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不動産投資管理

不動産投資に火災保険って必要?火災保険の詳細や注意点もご紹介

八木 チエ
2020/03/10

不動産投資において人の不注意による火災、隣の家の家事の延焼による火災はおさえておくべきリスクの一つ。

そんなリスクを回避する、損害を最小限におさえるのに一番の手段と言えば、「火災保険」です。

では、火災保険ではどのようなリスクに対応できるのでしょうか。また、火災保険はコストに見合った効果が本当に得られるのでしょうか。

この記事では、火災保険の概要や注意点に加えオススメの火災保険をご紹介します。

火災保険ってどのようなもの?

火災保険とはどのようなものなのでしょうか。

不動産投資における火災保険の概要や補償範囲をご説明します。

火災保険の概要

火災保険はその名の通り、火災等で保有している不動産が損害を受けてしまった場合に補償してくれる保険です。

火災保険は不動産投資において重要なリスク対策のひとつと言われていますが、その理由の一つが「火災は自分の注意だけでは防げない」ということにあります。

住宅が密集している地域で火災が発生すると、近隣まですぐに火が燃え移ってしまいます。

さらに、火災の賠償に定める失火責任法により重過失がない限り、出火原因を作った人に賠償責任は問えないことになっています。

つまり、自分には何の責任が無くても、隣人が起こした火事のせいで建物を焼失し、賠償してもらえない可能性があるということです。

不動産投資をするうえで、建物を焼失することは致命的なダメージを受けます。

もし、ローンを活用して賃料収入で返済する計画を立てていた場合、ローンを返済することすらできなくなり、借金だけが残ってしまうことになってしまいます。

そのような大きなリスクに対応できるのが火災保険であり、不動産投資をするうえでは検討するべき保険商品と言えるでしょう。

火災保険で補償される範囲

火災保険で保障されるのは火災だけではありません。

火災保険で補償されるのは大きく分けて「自然災害」と「日常で起こる災害」に分かれます。

自然災害は失火による火災や落雷、台風等よる強風による災害、大雨による浸水被害などがあげられます。ただし、保険契約によって補償される範囲は異なりますので注意する必要があります。

例えば、大雨による浸水被害は床上何cm以上で無ければ、補償されない等の規定が決められています。床上45cm以上が補償の条件となっている契約であれば、床上44cmの被害では保険金は1円もおりません。

契約する前に、災害でどの程度被害を受けたら保険金が支払われるかもしっかりと確認しておく必要があります。

火災保険では「日常の災害」も補償されます。日常の災害とは、自動車事故による建物の破損や、上の階からの水漏れによる被害等などがあげられます。

日常の災害で起こる損害は、相手方に損害賠償請求ができるケースも多いですが、相手方の支払い能力に問題がある場合もありますので、保険に入っておくと安心です。

火災保険の主な特約

火災保険は特約をつけておくことで、補償内容を広げることが可能です。

火災保険にはどのような特約があるか確認しておきましょう。

①家賃補償特約

家賃補償特約とは、補償期間中に火事等の災害で家賃収入が得られなくなった場合に、家賃として得られるはずだった一定額を補償する特約です。

不動産投資において最大の魅力となるのが安定した家賃収入。安定した家賃収入を失わないために家賃補償特約を付帯することで、万が一建物に損害を受けた場合でも収入を得続けることができます

②家主費用特約

家主費用特約とは、賃貸に出している部屋で死亡事故が発生した際等の清掃や遺品整理等の費用を補償してくれる保険です。

また、死亡事故により一定期間家賃を値下げせざるを得ない場合は値下げにより得られなかった損失も補償されます。

賃貸経営において、部屋の中で死亡事故が起こる事は大きなリスク。特に事件性のある死亡事故が発生した場合など事故物件として、清掃等の費用がかかるうえに、家賃を大幅に値下げせざるを得ません。

そのようなケースでも補償してくれるのが家主費用特約です。

不動産投資において、思わぬ出費は意外と多いものです。このような特約をつけておくことで、大きな出費に備えることが可能と言えます。

③賃貸建物所有者賠償特約

賃貸建物所有者賠償特約とは、賃貸に出している建物の欠陥や手入れ不足により他人に損害を与えてしまった場合の賠償金を補償する特約です。

例えば、ブロック塀の手入れが行き届いておらず、通行人を怪我させてしまった場合等は、賃貸建物所有者賠償特約で補償されることとなります。

建物を保有する限り、どんなに手入れをしているつもりでも他人を怪我させてしまう可能性をゼロにできません。

万が一のために、この特約をつけておくとで安心して賃貸経営が可能です。

火災保険の注意点は?

ここまでご説明した通り、火災保険を契約することで様々なリスクに対応できます。

しかし、火災保険には注意するべき点もあります。本格的に検討する前に火災保険の注意点を確認しておきましょう。

火災保険で補償されない損害もある

火災保険では保障されない損害もあります。

代表的なものは地震による火災です。火災は火災でも、地震を原因とする火災は火災保険の対象外です。

日本は地震が多い国でもありますので、地震への不安は大きいです。火災保険は地震対策にはならないということは覚えておきましょう。

地震に対する備えは、地震保険を検討すると良いでしょう。

地震保険は単独で契約することはできず、火災保険に付帯する形となっていますので火災保険の契約時にあわせて検討することをオススメします。

もう一つ覚えておきたいのは借主の家財は火災保険では補償の対象にならないと言うことです。

借主とトラブルにならないためには借主に自身に火災保険に入ってもらうことが重要です。賃貸に出す時に火災保険を必須にするなど、しっかりと対策を行っておきましょう。

費用がかかり収支を悪化するケースも

火災保険はもちろん無料ではありません。

手厚い火災保険の契約をしておくことで安心感は高まりますが、同時にコストもあがってしまいます。

不動産投資においては、継続的に収入が支出を上回る必要があり、新築当初は大きな費用は必要ないケースも多いですが、築年数経過につれて老朽化による修繕費も必要となってきます。

そのため、賃料として得た収入を将来の修繕費用として確保しておかなければいけません

火災保険はコストでもあるので、闇雲に補償内容が手厚いものを選ぶのではなく、コストとのバランスも重視して契約する必要があります。

オススメの火災保険は?

一口に火災保険と言っても保険会社や商品によって内容は様々です。

今回は不動産投資家に人気の高い火災保険を3つご紹介します。

トータルアシスト住まいの保険(東京海上日動火災保険)

「トータルアシスト住まいの保険」は、損害保険会社大手の東京海上日動火災の火災保険です。

トータルアシスト住まいの保険はI型~V型に加えマンション向けタイプがあり、細かく補償内容がわかれています。また、特約も家賃収入補償特約や家主費用補償特約等、不動産投資において検討するべき特約が充実しています。

東京海上日動火災保険は大手の保険会社ですので、サポート体制や支払い能力も安心できる面もメリットですね。

コストは多少高くても、しっかりとした補償内容や特約を付加して契約しておきたいという方にオススメの火災保険です。

ホームアシスト(楽天損保)

「ホームアシスト」は楽天損保が販売している火災保険です。

ホームアシストは基本補償の1プランでシンプルな保険となっています。足りない部分は特約で付ける形となっていますが、不動産投資の代表的な特約である「家賃補償特約」は付けることができません

ホームアシストは、シンプルな補償内容にして保険料を抑えたいと言う方にオススメの火災保険です。

安心マイホーム保険(セコム損害保険)

「安心マイホーム保険」は、ホームセキュリティ大手のセコムの関連会社が販売している火災保険です。

手厚い補償がついている「ワイドプラン」、基本的な補償内容となっている「ベーシックプラン」、簡易的な内容となっている「スリムプラン」の3つが用意されています。

補償内容と予算のバランスを考えて3つのプランからご自身に合ったプランを選べるのは嬉しいです。特約も「家賃補償特約」や賃貸建「物所有者賠償特約」をつける事が可能です。

また、割引制度が充実しているのも安心マイホーム保険のメリットです。

例えば、セコムのホームセキュリティを利用している場合、保険料が割引されます。他にもオール電化住宅や長期契約での割引があります。

そのため、うまく割引制度を活用することで保険料を抑えて補償を充実させることができます

特にセコムのホームセキュリティを利用している方は割引率が大きいのであわせて検討してみると良いでしょう。

まとめ

火災保険の概要や注意点、オススメの火災保険についてご説明しました。

火災保険は不動産投資における大きいリスクの一つである「火災」に対応できる保険です。また、特約を付けることや契約内容によって火災以外の様々なリスクに対応できます

ただし、地震に対する備えは火災保険に付帯する「地震保険」を契約しなければいけないということは抑えておきましょう。

保険を契約することで万が一の損失が発生した場合の備えにはなりますが、コストがかかるため、不動産投資における収支は悪化してしまいます。

火災保険は不動産投資をするうえで必ずしも契約しなければいけないわけではありませんので、支払うコストが本当に見合ったものかどうかを契約前にしっかりと検証してから契約をしたほうが良いでしょう。

不動産投資における火災保険は長期に渡り支払うことになるため、積み重なると大きなコストになります。

保険の契約を検討する際は、複数の保険会社のプランを見比べて自分にあった保険を選ぶようにしましょう。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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