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資産形成

あなたの年金は大丈夫?不動産投資で年金対策をする方法

八木 チエ
2019/12/262020/01/21

2019年には金融庁が作成した報告書が大きな話題を呼びました。

その報告書には年金以外に2,000万円の貯蓄が必要と書かれていたことから、年金2,000万円問題と連日新聞やテレビで報道されたことから、聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。

年金が足りないのであれば自助努力が必要ですが、対策の一つとして注目されているのが不動産投資です。

この記事では不動産投資は年金対策になり得るのか、どのような不動産投資が年金対策に向いているのかをご紹介します。

年金が足りないって本当?

不動産投資について考える前に年金2,000万円問題についておさらいしておきましょう。

年金2,000万円問題の根拠は、高齢者無職世帯の支出と収入の差にあります。65歳以上で無職の世帯は年金を中心とする収入よりも、支出が上回っており、その支出が90歳まで続いた場合、2,000万円に達するというものです。

つまり、年金受給者は年金をもらい始めるまでに2,000万円以上の貯金をしており、それを取り崩しながら生活をしているということですね。

また、日本の年金受給者にとって今後不利に働く可能性が高いものがあり、それは「物価上昇(=インフレ)」です。物価が上昇しているということは物の値段があがり、現金の価値が下がるということ。

例えば、今まで100円で変えていたパンが150円になると生活費があがってしまい、今までと同じ金額のお金を持っていたとしても同じ水準の生活はできなくなってしまいます。

今まで蓄えたお金で買えるものが少なくなってしまうということですね。

さらに、高齢者の収入の大部分を占める年金は、物価が上昇した際に高齢者にとって不利になるように設計されています。物価上昇時に不利になるのが「マクロ経済スライド」という仕組みです。

本来年金は物価上昇に応じて支給額も引きあがるように設計されるものですが、日本は少子高齢化が進んでいるため現役世代に負担がかかりすぎないように物価が上昇しても、年金受給額はあまり上がらないようになっています。

そのため、物価が上昇すると実質的に受け取ることができる年金は少なくなってしまい、生活が苦しくなります。

年金はマクロ経済スライドという制度によって、物価上昇に弱いということはとても重要なことですので覚えておきましょう。

参考:【厚生労働省】マクロ経済スライドってなに?

なぜ不動産投資が年金対策になるの?

年金対策として、なぜ不動産投資が注目を集めているのでしょうか。

その理由を見ていきましょう。

安定した定期収入を得ることができる

不動産投資の最大の魅力は安定した定期収入を得ることができる点です。そのため、長期間安定した収入を増やすことは年金対策として非常に有効な手段です。

不動産投資による賃料収入で毎月の赤字を補うことができれば、貯金を取り崩して生活する必要はありません。不動産投資にはリスクもあるものの、年金対策として有効な手段であると言えるでしょう。

物価上昇に備えることができる

先ほどご説明した通り、年金受給者の弱点の一つと言われているのが物価上昇です。

物価が上昇しても「マクロ経済スライド」という仕組みによって受け取ることができる年金はそれほど増えませんので高齢者にとって物価上昇は大きな脅威となります。

年金対策として不動産投資が注目される理由の一つが「物価上昇に強い」という特徴があります。

いくら貯金をしていても物価上昇時には現金の価値は下落してしまいます。しかし、物価上昇に強い財産である不動産を持つことで、物価上昇をした場合でも実質的な目減りを防ぐことができます。

年金対策に有効な不動産投資は?

ここまでの説明で不動産投資が年金対策に有効であるということはご理解いただけだと思います。

しかし、実際に不動産投資をするとなると、何にどう投資をすればいいかわからないという方も多いのではないでしょうか。

ここからはどのような投資が年金対策として有効か、具体的に説明していきます。

区分マンション投資

区分マンションとはマンションの一室に投資をすることを指します。

区分マンションにはどのような投資方法があるのでしょうか。

①ワンルームマンション

区分マンション投資の代表例がワンルームマンション投資です。

ワンルームマンション投資は一人暮らしの方向けに建てられたマンションでその一室を購入し、賃貸に出すことで毎月賃料収入を得ることができます。

ワンルームマンションは占有面積が広くないため、価格も比較的安く、不動産投資初心者でも購入がしやすい物件が多いでしょう。また、比較的価格が低いため購入できる層も多く売却したいときに早く現金化できる点もワンルームマンションのメリットです。

年金対策の不動産投資では、介護等で現金が必要となったときに不動産を現金化できなくなることが最も怖い事態です。

その点、ワンルームマンション投資は比較的短期間で売却できる可能性が高いため安心して投資を続けることができます。

また面積の割には賃料が高くとれるので、利回りも高くなりやすいため、定期収入を得ることが目的の投資であれば有効な選択肢となるでしょう。

②ファミリータイプ

ファミリータイプの物件はワンルームマンションに比べると価格は高くなり、利回りもワンルームマンションに比べる劣る傾向にあります。

しかし、ファミリータイプの物件はワンルームマンションに比べると入居期間が長く安定した賃貸経営をすることが可能です。

ファミリータイプの物件に投資をする場合は特に立地が重要となります。子育て世代も多く住むファミリータイプの物件は治安や周辺の教育環境などによって需要が大きく異なります。

小中学校の校区などによっても価格や入居状況に差が出るでしょうが、ファミリータイプに人気の高いエリアであれば、空室となりにくいため、より安定した賃貸経営をすることが可能です。

一棟マンション投資

一棟マンションへの投資は区分所有のマンション投資よりも大きな金額が必要となりますが、当然、毎月得られる収入金額も大きくなります。

一棟マンションの大きなメリットは資産価値が高く、エリアによっては購入金額よりも高く売却することもできるかもしれない点です。一棟マンションが区分所有のマンションに比べ、資産価値を高く保ちやすい理由は、しっかりと土地がついているからです。

区分所有マンションの場合には多くのマンションの保有者で土地を分け合っているため、周辺の都市開発などにより、その土地の価値が大きく高まったとしても1人の保有者の一存で建物を商業施設に建て替えたり、マンションの立っている土地を売却したりすることはできません。

一方、一棟マンション投資であれば所有者の考えで建て替えや、建物ごと売却することも可能です。

そのため、人気のエリアで不動産のメンテナンスをしっかり行っていれば資産価値を保ちやすく値上がりする可能性も十分にあります。また、一棟マンションは物価上昇時にも価格が上がりやすいため、年金の弱点を補うための資産としても有効です。

年金対策としてメリットも大きい一棟マンション投資ですが、デメリットもあります。

一つ目のデメリットは資産価値が大きい分リスクも大きくなること。不動産投資は天変地異の影響を受けやすく地震や大型の台風で大幅に資産価値が下落する可能性もあります。

また、融資を受ける際も注意が必要です。現在は低金利になっていますので、比較的金利の支払いコストは安い時代と言えます。

当面は金利が上昇する可能性は低いと言われていますが、万が一金利が上昇した場合には多額のコストを支払うことになります

例えば、1億円の融資をうけた場合、金利が3%であれば、年間300万円のコストですが、6%になると金利コストは600万円となり、ある程度部屋が埋まっていても、金利コストを賄いきれず赤字になる可能性もあります。

融資を受けて不動産投資をする際は将来の金利上昇にも備えて余裕の持った返済計画を立てるようにすると良いでしょう。

年金対策はいつから始めるべき?

年金対策はいつから始めるべきなのでしょうか。

正解はありませんが、強いて言うならば「できるだけ早く」対策をした方が良いでしょう。金融庁の報告書によると老後に必要な資金は2,000万円。定年が60歳だとすると50歳から貯め始めると1年間で200万円の貯金を10年間続ける必要があります。

しかし、30歳から始めることができれば年間67万円の貯金で2,000万円に到達することができます。特に定期収入を目的とする不動産投資は定期的な収入を貯めていくことができるため、長く投資をすればするほど、有利であると言われています。

また、年金対策で不動産投資では、若いうちから始めて経験を積んでおくことも大切。若いうちから少額の物件で経験値を上げておくことで、お金が貯まってきたころに大型の物件にもチャレンジしやすくなります。

不動産投資がしたことが無い方はまずはワンルームマンション投資にチャレンジすることをオススメします。

まずは手ごろな値段で購入できるワンルームマンションで経験を積みながら、ご自身の資産の状況を踏まえてファミリータイプの物件や一棟マンションの投資にも拡大していくと良いでしょう

まとめ

不動産投資で行う年金対策についてご紹介しました。

不動産投資は「安定的な定期収入」と「物価上昇に強い」という側面を持ち、年金対策には有効な資産であると言えるでしょう。

ただし、不動産投資は必ず成功するものではありません。多額の資金を投じる必要がある不動産投資では大きな失敗をしないことが大切です。

若いうちから経験を積み少しずつチャレンジすることで、年金の補完となる定期収入を得ることができるでしょう。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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