ログイン

アカウントが未登録の方は新規会員登録してください。

[入門]物件の購入方法

不動産投資物件の中古と新築

2020/02/10

新築物件と中古物件、この2つの物件にはそれぞれメリットとデメリットがあるため、一概にどちらが不動産投資に向いていると断ずることはできません。

しかし、新築物件と中古物件のメリットとデメリットをよく把握しておけば、自分の不動産投資のスタイルに合った物件はどちらかということが明確になります。

ここでは、それぞれのメリットとデメリットを紹介していきます。

新築物件

ここでは、新築物件のメリットとデメリットについて解説していきます。

メリット

①担保価値が高いため高額のローンが借りやすい

新築物件は、担保価値が高いため、高額な不動産投資用ローンを借り入れることができたり、不動産投資用ローンを有利な金利や借り入れ条件で借り入れたりできます

②家賃保証制度(サブリース)を利用しやすい

家賃保証制度(サブリース)とは、一定の期間不動産業者などが新築物件を一括借り上げして、その賃料を支払ってくれる制度のことをいいます。

この家賃保証制度(サブリース)を利用することで、空室が発生した場合でも家賃収入が下がることが無いため、空室率を気にする必要がなくなります

③節税効果が高い

新築物件の場合は、物件の構造により定められた期間すべてに渡って減価償却費を経費として計上できるため、節税効果が高くなります

④急な修繕費用が掛かりにくい

新築物件は当然の事ながら室内外の設備が新品であるため、急な修繕費用は掛かりにくくなります。

⑤瑕疵担保責任の保証期間が10年間ある

新築物件であれば瑕疵担保責任が10年となるため、その間に発見された瑕疵は無料で修繕してもらうことができます

⑥高い家賃を設定できる

新築物件の場合は、新築プレミアということで中古物件より高い家賃を設定できます。

デメリット

①物件自体の価格が高額

新築物件の場合、物件の本体価格に販売促進費用などが上乗せされているため、物件自体の価格が高額になります。

②利回りが低い

利回りは家賃収入÷物件価格で計算されます。したがって物件自体の価格が高額な新築物件は、利回りが低くなる傾向があります。

③家賃の下げ幅が大きくなる

新築物件に最初の入居者が入居する場合には、「新築プレミア」とでもいうべき高い家賃を設定できますが、二世帯目以降の入居者が入居する場合には、家賃の下げ幅が大きくなります

中古物件

ここでは、中古物件のメリットとデメリットについて解説していきます。

メリット

①物件自体の価格が新築物件に比べて安価

物件価格に販売促進費用などが上乗せされていないため、新築物件に比べて物件価格が安価です。

②物件の管理状況を購入前に確認できる

中古物件は、購入する前に物件の管理がきちんとなされているかを確認できます。

③利回りが比較的に高い

利回りは家賃収入÷物件価格で計算されるため、物件自体の価格が安価な中古物件では、比較的高い利回りが期待できます

④物件の過去の空室率などを確認できる

いままでいくらの家賃でどの程度の空室率があり、どの程度の修繕費用が掛かったかを購入前に知ることができるため、今後の不動産経営の参考にすることが可能です。

⑤購入時からの物件の家賃の下落が緩やか

新築物件のように家賃の設定価格が「新築プレミアム価格」ではないため、家賃の下落幅が緩やかになります

デメリット

①担保価値が低いため自己資金を多く準備する必要がある可能性がある

担保価値が低いためローンで借り入れることができる金額が低くなる可能性が高く、その分多くの自己資金を準備する必要があります。

②新耐震基準を満たしていない物件である可能性がある

1981年以前の物件は旧耐震基準で建てられており、それ以降にできた物件より地震に弱い構造になっています。

③修繕費用がかかる

建物が古いため設備の故障やリフォーム、大規模修繕などが必要な場合もあります

④瑕疵担保責任の保証期間が短い

瑕疵担保責任は購入後数か月から1年のケースが多くなっています。

不動産投資の目的によって中古物件か新築物件かを決める必要がある

新築物件は減価償却の期間が長いため、節税目的であれば新築物件が向いています。また、長期にわたり物件を所有し家賃収入を得る目的の場合も新築物件がお勧めです。

多少のリスクがあっても高い利回りを期待する場合や、出口戦略を考えた不動産投資を行う場合には、中古物件が向いているといえます。

まとめ

ここまで、中古物件と新築物件のメリットとデメリットを解説してきました。

自分が行う不動産投資の方向性を明確にし、それぞれの物件のメリットとデメリットをしっかり把握して物件を選びましょう。

関連コラム