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セルフリフォームとは?不動産投資の収益性を高めることは可能なのか?

筆者: 八木 チエ不動産投資管理
2019/11/28

不動産投資の収益性を上げる手段の一つに「セルフリフォーム」があります。

セルフリフォームを検討しているものの、「本当に自分でリフォームして大丈夫なのか?」と不安を抱えている方は多いかと思います。

そこで今回は、セルフリフォームのメリット・デメリットや簡単かつ費用をかけずに行えるセルフリフォームの方法をくわしく解説します。

1.セルフリフォームとは?

セルフリフォームとは、文字通り自分でリフォームを行う行為を意味します。

セルフリフォームは、自身が住居として住んでいる家をアレンジするために行うケースもあれば、不動産投資家が物件の価値を維持または向上させる目的で行うケースもあります。

一般的にリフォームは、リフォームの専門家であるリフォーム業者に依頼します。しかし、リフォーム業者に依頼すると、人件費なども発生するために多額の費用がかかってしまいます。

そこで費用を抑えるために行うのが「セルフリフォーム」です。

なるべく費用をかけずに利益を増やすことが重要となる不動産投資において、セルフリフォームはとても役にたつ手法として知られています。


2.セルフリフォームのメリット

リフォーム会社に依頼する場合と比べて、セルフリフォームを行うメリットは何でしょうか?

リフォーム会社に依頼する場合と比べると、セルフリフォームには下記2つのメリットがあります。


1)リフォーム会社に頼むよりも費用を抑えられる

セルフリフォームにおける最大のメリットは、何と言っても費用を安く抑えることができる点に尽きます。

冒頭でもお伝えしたように、リフォーム業者に依頼すると人件費がかかるため、ちょっとした工事でも数十万円~数百万円もの費用がかかってしまいます。特に大手のリフォーム会社に依頼すると、下請け業者への発注などにより、さらに費用がかかってしまいます。

一方でセルフリフォームでは、材料費用しかかかりません

そのため、数千円~数万円程度でリフォームできるケースもあります。少ない費用で物件の修繕やアレンジを行える点は、不動産投資では大きなメリットになります。


2)リフォームの知識を身につけることができる

二つ目のメリットは、リフォームの知識を身につけることができる点です。

セルフリフォームを行うと、材料の値段や作業のやり方などをある程度知ることができます。そのため、再びリフォームする必要性が生じても、再度自ら行うことで費用を少なく抑えられます。

またリフォームの知識は、リフォーム業者に依頼するときにも役立ちます。リフォームの知識を何も持っていない場合、リフォーム会社に不当に高い費用を請求されても、その価格が不当であることを見抜けずに損します。

一方でリフォームの知識を持っていれば、作業の難しさや材料費を把握しているため、費用の妥当性を判断できます。そのため、リフォーム業者との交渉で不利な条件を被らずに済むのです。


3.セルフリフォームのデメリット(注意点)

大きなメリットを持つセルフリフォームですが、あらかじめ注意すべきデメリットもあります。

セルフリフォームで注意すべきデメリットは、以下の2つです。


1)リフォーム会社に依頼するよりも時間がかかるリスクがある

自分が住む住居ならばまだしも、不動産経営として運用する物件は、プロが仕上げたレベルの品質でなくてはいけません。

実際にやってみると分かりますが、最初から素人がプロレベルの品質でリフォームするのは難しいです。満足いくレベルにするまで工事を繰り返すうちに、想定していた以上に時間がかかる可能性があります。

時間がかかりすぎることで、新規の入居者を獲得するチャンスを逃すこともあるので注意しましょう。


2)リフォームのクオリティによって物件の価値が下がる可能性がある

二つ目のデメリットは、リフォームのクオリティ次第で物件の価値が下がることです。

先述したように、素人がセルフリフォームを行うとプロが行った場合と比べて出来栄えが悪くなることが多々あります。

あまりにも出来栄えが悪いと、評判が下がって空室率が上がるおそれがあります。空室が増えてしまうと、家賃を下げて入居者を増やすか、さらに費用をかけてプロに再びリフォームしてもらう必要があります。

不動産投資で十分な利益を得るには、周囲の競合物件よりも魅力的な物件に仕上げる必要があります。そう考えると、物件の価値を下げる可能性があるセルフリフォームは、リスクの大きい行為であると言えるでしょう。


3)最新の内装の流行とズレる可能性がある

内装には流行というものがあり、流行中の内装に仕上げた方が入居してもらいやすくなります。

ただし、セルフリフォームを行うと最新の流行とはズレが生じる可能性があるので注意が必要です。

数年前に流行っていた内装であっても、現在は流行が過ぎ去って古臭いものとなっている場合は少なくありません。

とくに流行に敏感な若年層をターゲットとする物件の場合、時代遅れの内装にすると入居者が減少する可能性が高まるので要注意です。

「リフォーム会社の選び方」に関しては下記でも解説していますので参照してみてください。

 関連記事:→リフォーム会社の選び方と賢く発注する方法


4.セルフリフォームが必要なケースは?その判断基準

セルフリフォームは、物件の価値を維持・向上させるために行うものです。

では一体、どのようなケースでセルフリフォームが必要となるのでしょうか?一般的に、セルフリフォームが必要となるケースは以下の2つです。


1)経年劣化が目立ってきたタイミング

経年劣化とは、壁紙の日焼けや畳の色褪せなど、時間の経過とともに自然に発生する劣化現象を意味します。

いちじるしく進行した経年劣化は、入居を検討する相手に対して「古い」とか「汚い」といった印象を与えてしまいます。

「経年劣化を理由に入居してもらえなかった…」なんて事態にならないためにも、経年劣化が進行してきたら早めにリフォームを行う必要があります

なお不動産経営において、経年劣化の修繕費用は大家が負担することになります。つまり入居者から請求することはできないため、ご自身で資金を準備しなくてはいけません

そんな経年劣化の修繕コストを下げる手段として、セルフリフォームは有効です。


2)周囲に競合となる物件が増えてきたケース

周囲に競合となる物件が増えてくると、入居者を集めることが難しくなってきます。

入居者を少しでも多く集めるには、家賃を下げたり内装をオシャレにしたりと、競合よりも魅力的な条件で物件を貸し出すことも視野に入れるといいでしょう。

ただし、家賃を下げると取り分の利益が少なくなるため、基本的には物件の機能やデザインで勝負できるのがベストです。競合物件が増えてくると、相対的に自身が運営する物件の魅力が下がってしまい、従来よりも空室が増えるおそれもあります。

そのような事態を避けるためにも、競合物件が増えてきた段階でセルフリフォームを施すのも一つの手段です。


3)入居者がなかなか決まらないとき

入居者がなかなか決まらないタイミングで、思い切ってセルフリフォームを行うのもオススメです。

セルフリフォームを行えば、これまでとは異なるターゲット層に好まれる内装に仕上げることが可能です。

たとえば学生が多く住む場所の場合、年配層をターゲットとした内装はあまり好まれません。そこで学生向けに内装をセルフリフォームすれば、入居者を増やせる可能性が高まります。


5.簡単に費用をかけずにできるセルフリフォームの方法

セルフリフォームと一口に言っても、大規模なものから手軽にできるものまで様々あります。

この章では、簡単かつあまり費用をかけずに行えるセルフリフォームの方法を3つご紹介します。


1)セルフリフォームのブログを参考にする

一番確実なのは、セルフリフォームのコツや方法を紹介しているブログを参考にすることです。

リフォームを行なったことがない方でも、ブログを参考にすればカンタンにセルフリフォームを行えます。

今回は、セルフリフォームで役立つブログを3つご紹介します。


①中古マンション 我が家の『節約リノベーション』

こちらのブログでは、中古マンションを低コストでリノベーションした実体験が紹介されています。

写真付きでリフォームする前とした後の比較なども載っているため、出来栄えをあらかじめイメージしやすいのがおすすめポイントです。

 参考:http://ie-yea.seesaa.net/


99%DIY

次にご紹介するのは、DIYやセルフリノベーションの情報を紹介する「99%DIY」というブログです。

こちらのブログの良さは、写真付きでリノベーションのやり方がくわしく紹介されている点です。おしゃれで洗練された部屋にリノベーションしたい方には、とても参考になるでしょう。

 参考:https://99diy.tokyo/


③お遊びブログ

最後にご紹介するのは、中古住宅のリフォーム過程を紹介する「お遊びブログ」です。

こちらのブログは、建築士の女性と建築デザイナーの男性の2人で運営されています。リフォームのプロが手軽にできるリフォームのやり方を紹介しているため、工事の出来栄えにこだわりたい方にはおすすめです。

 参考:https://www.archiplay.work/


2)照明など単価が安く雰囲気が変わりやすいポイントをおさえる

「コストカット」のメリットを得るためにも、なるべく費用対効果の高いセルフリフォームを心がけることが重要です。

費用対効果の高さを考えると、低コストで購入できて、かつ雰囲気が変わりやすい箇所をセルフリフォームするのがベストです。特に照明は、買ってきて取り替えるだけで雰囲気がガラリと変わるのでおすすめです。


3)天井、壁紙など面積が大きい雰囲気への影響が大きい箇所から着手する

セルフリフォームを始める際には、天井や壁紙といった面積が大きい場所から着手するのが大事です。

天井や壁紙は、部屋に入って真っ先に目に入る部分であり、部屋の雰囲気を大きく左右する要素です。天井の色を変えたり壁紙を張り替えたりするだけで、部屋の雰囲気をガラッと良くすることができます。

工数や手間はかかるものの、物件の持つ魅力度を大きく高めることができるため、最優先で天井や壁紙からセルフリフォームを始めましょう

「セルフリフォームの費用」に関しては下記でも解説していますので参照してみてください。

 関連記事:→不動産投資におけるセルフリフォームで資産価値を向上させる|具体的な方法と費用を解説


まとめ

不動産投資においてセルフリフォームは、費用を抑えることができる点などメリットが数多くあります。

しかし作業に慣れない方が、いざセルフリフォームを行うと、満足いくクオリティに仕上がらなかったり、時間がかかったりするおそれがあります。

そうした事態を避けるためにも、まずはブログなどを読んでセルフリフォームの情報収集から始めるのが良いでしょう。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。