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相続・税金

不動産取得税ってどんな税金?軽減措置や申告方法を解説

八木 チエ
2020/03/052020/07/03

不動産には様々な税金がかかります。

不動産を保有している方が支払う必要がある「固定資産税」や、不動産を相続した場合にかかる「相続税」などを思い浮かべる方が多いのではないでしょうか。

実は不動産を購入したあとに、一度のみ納付する必要がある「不動産取得税」という税金があります。

今回は不動産を取得する際にかかる税金である「不動産取得税」の仕組み、計算方法、軽減措置などについて説明します。

これから不動産購入を検討されている方はぜひ事前に把握しておきましょう。

不動産取得税ってどんな税金?

不動産取得税とはどのような税金なのでしょうか。

不動産取得税の概要と計算方法を理解しておきましょう。

不動産取得税の概要

不動産取得税は、土地や建物を購入した場合や、建物を新築・増築・改築した時に必要な税金です。

不動産取得税は、都道府県が課す「地方税」と呼ばれるものです。都道府県からの納税通知書という書類が届き、納税通知書に記載のある金額を期日までに支払う必要があります。

不動産取得税のかかる「不動産の取得」は、所有権を取得することをいいます。不動産取得税は実態に応じて課税される税金ですので、登記の有無に関わらず課税されます。

不動産取得税の税率

なお、相続で取得した不動産には不動産取得税がかかりませんが、贈与で取得した不動産には、不動産取得税がかかりますので注意しましょう。

不動産取得税は不動産の評価額によって異なります。課税の計算に用いる不動産の評価額は、市町村の固定資産課税台帳に登録されている価格です。

なお、宅地を取得した場合について令和3年3月31日までに取得した場合、不動産取得税の課税対象となるのは固定資産税課税台帳に登録されている価格の2分の1です。

そのため、固定資産税課税台帳に登録されている価格が5,000万円の場合、不動産取得税の課税対象となるのは2,500万円ということになります。

不動産取得税の標準税率は4%ですが、令和3年3月31日までに土地または住宅を取得した場合の税率は3%となっています。

また、不動産取得税においては免税条件が設けられており、土地の取得の場合は10万円未満、建物の取得の場合は23万円未満の場合は課税されません。

それでは実際に不動産取得税を計算してみましょう。

【計算例】

取得した不動産:土地

固定資産税課税台帳の登録価格:5,000万円

購入した時期:令和元年9月

課税対象となる価格=2,500万円(5,000万円×2分の1)

不動産取得税の価格=75万円(2,500万円×3%)

不動産取得税は以上の計算となります。ただし、不動産取得税には様々な軽減措置があります。

次に、不動産取得税に関する軽減措置を確認していきましょう。

不動産取得税の軽減措置が受けられるケースは?

不動産取得税には様々な特例があります。不動産は大きく分けて「住宅用」の不動産とそれ以外に分けることができます。

住宅用以外の不動産は、別荘や投資用等の「贅沢品」であることが多いため、基本的に軽減を受けることができません。

しかし、住宅用の不動産は「生活に必要なもの」として軽減を受けることができます。

詳しく見ていきましょう。

新築住宅の軽減措置

新築住宅を軽減措置は土地と建物で分けて考える必要があります。

それぞれ確認しておきましょう。

①土地部分

土地部分に関する軽減額は、次のうちいずれか大きい方の金額となります。


A:45,000円(税額が45,000円未満の場合にはその金額)


B:土地の1平方メートルあたりの価格(令和3年3月31日までに取得した場合は2分の1した後の金額)×住宅の床面積の2倍(200㎡が限度)×税率3%

ただし、土地を取得した日から3年以内に住宅が新築されていることが条件です。

②建物部分

次に建物部分の軽減措置について見ていきましょう。

次の二つの条件にあてはまる新築住宅は、新築住宅を取得した場合は取得した建物の価格から1,200万円を控除することができます。

  • 取得した住宅が日常の生活に用いるものであること(避暑、避寒等の別荘は対象外)
  • 床面積が50㎡以上240㎡以下であること

【シミュレーション】

それでは実際に、新築住宅を取得した際に軽減措置を受けることによって、実際に支払う税金はどれくらいになるのかシミュレーションをしてみましょう。

<建物部分>

延床面積:200㎡

固定資産税評価額:2,000万円

<土地部分>

面積:300㎡

固定資産税評価額:3,600万円

まず建物から計算しましょう。建物の計算は以下の通りとなります。

2,000万円-1,200万円(控除額)×3%=24万円

次に土地の計算をします。控除前の金額は以下の通りです。

3,600万円÷2×3%=54万円

控除額は以下の通りです。

6万円(※1)×200(※2)×3%=36万円

※1土地1㎡当たりの価格:3,600万円÷2÷300㎡=6万円
※2住宅の延べ床面積の2倍(200㎡が限度)

36万円>4.5万円となりますので、軽減額は36万円です。

控除額を差し引くと以下の通りとなります。

54万円-36万円=18万円

支払う必要がある不動産取得税は、土地と建物をあわせて42万円(24万円+18万円)です。

中古住宅の軽減措置

次に中古住宅における軽減措置とシミュレーションを確認してみましょう。

中古住宅も新築住宅と同じように土地と建物を分けて計算します。

【土地部分】

土地部分に関する控除額は、次のうちいずれか大きい方の金額(新築住宅の場合と同じ)です。


A:45,000円(税額が45,000円未満の場合にはその金額)

B:土地の1平方メートルあたりの価格(令和3年3月31日までに取得した場合は2分の1した後の金額)×住宅の床面積の2倍(200㎡が限度)×税率3%

適用を受けるための条件は、土地を取得した人が土地を取得した日から1年以内(同時取得含む)に、その土地上ある既存住宅を取得していることが条件です。

【建物部分】

建物部分も考え方は新築住宅の場合と同じですが、建物部分の控除額はその建物が新築された時期によって異なります。新築した時期と控除額は以下の通りです。

  • 昭和29年7月1日~昭和38年12月31日…100万円

  • 昭和39年1月1日~昭和47年12月31日…150万円

  • 昭和48年1月1日~昭和50年12月31日…230万円
  • 
昭和51年1月1日~昭和56年6月30日…350万円
  • 
昭和56年7月1日~昭和60年6月30日…420万円
  • 
昭和60年7月1日~平成元年3月31日…450万円
  • 
平成元年4月1日~平成9年3月31日…1,000万円
  • 
平成9年4月1日以後…1,200万円

【シミュレーション】

それでは中古住宅を取得した際に軽減措置を受けることによって、実際に支払う税金はどれくらいになるのかシミュレーションをしてみましょう。

<建物部分>

延床面積:200㎡

固定資産税評価額:2,000万円

新築した時期:平成2年

<土地部分>

面積:300㎡

固定資産税評価額:3,600万円

建物から計算します。

建物は平成2年に建築されているため、控除額は1,000万円です。

2,000万円‐1,000万円(控除額)×3%=30万円

土地の計算は新築住宅の場合と同じですので、必要な税額は18万円となります

上記の計算から、土地と建物を合わせた不動産取得税は48万円(30万円+18万円)です。

中古住宅の場合は建物の築年数によって軽減額が異なるということを覚えておきましょう。

長期認定優良住宅の軽減措置

取得した不動産が長期認定優良住宅の場合は、軽減措置が大きくなります。

建物部分の特別控除額が1,300万円となり、通常より100万円分多くなります。税額がどれくらい変わるのか実際に計算してみましょう。

<建物部分>

延床面積:200㎡

固定資産税評価額:2,000万円

※取得した建物は長期認定優良住宅

<土地部分>

面積:300㎡

固定資産税評価額:3,600万円

【シミュレーション】

まずは建物から計算しましょう。


2,000万円‐1,300万円(控除額)×3%=21万円

土地の軽減措置を適用する要件は満たしており、新築住宅・中古住宅の場合と同じですので、土地に関する税額は18万円となります。

合計すると必要な不動産取得税の税額は39万円(21万円+18万円)となります。

長期認定優良住宅は軽減措置が大きくなるため、不動産取得税を減額できるということを覚えておきましょう。

「不動産投資における節税」に関しては下記でも解説していますので参照してみてください。

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不動産取得税の支払い方法

ここまで、不動産取得税の計算方法をご説明しました。

ここからは実際の支払い方法と軽減措置を受ける方法をご紹介します。

不動産取得税の申告方法

不動産取得税は、取得した不動産の住所がある都道府県税事務所に、不動産取得税の申請をする必要があります。

自ら申告をしなくても納付書が送付される都道府県もありますが、基本的には自分で申告をする必要があります。

不動産取得税を申告するためには、「不動産取得税申告書」が必要となりますので都道府県税事務所で入手しておきましょう。必要書類は不動産売買契約書の写しや不動産の登記事項証明書が必要なるケースが多いです。

都道府県税事務所によって必要書類が異なる場合がありますので、不動産取得税申告書を入手しに行く際にあわせて必要書類も確認しておくと良いでしょう。

軽減措置を受ける方法

住宅等の軽減措置を受ける場合には、以下の必要書類を都道府県税事務所等に提出する必要があります。

原則、住宅を取得した日から60日以内に提出が必要です。

過ぎていても適用してもらえる可能性がありますので、あきらめずに管轄の都道府県税事務所等に確認してみましょう。

軽減措置を受けるために必要な書類は以下の通りです。

  • 不動産取得税の申告書
  • 不動産の売買契約書
  • 代金の領収書
  • 登記事項証明書
  • 住民票

まとめ

不動産取得税についてご説明しました。

不動産取得税は、不動産を取得した人にかかる税金です。基本的にご自身で納税を行う必要がありますので、不動産を取得した場合には不動産取得税がかかることをしっかり認識しておきましょう。

また、自宅不動産を購入した場合には軽減措置があります。

軽減措置の適用を受けるためには取得から60日以内に必要書類を提出しなければなりません。この点も注意が必要です。

不動産取得税は地方税にあたりますので、都道府県によって納付方法等に違いがあります。申告方法や軽減措置の受け方については都道府県事務所に確認することをオススメします。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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