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新築物件と中古物件、この2つの物件にはそれぞれメリットとデメリットがあるため、一概にどちらが不動産投資に向いていると断ずることはできません。
しかし、新築物件と中古物件のメリットとデメリットをよく把握しておけば、自分の不動産投資のスタイルに合った物件はどちらかということが明確になります。
ここでは、それぞれのメリットとデメリットを紹介していきます。
ここでは、新築物件のメリットとデメリットについて解説していきます。
新築物件は、担保価値が高いため、高額な不動産投資用ローンを借り入れることができたり、不動産投資用ローンを有利な金利や借り入れ条件で借り入れたりできます。
家賃保証制度（サブリース）とは、一定の期間不動産業者などが新築物件を一括借り上げして、その賃料を支払ってくれる制度のことをいいます。
この家賃保証制度（サブリース）を利用することで、空室が発生した場合でも家賃収入が下がることが無いため、空室率を気にする必要がなくなります。
新築物件の場合は、物件の構造により定められた期間すべてに渡って減価償却費を経費として計上できるため、節税効果が高くなります。
新築物件は当然の事ながら室内外の設備が新品であるため、急な修繕費用は掛かりにくくなります。
新築物件であれば瑕疵担保責任が10年となるため、その間に発見された瑕疵は無料で修繕してもらうことができます。
新築物件の場合は、新築プレミアということで中古物件より高い家賃を設定できます。
新築物件の場合、物件の本体価格に販売促進費用などが上乗せされているため、物件自体の価格が高額になります。
利回りは家賃収入÷物件価格で計算されます。したがって物件自体の価格が高額な新築物件は、利回りが低くなる傾向があります。
新築物件に最初の入居者が入居する場合には、「新築プレミア」とでもいうべき高い家賃を設定できますが、二世帯目以降の入居者が入居する場合には、家賃の下げ幅が大きくなります。
ここでは、中古物件のメリットとデメリットについて解説していきます。
物件価格に販売促進費用などが上乗せされていないため、新築物件に比べて物件価格が安価です。
中古物件は、購入する前に物件の管理がきちんとなされているかを確認できます。
利回りは家賃収入÷物件価格で計算されるため、物件自体の価格が安価な中古物件では、比較的高い利回りが期待できます。
いままでいくらの家賃でどの程度の空室率があり、どの程度の修繕費用が掛かったかを購入前に知ることができるため、今後の不動産経営の参考にすることが可能です。
新築物件のように家賃の設定価格が「新築プレミアム価格」ではないため、家賃の下落幅が緩やかになります。
担保価値が低いためローンで借り入れることができる金額が低くなる可能性が高く、その分多くの自己資金を準備する必要があります。
1981年以前の物件は旧耐震基準で建てられており、それ以降にできた物件より地震に弱い構造になっています。
建物が古いため設備の故障やリフォーム、大規模修繕などが必要な場合もあります
瑕疵担保責任は購入後数か月から1年のケースが多くなっています。
新築物件は減価償却の期間が長いため、節税目的であれば新築物件が向いています。また、長期にわたり物件を所有し家賃収入を得る目的の場合も新築物件がお勧めです。
多少のリスクがあっても高い利回りを期待する場合や、出口戦略を考えた不動産投資を行う場合には、中古物件が向いているといえます。
ここまで、中古物件と新築物件のメリットとデメリットを解説してきました。
自分が行う不動産投資の方向性を明確にし、それぞれの物件のメリットとデメリットをしっかり把握して物件を選びましょう。
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