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[入門]物件の購入方法

不動産投資の融資(ローン)

2020/01/29

不動産投資を行う場合には、不動産投資の融資を借り入れて投資を行うのが一般的です。

では、この不動産投資の融資とはどのようなもので、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。ここでは不動産投資の融資について解説していきます。

不動産投資の融資とは

不動産投資の融資とは、不動産投資用の物件を購入する際に銀行などの金融機関から借り入れる融資(ローン)のことをいいます。

この不動産投資の融資の大きな特徴は、自分で居住するための不動産を購入する場合には利用できないという点です。

また、居住用不動産購入のための融資ではないので、フラット35を利用することはできません

不動産投資の融資のメリットとデメリット

不動産投資の融資のメリットとデメリットには、以下のようなものがあります。

メリット

不動産投資の融資を借り入れることで、自己資金以上の価格の不動産投資用物件を購入できるという点が大きなメリットです。

これを「レバレッジを効かせる」と言います。

また、この不動産投資の融資の返済は、不動産投資用物件の家賃収入から行うことができます。

デメリット

不動産投資の融資のデメリットは、月々の返済額を慎重に決めないと不動産投資自体が失敗してしまう可能性があることです。

返済比率(家賃収入に占める不動産投資の融資の返済額の割合)が高いと、不動産投資が失敗してしまう危険性があります。

そのため、毎月の返済額やその他の必要な諸費用を綿密にシミュレーションしておく必要があります

一般的な住宅ローンとの違い

不動産投資の融資と住宅ローンには様々な違いがあります。まず金利についてですが、住宅ローンの方が金利は低くなっています

その理由は給与収入などの個人の収入が返済源になるのに対して、不動産投資の融資は家賃収入が返済源となるためリスクが高いと考えられるからです。

また、一般的な住宅ローンは勤務先や勤続年数、年収、家族構成、今までに金融事故を起こしていないか、どの程度の自己資金を用意できるかといった項目について審査が行われます。

しかし不動産投資の融資の場合は、それに加えてすでに不動産投資用物件を所有しているか、購入予定の不動産投資用物件にどの程度の収益性があるかといった点も審査の対象となるため、審査が厳しくなります

返済終了時の年齢も住宅ローンと不動産投資の融資では異なります。

住宅ローンは、給与収入など個人の収入が途絶えると考えられる期間までに返済するよう設定されることが多いため、不動産投資の融資より短く設定されることがほとんどです。

不動産投資の融資を取り扱っている金融機関とは

不動産投資の融資の借り入れやすさは、借り入れやすい順に日本政策金融公庫、ノンバンク、SBJ銀行・地方銀行、オリックス銀行、メガバンク・信託銀行となります。

融資が受けやすい金融機関は審査基準が緩い傾向がありますが、金利が高かったり、返済期間が短かったりする傾向があります

不動産投資の融資の流れ

不動産投資の融資を借り入れるまでの流れは、以下のようになります。

ローン申請用の書類を揃える

身分証明書、健康保険証、源泉徴収票又は確定申告書など所得を証明する書類、保有資産の一覧表、保有資産の残高証明・通帳など、不動産投資の融資を借り入れた際の返済予定表、住民票、印鑑証明、納税証明書、会社勤めの人は給与明細などを揃えます。

ローン審査

準備した必要書類を、融資を受けたいと希望する金融機関に提出し、ローンの審査が可能と判断されたら、ローン審査の開始となります。ローン審査には通常数週間から一か月程度の期間がかかります。

融資決定

ローン審査を通過し、不動産投資の融資の貸し付けが可能であると金融機関が判断すると、不動産投資の融資が決定します。

融資手続き

不動産投資の融資が決定したら、融資の手続きを行います。この手続きには、金銭消費貸借契約、抵当権設定または根抵当権設定契約、団体信用生命保険への加入手続きがあります。

不動産投資の融資を借り入れる際に必要な諸費用

不動産投資の融資の融資を受ける際には、諸費用が必要です。この必要となる諸費用を解説していきます。

不動産投資の融資事務手数料

不動産投資の融資の事務手数料が必要です。一般的には借入金額の1%から3%程度です。

不動産投資の融資保証料

ローン保証会社と契約を結ぶ場合に必要な費用のことです。ローンの返済金利に上乗せして支払う方法もあり、一般的には借入金額の2%程度ですが、不要な金融機関もあります。

まとめ

ここまで不動産投資の融資について解説してきました。内容をよく把握して、スムーズに不動産投資の融資を受けられるようにしましょう。

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