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小口商品

不動産投資を少額から始めるには?4つの手法と投資のコツを解説

2019/12/192020/01/15

「不動産投資したいけど資金を用意するのが難しい」

「少ないお金で不動産投資する方法やコツが気になる」

昔は不動産投資するのに物件を購入する必要があり、資金力のある投資家しか手を出せませんでした。一方、今ではREITやソーシャルレンディングなどの仕組みにより、少額から不動産に投資ができます。

低資金で投資を始めることでリスクが減り、早い時期から資産運用をできるのがメリット。この記事では不動産投資を少額から始めるための手法とポイントについて解説します。

少額で不動産投資するには

一般的に投資用物件を購入するには物件価格の1割以上の自己資金が必要であり、投資するハードルは高いものです。ローンを利用したとしても頭金として数百万円が必要で、資金力がなければ融資を受けられません。

しかし、金融商品やクラウドファンディングの発達により、少ない資金で不動産投資できる機会は増えています。クラウドファンディングを使えば数万円の自己資金だけで、投資をすることが可能です。

少額投資を検討している人にオススメの手法は4つあります。

(1)REITに投資する

(2)小口化商品を注文する

(3)ソーシャルレンディングに申し込む

(4)フルローンを活用する

それぞれの手法について詳しく見てみましょう。

REITに投資する

少額で不動産投資する方法の1つとしてREIT(不動産投資信託)があります。投資家は証券会社を通じてREITに投資することができ、株や投資信託と同じように売買できるものです。

REITの運用会社は投資家から集めた資金を用いて、マンションやビルなどを管理します。そして運用会社が得た利益の一部がREITを保有する投資家に還元される仕組みです。

実際に不動産を運用するのはプロの専門家であり、投資家が物件を選んだり管理したりする手間はありません。もし先行きが不安であれば株と同じようにREITを売却することが可能です。

多くのREITは株価が10万円を超えているため、株と同じくらいの投資ハードルがあります。ある程度の余剰資金を保有していて、プロに運用を任せたい人にREITはオススメです。

小口化商品を注文する

REITと似たような投資手法として不動産小口化商品があります。多数の投資家から集めた資金で不動産会社が物件を購入して、売却益などを投資家に分配するのが小口化商品の仕組みです。

しかし、REITと根本的違うのは管轄の違いです。REITは金融庁の管轄で、小口化商品は国道交通省の管轄であります。通常の区分マンション投資など同様のメリットを享受することが可能です。

不動産特定共同事業法の許可をもらった会社が小口化商品を提供できます。そのため経営状態や資本金が優れた会社のみ小口化商品を販売でき、REITよりも価格が安定する傾向です。

1つの物件を複数の投資家で投資するため、投資先が分かりやすいメリットがあります。銀座や渋谷といった一等地にも少額で投資でき、相続税対策にも役立つのが小口化商品の利点。

ただし、小口化商品を提供する会社は少なく、REITよりも投資できる機会が少ないため注意しましょう。複数人で一緒に不動産投資するため手数料が高くなり、利回りが低くなるデメリットもあります。

ソーシャルレンディングに申し込む

不動産を管理している企業にお金を貸すことで、間接的に不動産投資できるのがソーシャルレンディングです。投資家はプロジェクトの内容や利回りから投資すべきか判断できます。

インターネットで投資先の情報を簡単に確認できて、面倒な手続きをすることなく投資できるのがメリット。1万円から投資できるプロジェクトも多く、少額投資したい人に最適です。

ただ、最近ではソーシャルレンディングの知名度が高くなり、投資する機会が少ないデメリットもあります。投資している間は資金を取り戻すことができず、流動性が低いのも欠点です。

「1万円程度の資金で不動産投資に挑戦したい」と思う人にソーシャルレンディングはオススメです。

フルローンを活用する

不動産を購入するのに必要な資金をすべて銀行から借りて、自己資金0円で投資を始める方法もあります。投資家はフルローンを活用することで、自分のお金を支払わずに投資することが可能です。

ただし、頭金を支払わないフルローンの審査が厳しく、融資を受けられない可能性が高いため注意するべきです。借入金額が高くなることで返済額が増える欠点もあります。

フルローンの審査では収入や資産状況、勤務先などが評価され、金融機関からの信用が低ければ審査に通りません。他の方法である程度の資産を形成してから、フルローンによる不動産投資を検討しましょう。

「不動産投資におけるフルローン」に関しては下記でも解説していますので参照してみてください。

関連記事:フルローンとは?不動産投資でフルローンを利用する時に知っておきたい5つのこと

不動産投資を少額で始めるメリット

この記事では投資家が少額から不動産投資するための手法を4つ紹介しました。これらの方法によって不動産投資を少額から始めるメリットは3つあります。

(1)少ない資金で不動産投資を経験できる

(2)家賃収入でローンを返済できる

(3)死亡保険として役に立つ

それぞれのメリットについて詳しく見てみましょう。

少ない資金で不動産投資を経験できる

不動産投資で利益を得るには物件選びや管理など必要な知識が多く、株や投資信託に比べて難易度は高めです。少ない資金で不動産投資することにより、低リスクで投資を経験できます。

例えば、小口化商品であれば1口100万円から投資でき、物件による収益性を投資して分かるのがメリット。たとえ物件の運用結果が悪くても、投資家は損失を抑えつつ投資経験を積めます。

投資経験を増やすことでリスクの高い投資が分かるようになり、より収益性の見込める物件に投資することが可能です。「投資経験がなくて不安」と思う人にこそ少額投資を勧めます。

家賃収入でローンを返済できる

フルローンで物件を購入した場合、運用次第では家賃収入でローンを返済できます。投資家は入居者から得た家賃から毎月の返済額を支払い、残った分を利益として残せます。

自分でローンを返済する必要がなければ自己資金は減らず、負担なくして物件を取得できるのがメリット。ある程度の返済が完了したら、さらにローンを借りて物件数を増やすことも可能です。

ただし、空室リスクや修繕費などで家賃収入よりもローンの返済額が大きくなる場合もあります。ローンを借りて不動産投資する場合は入念な計画を立ててから実行することが重要です。

死亡保険として役に立つ

ローンを活用して不動産投資する場合、団体信用生命保険に加入することが必要です。団信により投資家が死亡したときにはローン返済が免除されて、遺族に不動産を残せます。

そして残された遺族は不動産を売却したり、運用したりして資金を得ることが可能です。不動産投資に便利なフルローンは死亡保険の代わりとして役に立ちます。

不動産投資を少額で始めるデメリット

投資する資金が少ないことでリスクが低く、初心者でも始めやすいのが少額投資のメリットです。ただ、投資をするハードルが低い分、投資家にとって次のような3つのデメリットもあります。

(1)手数料が高い

(2)物件購入には高い年収が必須

(3)空室リスクで返済が厳しくなる

それぞれのデメリットについて詳しく見てみましょう。

手数料が高い

REITや小口化商品に投資するときは購入する前に商品の手数料に注意しましょう。不動産会社が仲介して不動産を運用・管理しているため、コストが高額になる傾向があります。

例えばREITに投資する場合、銘柄を売買するには証券会社に取引手数料を支払うことが必要です。運用によって発生した利益の一部は不動産会社が回収するため、投資家に還元される利益は少なくなります。

また、不動産小口化商品に投資すると購入時に手数料や登記費用などの諸経費が発生するもの。契約形態により手数料は変動するため、不安な人は投資する前に不動産会社と相談しましょう。

物件購入には高い年収が必須

フルローンで不動産を購入するにはある程度の年収が必要です。投資家の年収が低いと銀行の貸し倒れリスクが高くなり、融資するのが難しくなります。

一般的に不動産投資ローンの上限融資額は年収の約10倍までであり、年収500万円であれば5,000万円までの融資を受けることが可能です。収入が少なくて審査に通らないときは、利回りの高い物件を選んだりクレジットカードを減らしたりすることで信用を改善できます。

空室リスクで返済が厳しくなる

人口の減少が続いている国内では都心部であっても空室期間が長引く可能性があるもの。空室リスクにより家賃収入を得られなければ、毎月のローン返済により生活が厳しくなります。

立地や周辺環境を重視して物件を選ぶことで、空室リスクを抑えることは可能です。返済額が大きいフルローンで不動産投資するときは、立地条件の優れた物件を選びましょう。

少額で不動産に投資するコツ

「不動産投資を少額で始めるコツが気になる」と思う人はいるかもしれません。これから不動産に投資する人が知っておくべきコツは次の3つです。

(1)REITなどの金融商品ならまとめて投資

(2)実物投資なら小口化商品も一つの選択肢

(3)無理した融資を受けない

それぞれのコツを簡単に解説します。

REITなどの金融商品ならまとめて投資

REITやソーシャルレンディングでは売買するたびに手数料が発生して、コストが増大する場合があります。金融商品に投資するときはまとまった金額で取引することがオススメです。

実物投資なら小口化商品も一つの選択肢

「実際の不動産に投資したいけどお金がない」と悩んでいる人には小口化商品が最適です。小口化商品なら物件の所有権を持つことができ、相続税対策や生前贈与に役立ちます。

無理した融資を受けない

不動産投資するときにフルローンを組む場合は、無謀な融資を受けないことが失敗しないコツです。限度額まで借りてしまうと必要なときにお金を借りられず、破産するリスクがあります。

「不動産投資ファンド」に関しては下記でも解説していますので参照してみてください。

関連記事:不動産投資ファンドとは何か?種類や特徴を詳しく解説

まとめ

金融商品やクラウドファンディングが普及している最近では、数百万円の資金がなくても不動産投資することは可能です。1万円程度のお金を用意することで簡単に投資を始められます。

将来の不安を解消するために、さっそく自分でできる不動産投資にチャレンジしてみましょう。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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