的として長期にわたり物件を保有する場合には、家賃相場が比較的高値かつ安定していて、都市部まで好アクセスであること、入居率が安定していることといった条件を満たしている物件が向いています。
このような物件を選ぶことで、安定した家賃収入が期待できます。
不動産投資を行う目的が決まったら、その目的に合った投資用物件の購入が重要です。
単に不動産会社に勧められたから、利回りが良いからといった簡単な理由で投資用物件を購入してしまうと、本来の目的を達成することが難しくなるケースがあります。
購入しようとしている物件が、目的に合った物件かどうかを慎重に見極めるようにしましょう。
不動産投資を始めると、いつまで投資を続けるべきか分からなくなってしまうことがあります。
融資枠があるからと言われ、融資枠いっぱいまで融資を受け、返済に追われていく中で自己破産まで追い込まれた方も少なくありません。つまり、不動産投資をするゴールを明確に決める必要があるのです。それに向けて達成できるようスケジュールを立てることも重要です。
所有している不動産をいつ売却すれば、それまでに得た家賃収入と物件の売却益の合計が一番大きくなるかということを考えておかなくてはいけません。
これを出口戦略といいます。
一億円で得た投資用物件から実質利回りで得られる利益により、一億円を回収するよりもある程度の家賃収入を得た後、物件の価値が下がりすぎないうちに売却することで、そのまま物件を所持し続けるよりも高額の利益を得ることができるケースもあります。
このように、出口戦略を常に考えておくことで、大きな利益を上げることができることも可能です。
「出口戦略」に関しては下記でも解説していますので参照してみてください。
不動産投資の目的に最適な物件を見つけた場合には、そのタイミングを逃さず購入することが重要です。
特に高利回りなどの優良物件は表に出る物件情報が少なく需要も多いため、購入のタイミングを逃さないようにしましょう。
ここまで、不動産投資の目的とその目的に合った物件の種類について解説してきました。
一口に不動産投資といってもその目的にはさまざまなものがあり、その目的に合った物件を選ばないと不動産投資の目的を達成することが難しくなることがお分かりいただけたと思います。
また、不動産投資を成功させるには4つのポイントがありこれらのポイントを抑えておくことで不動産投資成功の確率が高くなることも合わせて解説してきました。
不動産投資を始める際には、自分はどのような目的で不動産投資を始めるのかしっかりと決めて、物件を慎重に選んで目標を達成するようにしましょう。
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