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不動産投資で買付申込みをするときに知っておくべき3つのこと

筆者: 八木 チエ申告・申請・届出
2019/11/29

不動産投資の物件選びをしている人の中には、すでに「この物件は良さそうだな」と検討を進めている人もいるでしょう。

購入希望の物件があれば、次は「買付を入れる」というフェーズになりますが、「買付とは何か?」を知らない人も多いです。

そこでこの記事では、「買付とは何か?買付後の流れはどうなっているのか?」について詳しく解説してきます。

合わせて、買付時の注意点も解説するので、これから買付を入れようと検討している方は参考にしてみてください。

「物件の購入方法」に関しては下記カテゴリでも解説していますので参照してみてください。

 関連記事:→[入門]物件の購入方法, 物件の購入方法

1.買付証明書とは何か?

まずは、買付証明書とは何か?について、どのよう効力があり、具体的にどのように買付証明書を送付するのかを知っておきましょう。

また、買付証明書に記載されている内容も解説していきます。


1)買付証明書とは?

買付証明書とは、その物件を購入する(売買契約を結ぶ)という意思を売主へ提示することです。

言い換えると、買付証明書を売主に提出することで、「この物件を買います!」という意思表示ができます。買付証明書を売主へ提出することを、一般的に「買付申込みをする」と言います。

あくまで購入の意思表示をするだけなので、買付証明書を送付したからといって必ず購入できるわけではありません。一般的に買付証明書は、仲介をしている不動産会社もしくは売主に、FAXやメールなどで送付します。


2)買付証明書の項目とは?

買付証明書に記載されている項目に決まりはありませんが、一般的には以下のような事項が記載されています。

  • ・ 買付証明書を提出した日付
  • ・ 自分(購入者)の住所や氏名および捺印
  • ・ 物件情報(物件名や所在地など)
  • ・ 購入金額や手付金
  • ・ 支払い方法(現金or融資)
  • ・ 買付証明書の有効期限

このように、売買契約書とは異なり買付証明書には必要最低限の項目のみ記載されています。


2.買付を入れるときの注意点

次に、買付を入れるときの注意点である以下について解説していきます。

  • (1)キャンセルは可能だが慎重に行う
  • (2)売主(物件)によって優先順位は違う
  • (3)買付申込みは有効期限がある


1)キャンセルは可能だが慎重に行う

上述したように、買付を入れたとしてもその物件を購入できるかは分かりません。

つまり「買付=売買契約を結ぶ」という決まりはないので、逆に言うとキャンセルも可能ということです。

ただし、キャンセルする場合には、以下の点は認識しておきましょう。

  • ①不動産会社との信頼関係が崩れる
  • ②損害賠償を請求されることもある


①不動産会社との信頼関係が崩れる

まず、買付をキャンセルすると、仲介をしてくれている不動産会社との信頼関係は崩れるでしょう。

なぜなら、不動産会社も売主の信用を損ねてしまうからです。仮に買付を入れた時点で売主に売る意思があれば、買付をキャンセルされることでまた別の買い手を探さなければいけません。

言い換えると、不動産会社は売主から「この不動産会社から紹介される検討者はキャンセルリスクがあるな…」と思われてしまうということです。

そして、買付をキャンセルした人は、不動産会社に「この人に物件を紹介しても、またキャンセルされるかも…」と思われてしまいます。

そのため、買付をキャンセルした後は良い物件を紹介されなかったり、不動産会社が積極的に動いてくれなかったりする可能性があります


②損害賠償を請求されることもある

買付をキャンセルすることに法的な拘束力はありませんが、場合によっては損害賠償を請求されることはあります。

実際に訴訟に発展した事例では、最終的に買付をキャンセルした人が損害賠償を請求されたケースもあるので要注意です。

この事例では買付を入れて以下の取り決めをした後にキャンセルをしました。

  • ・ 売買契約書等の作成
  • ・ 代金決済を行う旨の約束
  • ・ 地鎮祭の日取りの確認

このような状態での買付キャンセルは、「契約成立に向けて交渉が進められ、相手方との間で契約が成立することへの信頼関係が築かれる段階にまで達していた」と判断され、この事例では売主の買付者に対する損害賠償請求が肯定されています。

このように、買付はキャンセル可能ですがリスクもあるので、基本的には購入意思が固まってから買付した方が良いでしょう。


2)売主(物件)によって優先順位は違う

また、売主によって買付の優先順位が異なります。「先着順」とする売主もいれば、「高い価格で買付を入れた順」とする売主もいるということです。

一方、「決済までスムーズにいきそうな検討者」の優先順位を高くする場合もあります。

たとえば、Aさんが4,000万円で買付を入れ、後日Bさんが4,200万円で買付を入れたとしましょう。

この場合、先着順ならAさん、金額が高い順ならBさんの買付を優先します。しかし、Aさんは現金で購入し、かつ仲介している不動産会社はAさんと過去に取引があり、良好に進んだという実績があったとします。


一方、Bさんは初めての取引で、現金ではなくローンを組んで購入するとしたらどうなるでしょうか。

そのような状況だと、Aさんの方が決済の確実性が高い上に、引渡し(決済)スピードも早くなります。

そのため売主は、Aさんの買付金額がBさんよりも200万円低いものの、Aさんの買付を優先する場合もあるということです。

このように、買付の優先順位は売主によってマチマチです。


3)買付申込みは有効期限がある

上述したように、買付証明書には「有効期限」という欄があります。

有効期限とは、「その買付証明書がいつまで有効か?」ということであり、法的な効力、および期限に決まりはありません。

ただ、一般的な有効期限は1~2週間程度で設定されているので、仲介している不動産会社に確認してみましょう。


3.買付証明書~契約の流れ

最後に、買付証明書を提出してから契約するまでの流れである以下を解説していきます。

  • (1)買付証明書(価格交渉)
  • (2)銀行の融資審査開始
  • (3)売渡承諾書
  • (4)重要事項説明
  • (5)売買契約
  • (6)銀行の融資本申込~引渡し

買付証明書の提出は物件購入時のファーストステップであり、そこから銀行の融資審査などがはじまっていきます。


1)買付証明書(価格交渉)

買付証明書には「物件購入金額」を記載する箇所があります。その箇所に自分の購入金額を記載することで価格交渉ができます。

つまり、4,000万円で売り出されている物件に、3,800万円で買付証明書を提出すれば、必然的に200万円分の価格交渉をしていることになります。


2)銀行の融資審査開始

次に、銀行の融資審査を開始します。

銀行の融資については以下を知っておきましょう。

  • ・ 自分で金融機関を探す場合もある
  • ・ 地銀や信用金庫はエリアに注意


①自分で金融機関を探す場合もある

自己居住用住宅の場合は住宅ローンを組みますが、その住宅ローンは不動産会社が斡旋してくれます。

しかし、不動産投資ローンの場合は不動産会社が斡旋しないパターンもあります。そのときは自分で金融機関に審査申込をする必要があります。そのため、スムーズに審査できるように、審査する金融機関は目星をつけておくと良いでしょう。


②地銀や信用金庫はエリアに注意

特に投資用物件の場合は、信用金庫や地銀で不動産投資ローンを組むこともあります。

信用金庫や地銀は融資できるエリアが決まっていますので、「融資可能なエリアかどうか?」を事前に調べておくと、審査はスムーズに進むでしょう。


3)売渡承諾書

銀行の融資審査に通過すれば資金面の問題は解消されるので、売主側が「売却意思あり」の場合には「売渡承諾書」をもらいます。

売渡承諾書とは、読んで字のごとく「この物件をあなたに売り渡すことを承諾します」という内容の書類です。

要は、買付証明書を提出することで購入の意思表示をした購入検討者に対し、売主側からのアンサーが「売渡承諾書」です。

買付証明に記載した有効期限までに売渡承諾書がもらえなければ、仮に融資の審査に通過していても買付証明書は却下されたということです。


4)重要事項説明

売渡承諾書をもらったら、売買契約の締結日を決めます。

そして、売買契約当日には、まず宅建士(不動産会社の営業担当者)から以下のような重要事項説明を受けます。

  • ・ 権利関係
  • ・ 建築基準法など法律の制限
  • ・ 管理費や修繕積立金などの取り決め
  • ・ 周辺の嫌悪施設や知っておくべき事項

簡単にいうと、その物件について「知っておくべきこと」が重要事項説明書に記載されており、契約当日にそれらについて最終確認します。


5)売買契約

重要事項説明が終わり、内容に問題がなければ売買契約に移ります。

売買契約書は重要事項説明書の抜粋、および以下のことが記載されている書類です。

  • ・ 売買金額
  • ・ 手付金額
  • ・ 所有権移転に関すること
  • ・ 瑕疵担保責任に関すること
  • ・ 公租公課に関すること
  • ・ トラブル時の管轄裁判所など

重要事項説明と合わせて、上記の事項を確認したら署名・捺印をして売買契約は締結となります。


6)銀行の融資本申込~金銭消費貸借契約

上述した金融機関の融資審査は「仮審査」になるので、売買契約を締結した後に本審査に移行します。

仮審査時とプロフィールが変わっていなければ、本審査もスムーズに進むことが多いです。

そして、本審査に通過した後は、ローンの本契約である「金銭消費貸借契約」を金融機関と締結します。


7)引渡し

金銭消費貸借契約が終われば、後は引渡しを待つだけです。

引渡し日は売買契約のときに合意しておき、引渡し当日は売主・買主は不動産会社のオフィスなどに集まることが多いです。そして、ローンを組んで購入する場合は朝一で売主へ決済金が振り込まれるので、その入金確認をしてから引渡し手続きに入ります。

購入者側は引渡しに関する書類にいくつか署名・捺印するだけで、ほかの登記手続きなどに関しては売主サイドに任せるという流れです。


まとめ

このように、不動産投資で買付申込みをしても、必ず物件が購入できるわけではありません

その後には金融機関へのローン審査があったり、売渡承諾書をもらったり…という手続きを経て売買契約の締結になります。

これから、買付申込みをする予定の方は、上述した3つを認識した上で買付申込みをすると良いでしょう。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。