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不動産投資物件選び

千葉県で不動産投資するコツとは?特徴やオススメエリアを紹介

八木 チエ
2020/03/022020/05/11

千葉県の利回りが高い投資用物件を探している」

「不動産投資にオススメのエリアやコツを知りたい」

人々が集中する東京に近いエリアの一種として千葉県があります。千葉県は2020年以降も人口が増える見込みがあり、これから不動産投資して家賃収入を得たい人に最適な場所です。

本記事では、千葉県で不動産投資するときのオススメエリアや物件選びのコツについて解説します。

不動産投資における千葉県の特徴

都道府県別の人口ランキングで6位の実力をもつエリアが千葉県です。

鉄道や高速道路が整備されていて東京にアクセスしやすく、通勤・通学のために千葉県で生活する人は多くいます。

東京に近い市川市浦安市などは平野部が多く、住居を建てられる場所が広くあるのが特徴。千葉県の東側には成田空港があり、地方都市や海外にアクセスしやすい利便性もあります。

ただ、神奈川県埼玉県よりも面積が大きい千葉県では、エリアにより収益物件の空室リスクが大きく変わります。間違った不動産投資を防ぐために千葉県の特徴を詳しく見てみましょう。

2020年以降も人口が増える可能性大

多くの外国人を流入している千葉県は2020年以降も人口が増える可能性が十分あります

千葉県の将来人口推計によると、2045年までの条件別人口推計結果は以下の通りです。

  • 条件が良い場合:2025年まで人口が伸び、2045年には596万人となる
  • 平均的な条件の場合:2020年まで人口が伸び、2045年には556万人となる
  • 条件が悪い場合:2015年から既に人口が減り、2045年には522万人となる

2015年時点の千葉県人口は約622万人であり、長期的にはすべての条件において人口が減少します。ただし、地域によって人口減少のスピードは異なるため注意しましょう。

例えば東京湾岸エリアは人口が減りにくく、条件が良ければ2045年と2010年の総人口数がほぼ同じになります。一方、東京から離れた南房総地域は衰退しやすく、条件が悪いと約半分まで人口が減る見込みです。

安定した家賃収入を狙いたいときは、東京に近いエリアに絞って収益物件を探すことが重要です。

参考:https://www.crinet.co.jp/company/videos/171026sousei_seminar/1_1.pdf

犯罪率が低くて治安が良好

「千葉県って低所得者が多くて治安が悪そう」と思った人はいるかもしれません。

実際に千葉県で生活している人が犯罪に巻き込まれてしまい、悪い口コミが広まった事例はあります。しかし、今では警察による摘発が厳しくなり、千葉県内の治安は昔に比べて改善しているものです。

千葉の犯罪率ランキングによると犯罪率が高い地域は以下の通りになります。

1位:千葉市中央区:2.97%
2位:一宮町:2.69%
3位:東金市:2.41%

千葉県内でもっとも犯罪率が高い中央区であっても、さいたま市大宮区や横浜市西区と同水準です。東京に近い浦安市や船橋市などであれば犯罪率はさらに小さくなります。

犯罪率が低下して治安が良くなった今では、周囲の環境が悪くて空室になってしまうリスクを気にする必要はあまりありません。

参考:https://sumaity.com/town/ranking/chiba/crime/?sort=2

東京に近いほど家賃相場が上昇

オフィスや商業施設などが集まる東京に通勤・通学する人は多く、都会に近いほど家賃相場は上昇します。

千葉県の家賃相場情報によると単身者向け物件の相場は以下の通りです。

  • 浦安市:7.06万円
  • 市川市:6.58万円
  • 千葉市中央区:6.06万円
  • 船橋市:5.90万円
  • 松戸市:5.52万円

また、千葉県におけるカップル世帯向け物件の家賃相場は以下の通りです。

  • 浦安市:9.87万円
  • 柏市:9.16万円
  • 市川市:8.73万円
  • 船橋市:8万円
  • 習志野市:7.80万円

千葉県の家賃相場は全体的に神奈川県よりも低く、埼玉県よりも高い傾向があります。

なるべく物件価格などのコストを抑えて、高い利回りで家賃収入を得たい人に千葉県はオススメです。

参考:https://www.homes.co.jp/chintai/chiba/city/price/

「東京都や23区での不動産投資」に関しては下記で解説していますので参照してみてください。

関連記事:→東京都23区で不動産投資したい人必見!現状と収益物件の選び方

千葉県で不動産投資するときのオススメエリア

「どのエリアなら安定した不労所得を得られるのか分からない」と悩む人はいるでしょう。

少子高齢化により人口が減っていく今では、エリアを重視して物件を選ぶことが重要です。

これから千葉県で不動産投資する人がチェックすべき、オススメエリアは以下の3つです。

  1. 浦安市
  2. 千葉市
  3. 松戸市

それぞれのエリアについて特徴を紹介します。

浦安市

東京都江戸川区に面しているエリアが浦安市です。

全国で有名な東京ディズニーリゾートのあるエリアであり、浦安市内の駅近くには多数のホテルやショッピングモールが立ち並びます。

浦安市の北部には東京メトロ東西線、南部には京葉線が通っていて都内にアクセスしやすいのが特徴。新浦安駅からであれば16分程度で東京駅に着くため、通勤時間を短くできるメリットがあります。

一方、海面埋め立て事業により浦安市は土地を拡大したため地震などの災害に弱いのがデメリット。ハザードマップなどの災害情報を確認して、災害に弱い地域を避けることが重要です。

千葉市

千葉県内でもっとも市区町村別人口が多く、2020年1月に約98万人もの人口を達成したエリアが千葉市です。

千葉市は中央区花見川区稲毛区若葉区緑区美浜区の6つある地域から構成されています。

千葉市内で人口が一番多い中央区には千葉駅があり、周りにはペリエやそごうなどの複合商業施設が多数あります。東京都内に行かなくても、流行のアイテムや生活必需品を購入できるのがメリットです。

また、中央区の南側にある蘇我駅では特急が運行していて、約30分で東京駅までアクセスできます。蘇我駅から東京駅であれば安く特急に乗れるため、満員電車を避けたいサラリーマンから人気が高いです。

ただ、浦安市や市川市などに比べて東京から離れているため、人口減少しやすいデメリットもあります。不動産投資で千葉市内を検討するときは駅近くで利便性の高い物件を探しましょう

松戸市

東京都葛飾区に面していて都会にアクセスしやすい場所に松戸市があります。

松戸は千葉県内で4番目に人口が多いエリアであり、多くの学生や社会人が東京のベッドタウンとして暮らす街です。

松戸市を通る常磐線は上野東京ラインに直通するため、東京や品川に電車1本でアクセスできるメリットがあります。松戸駅から新橋駅であれば30分弱の乗車時間で到着します。

ただ、浦安市や千葉市に比べて松戸市のブランドイメージは悪く、家賃相場は低くなりがちです。家賃相場が安いことを想定したうえで収益物件を選定しましょう。

千葉県で不動産投資するときのオススメサイト

「千葉県の事情や優良物件を把握している業者に相談したい」と考えている人もいるでしょう。

エリアに詳しい地元の不動産会社に頼ることで不動産投資の成功率を高められます。

千葉県で不動産投資するときのオススメサイトは以下の3つです。

  1. 株式会社トライ
  2. 秀和ハウス
  3. 金太郎カンパニー

それぞれの不動産サイトについて特徴を紹介します。

株式会社トライ

株式会社トライは千葉市中央区に本社を置く投資用物件専門不動産コンサルです。

将来の年金やリストラなどが不安な人に向けて、不動産投資による月収50万円アップをサポートします。

収益物件を購入して利益を出していて、実経験によるノウハウを提供してもらえるのがメリット。インターネットに公開されていない物件情報を受け取ることで、より収益の見込める不動産に投資できるでしょう。

LINE公式アカウントやメルマガを登録することで簡単に未公開物件の情報をチェックできます。「ちょうど良い収益物件が見つからない」と思ったときは株式会社トライを利用することがオススメです。

参考:https://try-office.co.jp/

秀和ハウス

秀和ハウスは東京・千葉・埼玉エリアの収益用不動産を専門とするサイトです。

サイト内では一棟アパートや一棟マンションを掲載していて、建物構造や駅徒歩●分などの条件で物件を検索できます

2020年2月現在、一般公開物件数は315件であるのに対して会員公開物件数は1,001件です。無料の会員登録により閲覧できる物件数が大幅に増えるほか、希望条件に近い物件を優先的に紹介してもらえるメリットがあります。

「千葉県を含めた首都圏の優良物件を見つけたい」と思ったときに、秀和ハウスはオススメです。

参考:https://www.shuwahouse.co.jp/

金太郎カンパニー

東京都や千葉県の新築・築浅物件を取り扱う不動産会社が金太郎カンパニーです。

投資相談により条件にあった物件を紹介してもらえるほか、不動産契約や引き渡しまでサポートします。

お客様の声には「すぐに満室経営になり感謝」「入居者の属性が高い」といった高評価が多いです。不動産投資を経験したことがない人に金太郎カンパニーをオススメします。

参考:
https://kintarou.cbiz.co.jp/
https://www.kintarou-houme.com/cms/voice?mode=type01

千葉県で不動産投資するときのコツ

千葉県は地域により空室リスクが異なり、条件の悪い物件を購入してしまうと長期的な家賃収入を得られなくなる可能性が十分あります。

不動産投資で失敗しないためには、以下にある3つのコツを参考にしましょう。

  1. 最寄駅までの距離を重視する
  2. 築浅物件にこだわる
  3. 地盤が弱いエリアに注意

それぞれのコツについて簡単に解説します。

最寄駅までの距離を重視する

東京や都会まで電車で通う人が多数いる今では、最寄り駅までの距離が家賃収入を左右する要素になります。

駅に近いほど入居者の利便性は高くなり、物件の空室リスクは小さくなる傾向です。

目安として徒歩5分以内で最寄り駅にたどり着く収益物件を選ぶことがオススメ。最寄り駅に近いほど競合物件は少なくなり、家賃をあまり下げることなく賃貸経営を続けられるでしょう。

築浅物件にこだわる

新築物件は価格が高騰しやすい一方、中古物件は設備が古くて修繕費用が膨らみやすいです。

状態があまり劣化していなく、価格が比較的安い築浅物件にこだわりましょう。

地盤が弱いエリアに注意

浦安市など一部のエリアは地盤が弱く、過去には液状化などの災害が発生した事例があります。

ハザードマップなどの災害情報を参考にして、地盤が丈夫な地域の物件を検討しましょう。

まとめ

人々が集中する東京に近くて2020年以降も人口の増加が見込める場所が千葉県です。

浦安市船橋市松戸市電車で東京にアクセスしやすく、空室リスクが小さいメリットがあります。

収益物件を探すときは築年数が浅く、最寄り駅まで近いことを重視しましょう。本記事で紹介したオススメサイトを活用することで、スムーズに千葉県内の優良物件を調べられます。


八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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