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不動産投資物件選び

地方都市で不動産投資して大丈夫?メリットやおすすめのエリア

八木 チエ
2020/03/06

「都心は高くて不動産投資するのが難しい」

「利回りが高い地方都市に興味がある」

東京都心の地価が高騰している今では、不動産価格の安い地方都市に目を向ける投資家が増えています。地方都市を選ぶことで投資額を減らせて、高い利回りを実現できるのがメリットです。

ただ、人が都心に集まることで地方の空室リスクが高まり、収益性が悪くなる欠点もあること。

本記事では地方都市で不動産投資したい人に向けてオススメエリアや投資のコツをお伝えします。

地方都市でも不動産投資できる?

日本国内には東京や大阪、名古屋といった多くの人々が集まる大都市があります。近頃は仕事や生活のために大都市に人々が集中し、多数の投資家も都心を狙って不動産投資する傾向です。

都心の不動産が購入されやすくなれば、需要が供給を上回って物件価格は高くなります。地価や不動産価格の高騰が続く都心は投資するハードルが高く、利回りが悪化しやすいです。

一方、地方都市は投資家から注目されることが少なく、都心よりも安い価格で不動産投資できます。安価な物件を購入して入居者をうまく集めることで高い利回りに期待できるもの。

「地方都市で不動産投資して失敗しないか不安」と思う人はいるかもしれません。

投資のハードルが低い地方都市を選ぶべきか判断するために、メリットやデメリットを見てみましょう。

地方都市で投資するメリット

あなたが地方都市で不動産投資することで、得られるメリットは主に3つあります。

  1. 物件価格が安い
  2. 高利回りに期待できる
  3. 減価償却費を高く計算できる

それぞれのメリットについて詳しく解説します。

①物件価格が安い

都心に比べて地方都市は物件の需要が少なく、地価や不動産価格が安くなる傾向があります。

地価代データの地価ランキングによると、2019年における地方都市の地価は以下の通りです。

  • 福岡県:116,805円
  • 沖縄県:87,911円
  • 石川県:65,904円
  • 岡山県:46,054円
  • 北海道:35,396円

一方、日本の大都市における地価は以下のようになり、地方都市に比べて高騰しています。

  • 東京都:1,039,873円
  • 大阪府:359,274円
  • 愛知県:206,945円

一般的に地価はその場所の利便性が高く、流通量が少ないほど高くなる性質があるもの。地方都市の不動産は都心よりも多く流通しているため、地価が下がりやすくなることが推測できます。

地価が安ければ収益物件の価格も下がり、少ない自己資金で不動産投資を始められるのがメリットです。投資額があまり大きくならない分、投資のリスクが都心よりも小さくなります。

参考:https://tochidai.info/

②高利回りに期待できる

地価の安い地方都市を選ぶことには、投資のリスクが小さくなる以外にもメリットがあります。投資額を減らして多くの家賃収入を得ることで、不動産投資による高利回りを狙えるものです。

「地方は家賃相場が安くなるから利回りに期待できない」と思った人はいるでしょう。確かに都心よりは平均家賃が下がる傾向ですが、東京郊外のエリアと相場はそこまで変わりません。

例えば、福岡県のワンルームマンションにおける2020年2月現在の家賃相場は以下の通りです。

  • 福岡市中央区:5.87万円
  • 福岡市博多区:5.20万円

さいたま市や多摩市と家賃相場は同じ水準であり、都心よりも安く不動産投資できれば高利回りを見込めます。投資利回りが高いことでより効率的に自分の資産を増やせるでしょう。

参考:https://www.homes.co.jp/chintai/fukuoka/city/price/

③減価償却費を高く計算できる

地価の安い地方都市では建物部分の価格割合が大きくなり、より多額の減価償却費を算出できる場合があります。土地の価格が安い分、不動産投資による経費を増やしやすいのもメリット。

家賃収入から経費を引いた金額が不動産所得となり、経費が大きくなれば所得による税金は少なくなります。「税負担を考慮して不動産投資したい」と考えている人に地方都市はオススメです。

「福岡県や沖縄県で不動産投資をお考えの方」は下記でも詳しく解説していますので参照してみてください。

関連記事:

福岡県で不動産投資を始めよう!オススメのエリアと失敗しないコツ

沖縄県は不動産投資でもアツい!地域の特徴や物件選びのコツ

地方都市で投資するデメリット

物件価格が安いから投資のハードルが低く、都心よりも高利回りを狙いやすいのが地方都市のメリットです。

投資家にとって収益性の利点がある一方、地方都市には以下のようなデメリットもあります。

  1. 家賃相場が安い
  2. 空室リスクが大きい
  3. 融資が通りにくい

それぞれのデメリットについて詳しく見てみましょう。

①家賃相場が安い

人が集まりにくい地方都市は物件の需要が都心よりも小さく、家賃相場が安くなる傾向があります。利便性が高いエリアであっても東京郊外と同じ程度の水準であるため、賃貸経営で高収入を狙うのは難しいです。

今後は少子高齢化で人口がさらに減ってしまい、地方都市の家賃相場がさらに安くなるリスクもあります。地方都市で不動産投資するときは人が集中するエリアを検討することが重要です。

②空室リスクが大きい

都心に比べて賃貸需要の小さい地方都市には、空室リスクが大きいデメリットもあります。

空室期間を短くするには敷金礼金不要などのサービスが必要になり、オーナーの負担は大きくなるもの。

今ではサブリース契約などで不動産会社が家賃を保証するサービスもあります。しかし、基本的に家賃保証は2年毎に見直されて、オーナーの予想以上に家賃が下がるリスクもあること。

人口が流出しやすい地方都市には、空室率が高くなりやすい欠点があることを知っておきましょう。

③融資が通りにくい

地価が安くて空室リスクが大きい地方都市の不動産投資では、融資が通りにくい事情もあります。

銀行は融資した資金を取り戻す必要があるため、貸し倒れリスクの大きい物件には融資してくれません。

たとえ不動産ローンの審査が通ったとしても、都心の物件に比べて金利や返済期間などの条件が悪くなる場合もあります。自己資金だけで不動産投資できない人は地方都市を選ぶと不利になるため注意しましょう。

不動産投資におすすめの地方都市3選

「どの地方都市を選べば良いのか分からない」と悩んでいる人はいるかもしれません。

これから地方都市で不動産投資を始めたい人は、以下にある3つのエリアを検討することがオススメです。

  1. 沖縄
  2. 福岡
  3. 札幌

それぞれのエリアについて詳しく解説します。

沖縄

1年中温暖な気候が続き、冬でも寒さを感じることなく生活できるエリアが沖縄です。沖縄県には人口が自然に増加している特徴があり、若い人が増えることで賃貸需要を見込めます。

沖縄タイムズの「沖縄の人口」によると、2025年までは沖縄県内の総人口が増え続ける見通しです。最近では技能実習などの目的で、多くの外国人が沖縄に流入している事情もあります。

東京郊外と同じ程度の家賃相場を維持しているため、収益性が悪化しにくいのもメリット。例えば、うるま市や那覇市のワンルームマンションは家賃相場が約5万円となっています。

ただ、本州から離れた沖縄県はアクセスするハードルが高く、気軽に現地視察しにくいのが欠点。「今後も人口が増える地方都市で不動産投資したい」と考える人に沖縄県をオススメします。

参考:https://magazine.aruhi-corp.co.jp/0000-2091/

参考:https://www.okinawatimes.co.jp/articles/-/209413

福岡

福岡はコンパクトシティとして有名な地方都市です。街の中心部には、新幹線の通る博多駅や国内外にアクセスできる福岡空港があり、都心と同じように利便性が高いメリットがあります。

大企業の支店が集まる福岡には転勤族による賃貸需要があるため、ファミリー向け物件に投資するのがオススメ。例えば福岡市中央区の3LDKマンションの家賃相場は13.97万円であり、東京郊外とあまり相場が変わりません。

福岡市の人口は2020年以降も増えていく見通しであり、2025年のピークを過ぎた後も人口が減りにくいです。人口流出が少ないことで、賃貸需要の縮小を避けやすくなります。

参考:福岡市の将来人口推計について

札幌

北海道の県庁所在地として有名な地方都市が札幌です。雪まつりやビールなどで多くの観光客を集めるほか、近くにある新千歳空港から東京まで約1時間半でアクセスできる特徴があります。

札幌にはさまざまな企業の支店があり、転勤でファミリー向けの物件を利用する人が多いです。3LDK以上の物件を購入することで家賃を高く設定でき、賃貸経営による良い利回りに期待できます。

一方、札幌のワンルームマンションや1K物件の家賃相場はかなり安く、収益性が悪化しやすいため注意しましょう。札幌市中央区のワンルーム相場は4.55万円であり、沖縄や福岡よりも安価な傾向です。

参考:https://www.homes.co.jp/chintai/hokkaido/city/price/

地方都市で不動産投資するコツ

人口が流出しやすい地方都市で不動産投資をして、賃貸経営で黒字を目指すのは簡単ではありません。たとえ条件の優れた物件を購入しても入居者が集まらず、投資に失敗する場合がよくあります。

「地方都市でうまく不動産投資したい」と思ったときは、以下にある3つのコツを参考にしましょう。

  • 地域の事情をよく確認する
  • 可能な限り現地確認をする
  • 東京近郊の地域も検討する

それぞれのコツについて簡単に解説します。

地域の事情をよく確認する

空室リスクを避けて投資するには、検討している地域の事情をよく確認することが重要です。

最寄り駅の利用者数や平均通勤時間、人口予測などを調べてから物件購入を判断しましょう。

可能な限り現地確認をする

最近ではインターネットで物件を確認できるようになり、現地視察せずにいきなり不動産を購入する人がいます。もしリスクを抑えて不動産投資したい場合、可能な限り現地確認をしましょう。

自分の目で物件を確かめることで、建物の状態や住みやすさなどを細かくチェックできます。

東京近郊の地域も検討する

東京都心に人が集中している今では、東京近郊のエリアで不動産投資する方法もあります。都心から離れた場所であれば物件価格は安くなり、少ない資金で不動産投資することが可能です。

また、最寄り駅に近い物件に投資することで学生や社会人が入居しやすくなります。「地方都市は空室リスクが気になる」と悩んでいる人は東京近郊エリアも検討しましょう。

「東京都や23区で不動産投資をお考えの方」は下記でも解説していますので参照してみてください。

関連記事:→東京都23区で不動産投資したい人必見!現状と収益物件の選び方

まとめ

地価が安いから不動産価格が割安であり、高利回りに期待できるエリアが地方都市です。

一部の地方都市では人口が今後も増え続ける見通しがあり、優良物件を確保することで空室リスクを対策できます。

「都心で不動産よりも高い利回りを狙いたい」と考えている人は地方都市で不動産投資を始めましょう。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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