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不動産投資物件選び

埼玉県は不動産投資に最適?オススメエリアと投資で失敗しないコツ

八木 チエ
2020/02/192020/05/11

「利回りが高い埼玉県内の収益物件を探している」

「埼玉県のオススメエリアや投資するときのコツを知りたい」

東京に通勤する人々のベッドタウンとして活躍しているエリアが埼玉県です。世間における埼玉県のブランドイメージは比較的悪いですが、浦和や大宮などの便利な都会がいくつも存在します。

東京都内の不動産価格が高騰している今では、相場が安い埼玉県のほうが高利回りに期待できるものです。本記事では埼玉県で不動産投資するときのオススメエリアと投資のコツを解説します。

不動産投資における埼玉県の特徴

関東地方の北部に位置していて、東京にアクセスしやすいエリアが埼玉県です。都道府県別の人口ランキングでは埼玉県が5位であり、神奈川県や愛知県に続いて多くの人々が暮らしています。

埼玉県では、製造業よりもサービス業の就業者割合が高く、さまざまな地域に観光地が存在します。例えば川越市にある氷川神社や小江戸川越は日本文化を楽しめることから人気が高いです。

また、新幹線や在来線などで東京にアクセスしやすく、多くの学生や社会人がベッドタウンとして埼玉県を利用します。そのため東京にアクセスしやすい地域の家賃相場は高くなる傾向です。

ただ、他の都道府県に比べて埼玉県は高齢者割合が高く、人口が減りやすいデメリットもあります。不動産投資で失敗しないために、埼玉県の特徴や家賃相場などを詳しく見てみましょう。

参考:https://www.pref.saitama.lg.jp/a0301/kodomo/jinkoh.html

高齢化により人口は減少傾向

埼玉県では2000年から65歳以上の高齢者が増える一方、64歳以下が減り続けている状況です。

埼玉県の将来人口の推計によると、総人口が以下のように減少していくことが予測されています。

  • 2020年:725万人
  • 2025年:718万人
  • 2035年:689万人

少子高齢化により埼玉県内の高齢者割合は大きくなり、2035年には3人に1人が65歳以上となる見込みです。学生や社会人の数が減ってしまうことで賃貸需要が小さくなるリスクがあります。

しかし、東京に多くのオフィスが集中することから、通勤するために埼玉県で暮らす社会人も一定数います。県外からの人口流入を予想した不動産投資により空室リスクを抑えられるでしょう。

参考:https://www.pref.saitama.lg.jp/a0102/5-keikaku/documents/29-jinko.pdf

浦和区周辺は治安が良好

「東京に比べて埼玉県の治安はなんとなく悪そう」と思った人はいるかもしれません。確かに大宮や蕨市などの一部地域は治安が悪く、犯罪率の高いエリアにある賃貸を利用したい人は少ないです。

埼玉県警察が公表している市区町村別犯罪率によると、2019年1月から11月において埼玉県内の犯罪率が高い地域は以下の通りです。

  1. さいたま市大宮区:15.2%
  2. 蕨市:10.2%
  3. 越谷市:8.9%

一方、同じ埼玉県内であっても犯罪率が高くなく、治安が良いエリアも存在します。

治安が良好であれば犯罪などの心配が少なくなり、安心して賃貸を利用してくれる人が増えるでしょう。収益物件を検討するときは地域の犯罪率を意識しておくことが重要です。

参考:https://www.police.pref.saitama.lg.jp/c0011/kurashi/documents/hannzairitu11.pdf

家賃相場は千葉県と同水準

基本的に埼玉県は東京に近いほど家賃相場が高くなり、千葉県と似たような相場の傾向があります。

埼玉県の家賃相場情報によると、ワンルームなど単身者向け物件の家賃相場は以下の通りです。

大宮区は交通網が充実していて利便性が高いことから、学生や社会人からの需要が高いです。一方、大宮区よりも東京に近い浦和区や戸田市の家賃相場は比較的安くなっています。

また、2LDKなどファミリー世帯向け物件の家賃相場は以下の通りです。

埼玉県の収益物件を選ぶときは、東京に近いエリアほど家賃収入が増えやすいことを意識しておきましょう。

参考:https://www.homes.co.jp/chintai/saitama/city/price/

埼玉県で不動産投資するときのオススメエリア

東京のベッドタウンとして発展している埼玉県で不動産投資する場合、「都市部に近いこと」と「交通機関が充実していること」を重視してエリアを選ぶことが重要です。

都内にアクセスしやすいことで賃貸を利用したい人は増えて、所有物件の空室率をうまく下げられます。これから埼玉県内の収益物件を探す人にオススメのエリアは次の3つです。

  1. 大宮
  2. 浦和
  3. 戸田

それぞれのエリアにおける特徴を解説します。

大宮

政令指定都市であるさいたま市の中心あたりにある地域が大宮です。大宮には埼京線や東北本線などが乗り入れる大宮駅があり、新宿や東京に30分程度でアクセスできるメリットがあります。

大宮駅の周辺には多数の商業施設やオフィスが立ち並ぶほか、多数の飲食店が集まる繁華街もあります。わざわざ都内に行かなくても最新のファッションや食事を楽しめるのが特徴です。

また、2018年7月にはさいたま市が大宮駅グランドセントラルステーション化構想を策定しました。交通基盤の整備や公共施設の再開発により、さらに利便性が高まることを期待できます。

浦和

さいたま市の南側にあり、大宮よりも東京に近いエリアが浦和です。浦和区内にある浦和駅には湘南新宿ラインや上野東京ラインが乗り入れていて、都内のターミナル駅に20分程度でアクセスできます。

浦和駅近くには、伊勢丹浦和店やアトレ浦和などの大型商業施設が立ち並んでいます。西口側はさいたま市により再開発が決定していて、利便性向上による賃貸需要の拡大に期待できるものです。

2010年から2015年の人口増減率は6.65%と高く、大宮よりも外部から人を集めやすいメリットもあります。

参考:https://gentosha-go.com/articles/-/23080

戸田

さいたま市と東京都板橋区に挟まれたところにある地域が戸田です。大宮や浦和よりも東京に近い戸田はファミリー世帯などの流入が続いていて、安定した賃貸需要に期待できます。

戸田市人口ビジョンによると、2030年頃まで戸田市の人口は増加し続ける見込みです。昔は利便性の悪さから人口が伸び悩んでいましたが、埼京線の開通により戸田で暮らす人がかなり増えました。

しかし、戸田駅や北戸田駅は各駅停車しか停まらず、ターミナル駅までの所要時間が浦和区に比べてあまり短縮できないデメリットもあります。交通網が充実していないため、単身者からの人気は少ないです。

参考:https://www.city.toda.saitama.jp/uploaded/attachment/13486.pdf

埼玉県で不動産投資するときのオススメサイト

不動産投資するときは地域の特性や事情を理解している不動産会社のサイトを活用することがオススメです。埼玉県に特化した不動産会社であれば、より条件の良い収益物件を見つけやすくなります。

埼玉県で不動産投資するときにチェックすべきオススメサイトは以下の3つです。

  1. ライフワン
  2. さいたま不動産投資
  3. 埼玉不動産連合隊

それぞれのサイトについて詳しく紹介します。

ライフワン

ライフワンは東京北・埼玉南の不動産投資専門店です。会員登録することで定期的に埼玉県南部の新着物件情報が提供されるほか、投資相談予約したり限定公開物件を閲覧したりできます。

不動産投資家からのリピート率が高いライフワンでは、3つの強みをホームページに掲載しています。

  •  実際に経験した投資家から生の失敗談を聞ける
  •  北欧デザインにより収益物件を差別化できる
  •  不動産の購入から管理までサポートしてくれる

「プロの投資家と相談したい」と思ったときにライフワンはオススメです。

参考:https://www.shuuekiya.com/

さいたま不動産投資

中古物件売買実績件数、全国1位を誇る関東の不動産会社がさいたま不動産投資です。サイト内で埼玉県の収益物件を検索したり、自分が所有している不動産を売却したりできます。

無料の会員登録によりさいたま不動産投資の非公開物件を閲覧したり、新着物件情報を受信したりできるのがメリットです。会員であれば未掲載物件情報をいち早く確認できます。

「利回りの高い物件が見つからない」「優良物件を購入するのが難しい」といった悩みをもつ人にさいたま不動産投資はオススメです。

参考:https://www.housewell-toushi.jp/

埼玉不動産連合隊

不動産会社のホームページ制作などを行うラルズネット社が提供するサイトが、埼玉不動産連合隊です。「売買物件検索」から築年数や最寄り駅などを指定して収益物件を検索できます。

サイトの運営スタッフが優れた新着物件をトップページに掲載するため、優良物件を見つけやすいのがメリット。

「さまざまな不動産会社の物件情報をまとめて閲覧したい」と思ったときに埼玉不動産連合隊は役に立ちます。

参考:http://www.rals.net/saitama/

埼玉県の不動産投資で失敗しないコツ

さいたま市などの人口流入が見込める事情があり、物件価格の高い東京を避けて不動産投資したい人に埼玉県は最適なエリアです。ただ、適切でない立地の収益物件を購入してしまうと、空室リスクが高まり損してしまう場合もあります。

これから不動産投資を始める人が失敗を防ぐためのコツは以下の3つです。

(1)東京に近いエリアを重視する

(2)新築物件を狙わない

(3)低金利にこだわる

それぞれのコツについて簡単に解説します。

東京に近いエリアを重視する

埼玉県の家賃相場は東京に近いほど高く、都会から遠くなるほど安くなる傾向です。

投資によるリターンを最大化するためには、東京に近いエリアを重視して収益物件を選びましょう。

新築物件を狙わない

新築物件は中古物件に比べて価格が高く、投資してしまうと利回りが悪化しやすいデメリットがあります。

最近では新築と状態があまり変わらない築浅物件が多数あり、新築にこだわる必要性はあまりありません。

低金利にこだわる

収益物件の購入を決定したら、より低い金利でローンを融資してくれる金融機関を探しましょう。

不動産投資ローンの返済総額は金利に大きく影響され、1%変わるだけで100万円以上も変動する場合があります。

メガバンクやネット銀行などの規模が大きい金融機関が金利の低いローンを取り扱う傾向です。複数の金融機関にローンを相談して、より低い金利で収益物件を購入しましょう。

まとめ

東京の北側にある埼玉県は人口が流入しやすく、2020年以降も一部地域では人口増加に期待できます。浦和や大宮といった地域は交通網が充実していて、単身者やファミリー世帯からの人気が高いです。

本記事で紹介したオススメサイトや失敗しないコツを参考にして、さっそく埼玉県で不動産投資を始めましょう。


八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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