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不動産投資物件選び

どんな土地が不動産投資に向いている?土地の選び方や購入までの流れを解説

八木 チエ
2020/01/14

不動産投資において土地は非常に重要な要素です。

不動産投資を成功させるには借り手を見つけて貸し続けることが大切。建物がいくら立派でも需要が少ない立地の場合、借り手をみつけることは難しいものです。

また、土地の形、土地があるエリアの建築制限によっては思い通りの建物が建てられないこともあります。不動産投資の成功は土地が握っているといっても過言ではないでしょう。

この記事では不動産投資における「土地」について解説します。

不動産投資における土地の重要性とは

不動産投資において土地は何故重要なのでしょうか。その理由について考えてみましょう。

まず、理解しておく必要があるのは不動産投資の収入源は大きく2つあります。

一つ目は「インカムゲイン」と言われる毎月の賃料収入。二つ目は「キャピタルゲイン」と言われる不動産が値上がりした際の売却益で成り立っています。

インカムゲインを得るためには保有している不動産に継続的に借り手がついて、空室にならないことが重要です。

空室にならないために重要な要素が「立地」、つまり建物が立っている土地の場所です。需要の無い土地では借り手を見つけることが難しくなります。借り手がつかない場合は賃料を下げるしかありません。そのため、継続して高いインカムゲインを得るためには土地が重要となってくるのです。

また、キャピタルゲインを得るためにも土地が重要。建物は年数が経過すると確実に老朽化していきますので、基本的に価値は下がっていきます。

しかし、土地は老朽化することがないので、周辺の都市開発等によって持っている土地が便利になっていけば需要は高まり、値上がりする可能性もあります

不動産投資の収入源となるインカムゲインとキャピタルゲインを得るためには土地が非常に重要です。不動産投資を成功に結び付けるためには土地選びがカギを握っていると言っても良いでしょう。

不動産投資に適している土地の選び方

ここまで不動産投資において土地がいかに重要であるかご説明しました。

ここからはどのような土地が不動産投資に適しているのか選び方や必要な知識を確認していきましょう。

立地

不動産投資をする際の土地選びでは立地がとても重要です。

また、物件のタイプによって好まれる土地も異なりますので、需要にあった土地を選ぶことが重要です。

例えば、ファミリータイプの物件であれば、閑静で教育水準が高い地域が人気です。小中学校の学区や待機児童の数等によってファミリー層の需要には大きく差が出ますので、ファミリーマンションの建物を建てる前にしっかりとした調査が必要です。

ワンルームマンションであれば、駅近で通勤・通学に便利な場所が好まれます。商業施設を建てるのであれば、賑やかで人通りが多い場所がいいでしょう。

このように物件のタイプによって良い土地は変わっていきますので不動産投資を検討する際は現地に行ってどのような場所かを見た方が良いでしょう。

また、どのような不動産であっても人口の増減は不動産投資をするうえで重要な要素。今後の人口増加が期待できるエリアでは、現状の利回りが低くても空室となる可能性が低いため、魅力はあります。

しかし、今後人口が減少していくエリアでは現状の利回りがいくら高くても借り手を見つけることに苦労するかもしれません。

実際の購入を検討する物件は現地を見学することをおすすめします。

場所によっては昼と夜、平日と休日で違う側面を持つ街もありますので、購入を検討する土地は複数回に分けて購入したほうがよいでしょう。

地型と接道

地型とは不動産の形のことです。土地は必ずしもきれいな正方形や長方形になっている訳ではありません。

綺麗な四角になっている土地を「整形地」、きれいな四角になっていない土地を「非整形地」といいます。

非整形地は形がいびつな形になっているため、その形に合わせた建物しか建てることができませんが、その分非整形地は同じエリアであれば、整形地に比べると安い価格で購入が可能です。

その土地の特性を活かして建物を建てられるのであれば、非整形地を購入することで購入費用を抑えることができるため、有利に投資ができます。

一方の接道も非常に重要です。日本の法律では道路に面していないと建物を建てることができません。そのため、全く接道していない土地は投資には向いていないと言えるでしょう。

また、接道している土地でもどのような道路に接道しているかは非常に重要です。

車通りが多い大きな道路に接道しているのであれば、ロードサイド店舗等の商業施設を建てるには良いでしょう。

一方で大きな道路に接道している土地は値段が上がりますし、自動車が出す排気による汚れもつきやすいです。居住用のマンションを建てるのであれば、一本入った細い道路で十分かもしれませんね。

このように地型と接道を見る際は用途も加味しながら検討する必要があります。

面積

基本的に土地は広ければ広いほど価格は上がっていきます。そのため、土地の広さを上手く活用できなければ、その分費用対効果が悪い土地になってしまうケースもあります。

土地の広さによって建てられるもの異なりますので、建てようとする建物にあった面積の土地を選択することが重要です。

また、不動産の売買をする際に正しい面積かどうかは必ず確認する必要があります。昔に測量された土地は登記上記載されている面積が必ずしも正しいとは限りません

驚かれるかもしれませんが、測量してみると全然面積が違ったということはよくある話。

実際に測量をしてみると登記面積よりも大きい場合を「縄伸び」といいます。逆に登記面積よりも小さい場合には「縄縮み」といいます。

不動産の売買には公募面積で売買する場合と実測面積で売買する場合がありますが、登記面積と異なる場合はよくあります

測量の費用は別途かかってしまいますが、実測面積で売買をしたほうが良いでしょう。

権利関係

不動産初心者にはなかなか馴染みにくい権利関係ですが、不動産投資をするうえで非常に重要な要素です。

権利関係でまず理解しておきたいのは「借地権」。借地権は簡単に言うと土地を借りて建物を建てるという権利です。

そのため、一見すると建物を所有しているような状態に見えますが、建物を所有する権利である「所有権」とは全くの別物です。

借地権付き不動産を購入する場合、基本的に「地代」と言われる土地の賃料を支払う必要があります。また、増改築や売却の場合には地主の許可が必要となる場合があります

デメリットもある借地権ですが、借地権付きの物件は値段が安くなります。毎月の地代を支払っても経済的にメリットがあるのであれば、あえて借地権付きの物件に投資をするのも選択肢の一つとなるでしょう。

そのほかにも抵当権賃借権など複雑な権利関係となっている不動産もあります。不動産を購入する際は登記簿をしっかり確認して権利関係を事前に把握しておく必要があります

ご自身に知識が無い場合は司法書士や弁護士等の専門家にどのような権利関係でどのような問題が発生する可能性があるか相談してみると良いでしょう。

「不動産投資におけるエリアの選び方」に関しては下記でも解説していますので参照してみてください。

関連記事:不動産投資におけるエリアの選び方とは?コツや注意点を解説

土地を購入する際の流れ

実際に土地を購入しようとした場合にどのような流れで購入すれば良いのでしょうか。

一連の流れをご説明しますので、土地購入のイメージを掴んでください。

投資目的を明確にする

土地を選ぶ際に必ず事前に決めておくべきことは「投資の目的」です。

不動産投資をするうえで、目的が違えば購入すべき物件は大きく異なります。

不動産投資の目的は人によって様々です。代表的な例で言えば「相続税対策」、「老後の定期収入確保(年金対策)などがあげられるでしょう。

相続税対策で行う不動産投資と老後の定期収入確保のために行う不動産投資では、購入するべき物件や金額は異なりますね。

どのような目的でどのような建物を建てるかを決めてから土地を選ぶ必要があります。不動産投資を行う際は実際に土地を選び始める前に、まずは目的を明確にしておく必要があるでしょう。

予算を確定する

目的を明確にしたら次に予算を確定しましょう。

予算はまず土地と建物総額の予算を確定し、その中で土地にどのくらいお金を割くか決める必要があります。予めどのような建物を建てるかを決めておけば建物のおおよその建築金額を見積もりしてから土地の値段を逆算することも可能です。

予算を決めて土地を購入する際に気をつけなければいけないのは、不動産投資では購入後も固定資産税や修繕費などの費用がかかるということです。

支払える費用を全て土地+建物の購入費用にあててしまうと資金繰りが苦しくなってしまうので、余裕を持った予算計画を立てるようにしましょう。

土地を探す

目的と予算が確定したら実際に土地を探し始めます。

土地を探す際にまずは、大まかにでもいいのでエリアを決めることをオススメします。

エリアを先に決めて複数の物件を見ておくことでその土地の相場観がついていき、掘り出し物が出た時にも素早く対応可能です。探しているエリアで良さそうな物件を見つけたら実際にその土地を見にいき、地面や接道、権利関係を確認していきましょう。

最後に購入するかどうか決断する時にはもう一度ご自身の不動産投資における目的と照らして問題ないか確認する必要があります。

土地を探しているとついつい当初の目的を忘れてしまうことも多いので、購入前の最終チェックが重要です。

まとめ

不動産投資における土地の重要性や土地の選び方について解説しました。

不動産は一般の消費物とは違い、二つとして同じものがありません。また、金額も大きくなるため、購入を決断することは非常に難しいでしょう。

良い土地を選ぶには知識もある程度必要です。土地の権利関係や地型や接道を理解できなければ思わぬ落とし穴にはまることもあり得ます。

購入しようとする土地に関しては疑問点が残らないようにしっかり調べてから購入するようにしましょう。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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