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不動産投資物件選び

大阪で不動産投資するのはアリ?オススメのエリアと儲けるコツ

八木 チエ
2020/02/07

「これから関西で不動産投資を始めたい」

大阪のオススメエリアや投資するコツが気になる」

東京に比べて地価が安く、より高い利回りを実現できるのが大阪府です。最近では大阪の北側で再開発が続き、さまざまな商業施設が充実することで人々の流入に期待できます

ただ、大阪の総人口は既に減少傾向であり、収益物件によっては空室リスクが大きいです。この記事では不動産投資したい人が知っておくべき大阪の実情やオススメエリア、儲けるコツを解説します。

不動産投資における大阪府の現状

天下の台所として知られる大阪府は関西で産業が集中している都市です。最近では大阪に訪れる外国人観光客が増加していて、ホテルやショッピングモールなど商業施設の開発が進んでいます

地下鉄や新幹線が整備されている都心部は利便性が高く、地方からの流入により一部の地域では人口が増加。住む人が増え続けることで家賃下落を防げて、利回りを維持できるメリットがあります。

ただ、少子化により総人口は減少する傾向にあり、将来的には空室率が高まる地域が少なくないです。

不動産投資を大阪で検討している人が知っておくべきポイントは3つあります。

  1. 2015年から総人口が減少
  2. 梅田に産業が集中
  3. 地価は東京の約半分

それぞれのポイントについて詳しく見てみましょう。

2015年から総人口が減少

少子高齢化による人口の自然減少が進む今では、大阪府の総人口は減り続けています。2018年に公開された将来推計人口によると、2020年から2040年までの人口推計結果は以下の通りです。

  • 2020年:874万人
  • 2025年:856万人
  • 2030年:833万人
  • 2035年:806万人
  • 2040年:776万人

また、大阪府人口ビジョン策定後の人口動向等の整理によると、2020年時点における地域別人口は以下のように掲載されています。

  • 大阪市地域:269万人
  • 東部大阪地域:195万人
  • 北大阪地域:180万人
  • 泉州地域:171万人
  • 南河内地域:59万人

東部や北部の地域に人口が集まる傾向にあり、時間の経過によりすべての地域で人口が減少する見込みです。2045年には大阪府の高齢者割合が40%を超え、稼ぎ頭である生産年齢人口は過半数を下回ります

参考:http://www.pref.osaka.lg.jp/attach/27773/00000000/jinkoudoukou.pdf

梅田に産業が集中

大阪府には大阪駅や梅田駅がある北側と難波駅や道頓堀がある南側に経済圏が存在します。マスメディアにより大阪は道頓堀のイメージが強いですが、最近では北側に産業が集中している傾向です。

UR都市機構などが進める「うめきたプロジェクト」により、大阪駅の近くでは再開発が行われています。2013年にはグランフロント大阪が開業し、人々の流れに大きな影響を与えている状況です。

また、大阪駅は新幹線の通る新大阪駅からアクセスしやすく、南側の経済圏よりも人を集めやすい特徴があります。北側に支店を構える企業も多くあり、大阪に通勤しやすいエリアの需要は高いです。

地価は東京の約半分

大阪府の地価はバブル期に東京都を抜かしていましたが、現在では東京の約半分まで減少しています。大阪府の令和元年地価調査結果によると、2019年の地価指数は以下の通りです。

  • 東京都の住宅用地価指数:118.3
  • 東京都の商業用地価指数:87.3
  • 大阪府の住宅用地価指数:79.0
  • 大阪府の商業用地価指数:58.9

東京よりも土地を購入するための費用が安く、不動産投資の利回りに期待できるのがメリット。ただ、人口減少が進むと相場家賃が下落してしまい、得られる収入が少なくなるリスクもあります。

参考:http://www.pref.osaka.lg.jp/yochi/chika/chosa.html

「東京都や東京23区内での不動産投資」に関しては下記でも解説していますので参照してみてください。

関連記事:東京都・23区で不動産投資したい人必見!現状と収益物件の選び方

大阪府で不動産投資するときのオススメエリア

「どのエリアで物件を購入すべきか知りたい」と思う投資家は多くいるでしょう。これから人口が減る大阪で儲けるには、適切なエリアを選んで不動産投資することが重要です。

大阪府の収益物件を検討している人にオススメのエリアは3つあります。

  1. 阿倍野エリア
  2. 東大阪エリア
  3. 中之島エリア

それぞれのエリアについて詳しく見てみましょう。

阿倍野エリア

日本で一番高いビル「あべのハルカス」で人気を集めている地域が阿倍野エリアです。エリア内にはショッピングセンターや商店街が並んでいて、生活しやすい環境が整っています

阿倍野エリアには大阪の主要ターミナルである天王寺駅があり、さまざまな場所にアクセスしやすいのが特徴。御堂筋線や大阪環状線で梅田・大阪駅まで1本の電車で通勤・通学できます。

ファミリー世帯向け物件の家賃相場が高く、よりよい利回りを見込めるのも投資家にとってメリットです。例えば2LDKマンションの家賃相場は11.42万円であり、4%超の利回りを実現できます

参考:https://www.sumai1.com/useful/plus/market/plus_0071.html

東大阪エリア

東大阪エリアは難波駅から東側にある地域です。2019年3月にJRおおさか東線が開通したことにより、利便性の高い新大阪や梅田エリアにアクセスしやすくなったという特徴があります。

JRおおさか東線は北梅田駅(仮)に直通する予定であり、さらに利便性が向上することで人気が高くなる見込みです。駅近くには中古マンションがいくつもあり、物件を購入しやすいメリットもあります。

中之島エリア

中之島エリアは大阪市北区にある2つの川に囲まれた地域です。周辺には病院跡地に再開発された複合施設「ほたるまち」や大阪市立科学館、中之島公園などが設立されています。

大阪駅近くに中之島があり、バスやタクシーですぐにアクセスできるのがメリットです。また、2031年に開通が予定されるなにわ筋線により、北梅田駅(仮)や難波駅に電車1本で行くことも可能になります

大阪府で不動産投資するときのオススメサイト

「より良い物件をインターネットで探したい」と思ったときに便利なのが不動産会社のホームページです。収益物件を管理する会社をチェックすることで、自分が求める物件を見つけやすくなります。

大阪府で不動産投資したい人にオススメのサイトは以下の3つです。

  1. インベスター
  2. ソヴリックコーポレーション
  3. 宅都不動産投資

それぞれのサイトについて詳しく見てみましょう。

インベスター

大阪をメインに収益物件を多く掲載しているポータルサイトがインベスターです。投資家は「利回り10%以上」や「大阪市内徒歩5分」などの好条件でサイトから収益物件を探せます

プレミアム会員になることで一棟マンションやアパートの非公開物件をチェックできるのがメリット。価格帯で収益物件を検索することもできるため、少ない資金で投資したい人にも役に立ちます。

また、インベスターでは投資家向けにコラムやセミナーを提供しています。物件を所有する大家さんや専門家によるコラムで最新情報を見られるほか、専門家にインベスターを経由して相談可能です。

区分マンションだけでなく一棟物件を検討している人にもインベスターをお勧めします。

参考:https://www.investor.jp/

ソヴリックコーポレーション

関西エリアの中古物件に特化した不動産会社がソヴリックコーポレーション。物件の選定から仕入れ、販売まで社内で行っているため、スムーズに対応してくれるのが特徴です。

新築とあまり変わらない築浅物件を重視することで、初期費用が安くて資産価値のある物件を確保しています。紹介による成約率は年間20%を超えているほど、利用者から高い評価を得ているのが特徴です。

ソヴリックコーポレーションが取り扱う物件の1つが大阪市北区にある中古マンション。北区には学生や単身者が集まる傾向であり、1K物件を保有することで安定した家賃収入を期待できます。

参考:https://sov.co.jp/

宅都不動産投資

大阪府に本店を構える株式会社宅都では投資家向けサイトとして宅都不動産投資を公開しています。大阪都心部にある区分マンションや一棟アパートを簡単に探せるのがメリット。

会員登録することで未公開物件情報を閲覧でき、より条件のよい収益物件を探せます。また、プレミアム会員を申請すれば、完全非公開物件情報を紹介してもらうことも可能です。

一般公開物件に比べて会員限定物件の数はかなり多く、無料の会員登録により他社では見られない物件をスムーズにチェックできます。

参考:https://www.takuto-holdings.com/invest/

大阪府の不動産投資で成功するコツ

人口が減少する状況で十分な家賃収入を得るためには、情報を集めて最適な収益物件を購入することが必要です。家賃相場の高い地域で優良物件を選ぶことで、投資による高利回りに期待できます。

大阪府の不動産投資で投資家が成功するコツは以下の3つです。

  1. 都心部周辺を狙う
  2. 東京からの転勤族をターゲットにする
  3. セミナーに参加して情報収集をする

それぞれのコツについて詳しく解説します。

都心部周辺を狙う

2025年の万博開催や梅田の再開発により、大阪府の都心部では物件価格が高騰しています。物件の投資利回りを重視する人は都心部から少し離れた周辺地域を狙いましょう

都心から数駅離れた地域であれば物件価格が安くなり、都心部の物件よりも高い利回りに期待できます。例えばあいりん地区で有名な西成区は交通の利便性が高く、外国人がワンルームを利用する傾向にあります。

参考:https://gentosha-go.com/articles/-/24230

東京からの転勤族をターゲットにする

大阪には多数の企業が支社を設置していて、東京から転勤族が流入する特徴があります。

大企業の支社は御堂筋線沿線にあることが多く、梅田や難波に通勤するために賃貸を利用する社会人が多いです。

東京からの転勤族をターゲットにして、御堂筋線沿線の物件に投資することで空室リスクを抑えられます。例えば江坂駅や東三国駅は周辺の商業施設が充実していて、転勤族からの人気が高いです。

参考:https://realestate-sale.link/osaka-apartment-investment/

セミナーに参加して情報収集をする

一部の不動産会社では収益物件を検討している人向けにセミナーを開催しています。セミナーでは専門家から知識を学べて、より詳しい実情やノウハウを入手できるのがメリットです。

また、セミナーに参加することで不動産会社から非公開物件を紹介してもらえる場合もあります。「インターネットだけでは物件情報が物足りない」と感じる人に不動産投資セミナーはオススメです。

まとめ

大阪・梅田駅の周辺で再開発が進み、利便性の向上により人気を集めているのが大阪府です。

北側に商業施設やオフィスビルが集まる今では、賃貸需要が南から北に移動している傾向があります。

大阪府の総人口は減少する見込みであるため、立地を重視して収益物件を選ぶことが重要。不動産会社のサイトやセミナーを参考にして、さっそく不動産投資に挑戦しましょう。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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