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不動産投資物件選び

東京都23区で不動産投資したい人必見!現状と収益物件の選び方

八木 チエ
2020/01/21

「人口増加が期待できる首都で投資したい」

「東京都の現状やオススメのエリアが気になる」

少子化により国内の地方では人口が減るなか、地区の人口増加が見込まれているエリアが東京です。東京都のGDPはオランダやトルコよりも高く、経済規模が大きい魅力があります。

この記事では東京都23区で不動産投資をしたい人に向けて、オススメエリアや物件選びのコツを解説します。

不動産投資における東京都の現状

国内において政治や経済の重要な場所が集まる都市が東京です。経済規模の小さい地方から東京に上京する人は多く、転入により23区内の総人口が増え続けている実情があります。

東京から転出する人よりも転入する人が多いため、不動産への需要が地方よりも大きいのが特徴です。物件の需要が高いと家賃が高くなる傾向もあり、投資家が安定した収入を得られるメリットがあります。

どれくらいの賃貸需要があるのか、東京都の人口推移や家賃相場について詳しく見てみましょう。

2025年まで人口増加の見通し

日本国内の総人口は少子化により減っている一方、東京都の人口は増加する見通しです。東京都の人口予測によると、2025年に総人口が1,398万人まで増えていきます。

2026年以降は総人口が緩やかに減っていき、2040年には1,346万人まで減少する予想です。また、人口が減ることで杉並区にある人口重心が東に706メートル移動することも見込まれます。

そのため23区外で不動産投資してしまうと、時間の経過により空室リスクが高まりやすいです。東京の総人口は将来的に減少していきますが、23区内であれば安定した賃貸需要に期待できるでしょう。

23区の家賃相場は平均万円

都市部に人口が集中している現状では、物件の需要が高まり家賃も高くなる傾向があります。

東京都の家賃相場情報によると、単身者向けマンションの家賃相場は次の通りです。

単身者向けマンションの家賃相場
渋谷区
12.37万円
中央区
11.62万円
台東区
10.28万円

都内の中心部から離れるほど家賃相場は安くなり、江戸川区足立区では相場が7万円未満まで下がります。場所によっては23区内で相場が5万円以上も変化してしまうのが特徴です。

また、2LDK以上のファミリー世帯向けマンションになると23区の家賃相場は13万円から33万円です。物件やエリアにより家賃相場が変動しやすいことを知っておきましょう。

ワンルーム条例により単身者用物件が不足

23区内ではワンルームマンション条例により、単身者用物件の供給が少ない事情があります。

物件の専有面積で規制する地域が多く、自治体によってはワンルームマンションを建設できない場合もあるのです。

ワンルームマンションが規制された理由は自治体がファミリー世帯を誘致するため。学生や若い社会人が多い単身者世帯は比較的マナーが悪く、支払う住民税が少ない傾向があります。

狭小物件の建設が条例で規制されることで、家賃の安いワンルーム物件が希少になる可能性が高いです。23区内で物件を選ぶときはワンルームマンション条例を意識しておきましょう

「海外不動産投資」に関しては下記でも解説していますので参照してみてください。

関連記事:今注目の海外不動産投資とは?どんなメリットがあるの?

東京都で不動産投資するときのオススメエリア

「どのエリアで投資すれば儲かるのか知りたい」と思う投資家は多くいるでしょう。

たとえ23区であっても場所により需要は変動するため、適切なエリアで投資を始めることが重要です。

これから不動産投資したい人にオススメのエリアは「都心5区エリア」と「下町エリア」の2つあります。それぞれのエリアにはどのような特徴があるのか見てみましょう。

都心区エリア

港区」「渋谷区」「新宿区」「中央区」「千代田区」をまとめて都心5区エリアと呼びます。これらの地区は都内のオフィスのアクセスしやすく、他のエリアよりも需要が大きいです。

都心5区エリアで不動産投資することで、安定した家賃収入を期待できるのがメリット。ただ、都心の収益物件の価格は高騰していて、利回りが悪化しやすいデメリットもあります。

下町エリア

不動産投資家には都心から離れた下町エリアを検討する人も多くいます。都心部を避けることで物件価格を安く抑えることができ、場所によっては高い利回りに期待できるでしょう。

例えば大田区であれば羽田空港が近くにあり、再開発が進んでいるのが特徴です。蒲田駅からは10分程度で品川にアクセスできる利点もあり、駅近くにある物件は人気が集まっています。

また、池袋で有名な豊島区自治体の進める再開発により、賃貸需要が大きく増加。アジア系外国人が豊島区に入居するパターンもあり、外国人受け入れにより空室リスクを小さくできます。

他にも台東区」や「墨田区」、「江東区」といった下町エリアも再開発が続き、安定した賃貸需要が見込めます。都心の高い物件価格が気になる投資家に下町エリアはオススメです。

東京都で不動産投資するときのオススメサイト

「どこで物件を探せばいいのか分からない」と悩む投資家も中にはいるかもしれません。

インターネットを活用して不動産投資する場合、ポータルサイトやディベロッパーサイトが役に立ちます。

みんかぶ不動産などのポータルサイト

全国のさまざまな物件情報やコラム、セミナー情報などを掲載しているのがポータルサイトです。

初心者向けのコンテンツが数多くあり、これから不動産投資する人に最適です。

例えば株式会社ミンカブ・ジ・インフォノイドが運営する、みんかぶ不動産では物件検索売却査定などのサービスを提供。100万円から投資できる不動産の小口商品も取り扱っています。

1つのサイトで数多くの物件をチェックできますが、情報の更新がディベロッパーサイトに比べて遅いのがデメリットです。気になる物件を見つけたときはお問い合わせしてみましょう

参考:【みんかぶ不動産】東京の収益物件

区分マンションのディベロッパー

マンションの取引や管理などを担当するディベロッパーには、投資家向けに物件を紹介する業者が多数います。

非公開物件を紹介される場合もあり、より良い条件で不動産投資できるのがメリットです。

①新築物件

新築物件への投資を検討している人の場合、以下にある3つのディベロッパーサイトがオススメです。

  • シーラ
  • グローバル・リンク・マネジメント
  • インヴァランス

「シーラ」は23区や横浜市のマンションを取り扱う不動産会社です。2019年11月の管理戸数は2,412戸であり、過去1年間で99.2%から99.9%の空室率を維持している実績があります。

参考:https://syla.jp/

「グローバル・リンク・マネジメント」は老後の年金が不安な人向けにマンション経営をサポートする会社です。35年間7年更新サブリースにより、家賃収入が減りにくいメリットがあります。

参考:https://www.global-link-m.com/realestateinvestment/

「インヴァランス」は少額から始められるマンション投資を提供する会社です。初心者向けにほぼ毎日不動産投資セミナーを開催していて、経験のある講師から直接ノウハウを学べます

参考:https://www.invalance.co.jp/

②中古物件

中古物件への投資を検討している人の場合、以下にある2つのディベロッパーサイトがオススメです。

  • アップルハウス
  • 日本財託

「アップルハウス」は不動産売買や仲介に特化した会社です。投資家の目標設定から物件の提案、運用サポートまで対応します。無料セミナーで税理士や司法書士などの専門家から知識を得られるのがメリットです。

参考:https://www.applehouse-tokyo.co.jp/

「日本財託」は中古ワンルームマンション投資をサポートする会社です。投資家に紹介する物件はすべて自社物件であり、ホームページから問い合わせることで物件情報を確認できます

参考:http://www.nihonzaitaku.co.jp/

東京都の不動産投資で成功するコツ

人口が減っていく中で不動産投資を成功させるには、条件の優れた物件に投資することが重要です。

環境や利便性といった要素が弱いと、競合物件に差をつけられて空室になるリスクが高まります

例えば独身の社会人をターゲットにする場合、駅に近いほど需要が大きくなる傾向です。駅から離れるほど物件の魅力は低くなり、空室期間が長引く可能性が高くなります。

これから東京23区内で不動産投資する人が知っておくべき、成功するコツは以下の3つです。

  1. 平均家賃を一つの目安にする
  2. 優先順位を立てて物件を選ぶ
  3. 賃貸ターゲットに合ったエリアの物件を選ぶ

それぞれのコツについて詳しく見てみましょう。

平均家賃を一つの目安にする

インターネットやチラシなどで物件を探すときは、周囲の物件の家賃を意識することが重要です。

平均家賃よりも高い物件に投資した場合、入居者を集めにくくなるデメリットがあります。

例えば単身者をターゲットとして物件を選ぶときは、家賃が10万円を下回る不動産を見つけることが重要です。10万円を超える家賃を支払える単身者は少なく、高い家賃により空室率が大きくなる可能性があります。

住戸面積の狭い物件や築年数のある物件は価格が低くなり、入居者の支払う家賃が安くなる傾向です。

優先順位を立てて物件を選ぶ

さまざまなサイトで不動産を調べるときは、物件選びの前に優先順位を立てましょう

優先順位があることで物件を選びやすくなり、不動産投資のハードルを下げることができます

例えば立地を最優先に考えて物件を選ぶ場合、駅近くの収益物件に投資することがオススメです。交通の便が良い強みがあることで、入居者を集めやすくなるメリットがあります。

賃貸ターゲットに合ったエリアの物件を選ぶ

23区は場所により家賃相場が大きく異なり、エリアが変われば集まる人の属性は変わります。

ターゲット層が集まるエリアから物件を選ぶことが不動産投資で儲けるコツです。

例えば時短通勤したい社会人をターゲットにする場合、都心5区の中で条件のよい物件を探しましょう。オフィスにアクセスしやすい物件を購入することで入居者を集めやすくなります。

まとめ

人口減少する国内で不動産投資を成功させるには、東京都23区を検討することがオススメです。23区内であれば2025年まで人口の増加を見込めて、安定した家賃収入に期待できます。

実際に物件を探すときはターゲットを想定して、平均家賃を超えない物件を選ぶことがポイントです。本記事で紹介したWebサイトにアクセスして、さっそく不動産投資を始めましょう。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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