ログイン

アカウントが未登録の方は新規会員登録してください。

申告・申請・届出

不動産売却したら確定申告が必須!方法や時期、必要書類を解説

八木 チエ
2020/03/112020/04/03

「不動産売却した後に確定申告が必要?」

「確定申告の方法や必要書類を知りたい」

自分が所有している不動産を売却したとき、確定申告が必要になる場合があります。

確定申告しなければ、利益を不当に隠していると判断され、税金が増えてしまうリスクがあることを認識しておくことが必要です。

今ではパソコンやスマホで簡単に申告できるようになり、手間なく手続きを進めることが可能。本記事では不動産売却を経験した人に向けて、確定申告の方法をお伝えします。

確定申告とは

去年の間に発生したすべての所得を計算して、2月16日から3月15日までに所得税及び復興特別所得税を申請するのが確定申告。給与所得以外の所得がある人は税務署に申告することが必要です。

例えば、お店を経営している個人事業主やフリーランスは働くことで事業所得を受け取っています。法律により決められた所得税を適切に支払うには、事業所得を申告することが必要です。

また、定年退職して公的年金を受給している人や不動産収入がある人も申告しなければなりません。不動産売却で得た収入は譲渡所得となり、売却益に応じた所得税が発生します。

申告が必要になる理由

「なぜ、確定申告する必要があるのか分からない」と思った人はいるでしょう。

会社で働くサラリーマンであれば確定申告は必要なく、わざわざ税務署に所得を申告する手間がありません。

会社員の場合は会社が給与を支払うときに所得税を徴収しておき、毎年決まったタイミングで代理納税しています。そのため、給与所得しか受け取っていない人は確定申告が不要です。

一方、不動産売却で収入を得た人は所得税を天引きされず、納税義務を守るには自分で手続きする必要があります。会社以外からの収入があったときは確定申告を意識しておきましょう。

申告するメリット

税金を自ら進んで支払いたい人は少なく、確定申告には悪いイメージが持たれやすいです。

ただ、確定申告をすることで自分の納税額が減り、必要な支出を少なくできる場合があります

例えば、購入した不動産の資産価値が下がってしまい、売却して損失が発生したとします。この場合では損失分を他の譲渡所得と合算して、自分が支払う税金を減らすことが可能です。

また、特定の条件を満たすことで不動産売却により発生した損失を3年間繰り越すこともできます。損失の繰越により将来発生する譲渡所得と合算でき、未来の納税額を抑えられます

申告に必要な書類

実際に税務署などで確定申告するには、確定申告書などの提出用書類と証拠書類が必要です。

不動産を売却して譲渡所得を申告する場合、以下にある3つの書類を作成することが求められます。

  1. 確定申告書B
  2. 譲渡所得の内訳書
  3. 戸籍の附票(住居用物件を売却した場合)

これらの書類は税務署や役所で入手できるほか、インターネットからダウンロードできます

また、不動産売却した人が確定申告するには、4種類の証拠書類を用意することも必要です。

  1. 売却不動産の全部事項証明書
  2. 売買契約書及び領収書の写し
  3. 仲介手数料を証明する領収書の写し
  4. 登記費用など諸経費を証明する領収書の写し

不動産売却には節税につながる特例が多数あり、特例を利用するには上記の他にも書類が必要になります。特例を活用したい人は「特例の適用を受ける場合に申告書に添付する書類」を確認しましょう。

参考:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki2017/kisairei/joto/pdf/014.pdf

不動産売却後に確定申告する方法

普段から会社で働いている人は確定申告に慣れていなく、「申告する方法が分からなくて不安」と悩む人は多いです。

ただ、スマホで確定申告できる今では手続きをスムーズに終わらせられます。

不動産売却した人が確定申告する方法は以下の通りです。

  1. 特例制度を確認する
  2. 必要書類を準備する
  3. 必要書類に記入する
  4. 税務署に書類を提出する
  5. 税金を納付する

それぞれの項目について詳しく解説します。

特例制度を確認する

不動産を売却した人は条件を満たすことで特例を利用でき、自分が支払う納税額を減らせます。

少しでも自分の税金を減らすためには前もって特例制度を確認しておきましょう

例えば、自分が住んでいた住居物件を売却した場合、最大3,000万円の特別控除はマイホームを売ったときの特例により受けられます。

マイホーム特例により、3,000万円までの収入には所得税がかかりません。

また、マイホームを買い換えたときに譲渡所得が発生した場合、所得に対する課税を後にのばすことも可能。特定マイホームの買い換え特例により税金を支払うタイミングを調整できます。

不動産売却に関連した特例制度は税務署のパンフレットやインターネットで閲覧可能です。確定申告の手続きを始める前にお得な特例制度を見ておくことでうまく節税できます。

参考:
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm

必要書類を準備する

自分が利用できる特例制度を確認し終えたら、確定申告に必要な書類を準備しましょう。

確定申告書など記入が必要な書類は、インターネットまたはお近くの税務署で入手できます。

そして必要書類に記入するときは、不動産の売却損益や諸経費を計算して、譲渡所得を自分で計算することが必要です。

以下の計算式により譲渡所得金額を簡単に算出できます。

「【譲渡所得】=【売却損益】-【購入費用】-【諸経費(譲渡費用)】−【特別控除(一定金額の場合)】」

上記の計算式で求めた譲渡所得に、以下の割合を掛けることで所得税と住民税が決まります。

  • 不動産の所有期間が5年以下の場合:所得税15%, 住民税5%
  • 不動産の所有期間が5年以上の場合:所得税30%, 住民税9%

もし売却した不動産の所有期間が短いと、40%弱の税金が課せられるため注意しましょう。

必要書類に記入する

確定申告に必要な書類を入手して税金を計算したら、さっそく確定申告書などの必要事項に記入します。

もし書き間違えた場合は二重線を引いて、余白に正しい情報を書くことで修正可能です。

また、e-Taxで確定申告したい人は、国税庁の確定申告書等作成コーナーで電子申告に対応した書類を作成できます。作成コーナーで作った書類をマイナンバーカード方式またはID・パスワード方式で送信できるのがメリット。

ただし、税務署でIDとパスワードを発行していない人やカードリーダーを持っていない人は電子申告できません。もしe-Taxを利用できない場合はファイルを印刷して税務署に提出しましょう。

参考:https://www.keisan.nta.go.jp/kyoutu/ky/sm/top#bsctrl

税務署に書類を提出する

必要事項に個人情報や所得金額、納税額などをすべて記入したら、さっそく税務署に書類を提出して手続きを始めます。

窓口に渡す方法送付する方法により、書類の提出が可能です。

もし確定申告書を税務署に郵送するときは封筒に書類を入れて、郵便物または信書便物として送る必要があります。ゆうメールやゆうパケットでは税務署に受理されず、確定申告が認められないため注意しましょう。

また、受付時間外に税務署へ書類を持ち込んだときは玄関近くにあるポストで申告可能です。申告期限である3月15日を過ぎて書類を提出すると延滞税が発生するため注意しましょう。

税金を納付する

税務署に必要書類を提出して申告が完了したら、所得税(復興特別所得税含む)を3月16日までに自分で振り込みます

以下にある6種類の方法から自分に最適な方法で納税することが可能です。

  1. ダイレクト納付:e-Taxで操作して銀行口座から振替納税する方法
  2. インターネットバンキングによる納付:e-Taxで申告した人向けの納税方法
  3. クレジットカード納付:国税クレジットカードお支払サイトで納税する方法
  4. コンビニ納付:QRコードまたはバーコードのある納付書で納税する方法
  5. 振替納税:税務署に振替依頼書を提出して銀行口座から納税する方法
  6. 窓口納付:銀行または税務署で所得税を直接納税する方法

もし所得税の金額や納税方法が分からないときは、最寄りの税務署で早めに相談しましょう。納税が遅れてしまうと延滞税が発生してしまい、税負担が増えるため注意が必要です。

参考:https://kokuzei.noufu.jp/

不動産売却時に税金で損しないコツ

「所有物件の売却で得たお金をなるべく残したい」と考える人は多くいるかもしれません。

不動産売却時に税金で損しないために、以下にある3つのコツを参考にしましょう。

  1. 売却益がなくても申告する
  2. 会計ソフトで効率化する
  3. 税理士に依頼する

それぞれのコツについて簡単に解説します。

売却益がなくても申告する

不動産の売却価格が購入価格を下回っていた場合、本来は確定申告する必要がありません。

譲渡所得がなければ所得税も発生せず、税務署で面倒な手続きをする手間がなくなります。

ただし、自宅を買い換えた場合に売却損が発生したとき、特例で損失を他の所得に合算可能です。赤字になった譲渡所得と給与所得を合算することで自分の所得税や住民税が安くなります。

会計ソフトで効率化する

自分1人で確定申告に必要な書類を作成するのは簡単ではなく、手作業で手続きを進めると経費の計算漏れが起こる場合があります。

もし経費が抜けると所得が増えてしまい、支払う税金も大きくなるもの。

諸経費を確実に計算して正しい所得を求めるには、会計ソフトで確定申告を効率化することがオススメです。今ではスマホやPCで利用できる会計ソフトが多数あり、一部のアプリは無料で利用できます。

税理士に依頼する

「仕事で忙しくて確定申告する時間がない」と悩んでいる人は税理士に確定申告を依頼しましょう。

不動産売却に関する書類を提出するだけで、税理士が代理で手続きしてくれます。

税理士の費用相場は10万円から15万円程度であり、会計ソフトに比べて料金は高くなるもの。ただ、知識豊富な税理士に任せることで節税しやすくなるほか、確実に手続きを処理できるため安心です。

不動産売却に関する確定申告では書類作成や税金の計算などに時間がかかるため、確定申告が必要な年の1月上旬には税理士へ申告作業を依頼しましょう。

「不動産所得における経費の範囲」に関しては下記でも解説していますので参照してみてください。

関連記事:
不動産所得がある方必見!確定申告の方法と計上できる経費の範囲(前篇)
不動産所得がある方必見!確定申告の方法と計上できる経費と手順(後編)

まとめ

所有する不動産を売却して利益を得た人は翌年の3月15日までに確定申告する必要があります。

確定申告により延滞税などの追加徴税を防ぎ、特例制度で節税できるのがメリットです。

もし時間がなくて確定申告するのが難しいときは、不動産に詳しい税理士に依頼しましょう。知識と経験のある税理士に任せることで確実に確定申告を終わらせることができます。


八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

関連コラム