ログイン

アカウントが未登録の方は新規会員登録してください。

不動産投資物件選び

神奈川県で不動産投資したい人必見!成功するコツと物件の選び方

2020/01/242020/05/11

東京に近い神奈川県で不動産投資してみたい」

神奈川県の現状やオススメのエリアが気になる」

日本で人口第2位の実績があり、東京に近いエリアが神奈川県です。都心部に近いことから神奈川県の空室率は低く、東京23区に比べて物件価格が比較的安いメリットがあります。

少子化が続く国内で不動産投資するときは、人口増加の見込めるエリアを選ぶことが重要です。この記事では神奈川県の現状やオススメのエリア、不動産投資で成功するコツについて解説します。

不動産投資における神奈川の現状

神奈川県は東京都の南側に位置していて、日本で2番目に人口が多い地域です。2015年時点の神奈川県における総人口は9,202,523人であり、1世帯あたりの平均人数は2.21人です。

県内には横浜市川崎市相模原市という3つの政令都市があり、都市化が進んでいるのが特徴。みなとみらいや湘南エリアなどに商業施設が多くあり、観光客からの人気を集めています。

「見える!賃貸経営」の全国賃貸用住宅空室一覧によると、神奈川県の空室率は16.1%です。東京都(14.5%)とあまり変わらない水準であり、好立地であれば高い需要を見込めます。

総人口のピークは2020年

「人口が少なくなると空室率が増えるのでは?」と考える人はいるかもしれません。人口減少が進むと物件の供給量が多くなり、相場家賃の下落や空室期間の長期化などのリスクがあります。

神奈川県の将来人口推計によると、県内における総人口のピークは2018年から2023年の見込みです。2020年を超えると総人口が減りやすくなり、賃貸の需要が少なくなります。

また、地域別の将来人口においては横浜・川崎エリアが2028年に人口のピークとなる予想。湘南地域や県央地域が2020年にピークを迎えるのに比べて、東京に近い地域は人口増加の伸びしろがあります。

横浜市・川崎市の人気度が高い

神奈川県内の東側にある横浜市川崎市は利便性が高く、他のエリアに比べて人気度が高いです。たとえ人口のピークを迎えたとしても、立地が良ければ安定した家賃収入に期待できるでしょう。

例えば川崎市は東京都に近く、都心部のターミナル駅に短時間でアクセスできるのが強みです。ファストファッションや家電量販店などのお店が多く、都心に出かけなくてもショッピングが楽しめるメリットもあります。

また、東京メトロ副都心線への直通運転が行われている東急線沿線の人気度も高いです。タワーマンションで有名な武蔵小杉では再開発が続き、人々からの長期的な需要を見込めます。

家賃相場は10万円から7万円

「東京都に比べて家賃が安そう」と不安に思う人はいるでしょう。神奈川県では都心部に近いエリアほど家賃が高くなる傾向であり、家賃相場は10万円から7万円となっています。

例えば川崎市や横浜市のワンルームマンションの場合、家賃相場が7万円以上の区域が多いです。東京から離れた鎌倉市や逗子市、厚木市であっても家賃相場が6万円を超えています。

また、ファミリー世帯向けの2LDKマンションの場合、横浜市中区の家賃相場は20.7万円とかなり高めです。他の地域における相場も18万円から10万円と高く、ブランドにより家賃が高くなる傾向があります。

「東京都や東京23区内での不動産投資」に関しては下記でも解説していますので参照してみてください。

関連記事:東京都・23区で不動産投資したい人必見!現状と収益物件の選び方

神奈川県で不動産投資するときのオススメエリア

神奈川県の総人口ピークは2020年であり、間違った不動産投資をしてしまうと利回りが悪化するリスクがあります。安定した家賃収入を得るために、より良いエリアに投資することが重要です。

これから神奈川県で不動産投資する人には、以下にある3つのエリアがオススメ。

  1. 川崎エリア
  2. みなとみらいエリア
  3. 湘南エリア

それぞれのエリアにおける特徴を解説します。

川崎エリア

2019年5月に人口数で神戸市を抜き、政令都市の中で6位になった地域が川崎です。他の地域に比べて人口のピークに達する時期が遅く、長期的な賃貸需要を見込めます。

川崎市の人口推計によると、2030年にピーク人口である約152万人を達成する見込みです。他の地域から流入する社会増減が増加し続けるトレンドであり、賃貸需要が減りにくいのが特徴です。

また、川崎エリアでは施設の再開発が続き、利便性の向上により人を集めやすいメリットもあります。川崎駅の西口では2021年に再開発が完了して、オフィスビルやホテルが開業する予定です。

みなとみらいエリア

ランドマークタワーや赤レンガ倉庫といった観光名所の多い地域がみなとみらいです。一時期は造船所の移転により人口が減少していましたが、再開発により2017年には10万人超えを達成しました。

みなとみらいエリアを走る東急東横線は副都心線と直通運転しているため、新宿や渋谷にアクセスしやすいのがメリット。地下鉄の始発駅は元町・中華街にあり、座って通勤したい人からの需要も大きいです。

横浜駅周辺には相鉄ジョイナスや横浜ベイクォーターなどの商業施設が多く、都心部に出かけなくてもショッピングを楽しめる魅力があります。

湘南エリア

観光スポットやリゾート地としての性質があり、神奈川県の中でブランド力の高い地域が湘南エリア。昔に建てられたマンションの需要が高く、家賃相場が川崎市とあまり変わらない実情があります。

湘南には古民家を活用したシェアハウスが多くあり、高い利回りを実現できるのがメリット。都市部と同じような家賃を設定することで、比較的に高い利回りを達成することが可能です。

ただ、川崎や横浜に比べて価格の高い物件が多く、資金力がないと投資するのが難しいため注意しましょう。他のエリアで不動産投資に慣れた後、湘南エリアを検討してみることを勧めます。

神奈川県で不動産投資したい人にオススメのサイト

「これから投資するときに役立つサイトを知りたい」と思った人は多くいるでしょう。神奈川県で不動産投資を始めるときは、以下にある3つのサイトを参考にすることがオススメです。

  1. 横浜不動産投資ドットコム
  2. TAKARAVILLAGE
  3. 神奈川県不動産相談センター

それぞれの不動産サイトにおける特徴を見てみましょう。

横浜不動産投資ドットコム

神奈川県の横浜・川崎エリアにおける中古マンションを取り扱うサイトが横浜不動産投資ドットコムです。国土交通大臣から免許を交付された不動産会社がサイトを運営しています。

横浜不動産投資ドットコムにはリノベーションマンションが多数掲載されていて、高い利回りに期待できるのがメリット。東京都に比べて中古マンションの価格が安く、13%を超える利回りの物件もいくつかあります

サイトを運営する不動産会社「レントライフ 横浜支店」は新横浜にお店があり、最長15年間の家賃保証に対応。分譲マンションを購入した人であれば、築年数に関係なく保証を活用できます。

TAKARAVILLAGE

神奈川県で最大級のシェアハウスを管理していて、多数の投資物件を取り扱う会社が「TAKARAVILLAGE」です。サイトを運営する会社は神奈川県相模原市で活動しています。

「TAKARAVILLAGE」では空室対策したい不動産オーナーに向けて、コンサルティングや物件管理を対応。多国語に対応したスタッフが外国人を集客し、日本のマナーを教えたうえで入居をサポートします。

また、販売物件をホームページで探すこともでき、不動産会社からオススメの収益物件を紹介してもらえるのもメリット。外国人対応の物件を経営したい人に「TAKARAVILLAGE」はオススメです。

神奈川県不動産相談センター

事業協同組合「神奈川県不動産相談センター」では不動産投資に悩みや問題を抱えた人をサポートしています。弁護士や税理士、コンサルタントが投資家の問題解決に向けてアドバイスしてくれるのが特徴。

例えば投資用ワンルームを購入して不労所得を得たい場合、知識のある専門家と電話で相談できます。初回電話相談は無料であり、2回目以降は90分間で15,000円のコンサルティング料金がかかります。

初回であれば不動産経営に関わるさまざまな問題を45分間も無料で相談できるのがメリット。自分では解決できない不動産の問題に直面したとき、神奈川県不動産相談センターを活用しましょう。

神奈川県で不動産投資して成功するコツ

人口が減少している国内で不動産投資するときは、立地や環境を重視して物件を選ぶことが重要です。立地の悪い場所は人口減少で需要が少なくなり、空室リスクが大きくなります。

これから不動産に投資する人が知っておくべきコツは次の3つです。

  1. 人口増加が見込める川崎エリアを選ぶ
  2. 駅近くの物件を重視する
  3. ハザードマップに注意する

それぞれのコツについて詳しく見てみましょう。

人口増加が見込める川崎エリアを選ぶ

神奈川県には既に人口のピークに達している地域が多くあり、開発により物件数が過剰になる見込みです。安定した需要を求める不動産投資家は成長余力のある川崎エリアを選びましょう。

再開発により利便性の高い川崎には、他の地域や地方からの人口流入に期待できます。品川や東京に20分程度でアクセスできる魅力もあり、学生や社会人を集客しやすいです。

駅近くの物件を重視する

今では電車で通勤・通学する人が大半であるため、駅近くの物件を狙うことも重要です。駅から徒歩5分以内の物件であれば需要が高く、空室や家賃下落などのリスクを避けることができます。

ハザードマップに注意する

日本では台風や地震などの災害が発生してしまい、所有していた物件の価値が下がるリスクがあります。さまざまな災害のハザードマップを見ておき、危険な場所にある物件を避けることも成功のコツです。

神奈川県の公式ホームページから各種ハザードマップや洪水浸水想定区域図などを確認できます。

まとめ

東京都心部に電車でアクセスしやすく、物件価格が23区に比べて安いのが神奈川県。総人口のピークは2020年の予想ですが、川崎エリアなら2030年まで人口増加に期待できます。

都心から離れた地域での不動産投資を成功させるには、利便性や環境を重視して物件を選ぶことが重要です。本記事で紹介したサイトを参考にして、さっそくエリアや物件を検討してみましょう。


八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

関連コラム