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[入門]不動産投資をはじめる前に

不動産投資の利回り

2019/12/242020/01/21

不動産投資を行うにあたって、一番気になるのは「どの程度の利回りが期待できるのか」ということではないでしょうか。

不動産投資を行う際にどの程度の利回りが得られるかは、投資を行う物件を選択する上で非常に重要な要素です。

ここでは、不動産投資の利回りについて解説していきます。

不動産投資の利回りとは

不動産投資の利回りとは、簡単に言えば「投資用不動産の購入価格に対して年間何パーセントの利益が得られるか」ということです。

実際に不動産会社から紹介される投資用不動産は、その物件の利回りが表記されていることがほとんどです。

基本的に利回りが高ければ高いほど、効率よく利益を上げることができると考えられています。

不動産投資の利回りの種類とその計算方法

不動産投資における利回りには、実は2つの種類があります。その2つとは「表面利回り」と「実質利回り」です。

以下にこの2つの利回りの違いを解説していきます。

表面利回り

表面利回りとは、一年間の満室時の家賃収入を投資用不動産の購入価格で割り、パーセントで表したものです。

例えば一億円で購入した投資用不動産の物件の一年間の満室時の家賃収入が500万円であった場合、

5,000,000÷100,000,000=0.05

となり、これをパーセントで表すと5%となります。

これがこの投資用不動産の表面利回りです。不動産会社から提示される利回りのほとんどはこの表面利回りです。

実質利回り

実質利回りとは、一年間の満室時の家賃収入から必要経費を引いた金額を、投資用不動産の購入価格で割った数値をパーセントで表したものです。

例えば一億円で購入した投資用不動産の物件の一年間の満室時の家賃収入が500万円であった場合、経費が150万円必要だったと仮定すると

(5,000,000-1,500,000)÷100,000,000=0.035

これをパーセントで表すと3.5%となります。

これがこの投資用不動産の実質利回りとなり、表面利回りよりも、より現実的な利回りであると位置付けられています。

投資用不動産の利回りを見る際に気を付けるべきこと

投資用不動産の利回りを見る際に、気を付けるべきことを以下に解説していきます。

同じ利回りでも投資用不動産の価格により手に入る金額は変わる

例えば利回りが5%の投資用不動産があったと仮定します。

その時投資用不動産の価格が1億円の場合と10億円の場合では、利回りは同じでも、手に入る家賃収入は10倍も違ってきます。

このように利回りが同じでも、投資用不動産の購入価格により実際に手に入る家賃収入に差が出てくるので、注意しましょう。

利回りは変動する

利回りは必ず一定であるとは限りません。

空室があればその分一年間に得ることができる家賃収入は低下し、利回りも下がります。

また、大規模な修繕が必要になるなど経費がかさんだ場合にも、手元に残る金額は下がり、実質利回りが低下します。

このように、利回りは常に一定であるとは限りません。

その投資用不動産の利回りで最終的にいくらのお金が手元に残るか試算しておく

購入しようと思っている投資用物件の利回りで、最終的にどの程度のお金が手元に残るかということを試算しておくことも重要です。

例えば、あと何年減価償却費を経費として計上できるかということや、その地域の似たような間取りや設備の他の物件の空室率などを調査し、どの程度の家賃収入が見込めるかといったことなどを事前に調査しましょう。

このような情報を加味してシミュレーションを行い、最終的にどの程度の利益を上げることができるか試算しておくことが大切です。

入居期間が長い物件の利回りに注意する必要がある

入居期間が長い物件は、当初の家賃相場で入居されています。つまり、現況ではなく数年も前の家賃で利回りを計算しています。

基本家賃が下っていくものなので、数年前の家賃と現況家賃にズレが生じるケースも多く、その方が退去した場合は、現況家賃で募集をかけなければいけないため、利回りが下がる可能性もあり、注意が必要です。

まとめ

ここまで、不動産投資の利回りについて解説してきました。

利回りにも種類があること、利回りについて注意すべき点などについてお分かりいただけたと思います。

利回りは、不動産投資を行う際に注目すべき重要な要素の1つです。

利回りについてきちんと理解した上で、投資を行う不動産を選ぶようにしましょう。

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