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不動産投資物件選び

投資家必見!収益物件の価格推移と価格上昇が見込まれるエリアを解説

八木 チエ
2020/03/232020/03/24

「国内の物件価格がどのように推移するのか気になる」

「失敗しないために価格上昇を期待できるエリアを知りたい」

利回りや収益性を重視して不動産投資するとき、収益物件の価格推移は重要な要素となります。今後の価格上昇が見込める物件を購入することで、空室リスクを抑えられるのがポイントです。

本記事では物件価格の動向が気になる方に向けて、収益物件の価格推移や価格上昇に期待できるエリアを解説します。

ジャンル別収益物件の価格推移

不動産投資で成功するコツの1つとして、価格推移を予想して物件を購入する方法があります。

世の中の景気にあわせて不動産を売買することで多額の利益を得ることが可能です。

例えば、2012年頃に金融緩和の強化により不動産価格は大きく上昇しました。マンションの不動産価格指数は2012年末に約100であるのに対して、2018年3月には約140まで伸びています。

所有する収益物件の需要が増えれば価格が下がりにくくなり、自分の損失を減らせるのがメリットです。

これから不動産投資する人は失敗を避けるために収益物件の価格推移を確認しましょう。

新築マンションの平均価格は7.6%上昇

国土交通省ではインターネットで「不動産投資市場の現状について」を公開しています。

首都圏における新築マンション市場の平均価格推移は以下の通りです。

2013年 4,929万円
2014年 5,060万円
2015年 5,518万円
2016年 5,490万円
2017年 5,908万円

また、新築マンションの契約戸数は以下のように減っていく状況です。4年間で1,000万円近く新築マンションは価格が上昇しており、従来に比べて利回りが悪化していることが分かります。

2013年 51,763戸
2014年 39,345戸
2015年 35,165戸
2016年 29,873戸
2017年 24,441戸

価格の上昇により、新築マンションを求める人々は減少する傾向であることがわかります。

参考:http://www.mlit.go.jp/common/001242304.pdf

中古マンション価格も5.7%上昇

「価格が高騰している新築マンションは避けたい」と思っている方はいるでしょう。

最近で中古マンションに投資する人が多く、成約物件の価格は過去8年間で上昇しています。

2010年1月
約2,500万円
2012年1月
約2,550万円
2014年1月
約2,600万円
2016年1月
約3,000万円
2018年1月
約3,350万円

2016年から2017年の間に成約物件の価格は5.7%も上昇して、新築マンションと同様に利回りは悪化しています。

また、中古マンションの売買成約件数は以下のように増加する状況です。

2001年
約25,000件
2006年
約29,000件
2011年
約29,000件
2017年
約37,000件

過去に10年以上も売買成約件数は右肩上がりが続き、マンション物件を売却しやすいことが分かります。

オフィスビルの平均賃料も上昇傾向

こちらの記事をお読みの方の中に都内のオフィスビルを投資先として検討している人もいるかもしれません。

商業用不動産として人気のあるオフィスビルの不動産価格指数は以下の通りです。

2009年末
約100
2013年末
約105
2015年末
約120
2017年末
約137

不動産価格指数は2010年の平均価格を100とする指標であり、過去10年間で1.3倍以上もオフィスビルの価格が上昇しています。また、2012年から2018年で空室率は約6%も減少しています。

金融緩和の強化により景気が改善した結果、オフィスビルの需要も増えていることが分かります。

不動産需給に影響を与える5つの要素

本記事では国土交通省の調査データから収益物件の価格推移を解説しました。

「どのような理由で物件価格が変動するのか気になる」と思った方は多くいらっしゃるでしょう。

一般的に収益物件の価格は以下にある5つの要素により変動します。

  1. 金利
  2. 外国人観光客
  3. 人口
  4. 利回り
  5. 空室率

それぞれの要素について詳しく見てみましょう。

金利

ほとんどの投資家は銀行からローンを借りて不動産を購入します。

そのため、ローンの金利が低くなると投資家の予想利回りが改善して、収益物件の需要が高くなる傾向です。

2020年3月現在、ほとんどの日本国債利回りはマイナスであり、国債を運用する銀行は損します。そして銀行がより良い条件で融資を始めると、投資家はより少ない負担で不動産を購入できるのです。

一方、政策などで金利が上昇するとローンの金利も高くなり、不動産投資の収益性は悪くなります。

これから不動産投資する人は普段から金利を意識しておくことが重要です。

外国人観光客

近年ではインターネットで日本の観光地が知られるようになり、日本に訪問する外国人観光客が増加しています。

JTB総合研究所のインバウンド動向によると、2019年の訪日外国人総数は31,882,088人を記録。

観光客の増加でホテルなど商業施設の需要が高まり、商業用不動産の価格が上昇しやすくなります。マンションを民泊として活用する事例もあり、インバウンド需要は住居用不動産の価格推移にも影響を与えるでしょう。

参考:https://www.tourism.jp/tourism-database/stats/inbound/

人口

不動産価格に大きな影響を与える要素として人口があります。

人口が増えれば増えるほどマンションや商業施設の需要が増えて、さまざまな収益物件の価格が高くなる傾向です。

例えば、東京都区市町村別人口の予測結果では2030年まで人口が上昇する予想が掲載されています。2020年以降も人口が増えることで収益物件の価格が暴落しにくいのが特徴です。

一方、地方都市として有名な富山県では既に人口減少が始まっています。富山県人口ビジョンによると、2010年から2060年で県内人口が約40万人も減少していく見込みです。

生活する人々が減ることで不動産の需要は低下して、収益物件の価格は悪化し続けます。不動産投資のエリアを決めるときは人口予測をチェックしておくことがオススメです。

参考:
https://www.toukei.metro.tokyo.lg.jp/kyosoku/ky17rf0000.pdf
http://www.pref.toyama.jp/cms_pfile/00015864/00872424.pdf

利回り

年間家賃収入÷物件取得価格」で計算できる指標を利回りと呼びます。

利回りが高いほど投資資金を回収する期間が短くなり、投資家から収益物件を購入されやすくなる傾向です。

2019年10月の不動産投資家調査によると、東京都内の期待利回りと取引利回りは以下のように掲載されています。


期待利回り
取引利回
秋葉原 4.0%
3.7%
赤坂 3.9%
3.5%
渋谷 3.8%
3.5%
上野 4.4%
4.0%

より良い条件で不動産投資するために、収益物件を検討するときは予想利回りと期待利回り、取引利回りを比較しましょう。

参考:http://www.reinet.or.jp/wp-content/uploads/2010/10/2019report2.pdf

空室率

たとえ優れた物件を安く購入できても、入居者が現れなければ家賃収入を得られません。収益物件の価格推移には不動産の空室率も大きな影響を与えます。

日本の不動産投資市場2018では東京23区における賃貸物件の空室率推移が以下のように掲載されています。

2012年1月
約12%
2014年1月
約12%
2016年1月
約11.5%
2018年1月
約13%

過去5年間で東京都内の空室率は横ばいであり、東京市部や神奈川県に比べて空室率は低い状況です。

空室率が上昇すると不動産投資の需要が減り、物件価格が低下しやすくなります。

参考:https://www.nri.com/-/media/Corporate/jp/Files/PDF/knowledge/report/cc/industry_trends/japanreport2018_jp.pdf

物件価格上昇が見込まれるエリア

「これから伸びるエリアで不動産投資を始めたい」と考える人は多くいるでしょう。

今後、国内で収益物件が上昇する可能性があるエリアは主に2つあります。

地方都市

一部の地方都市では2020年以降も人口増加が続き、賃貸需要の増加から価格上昇が見込まれます。

例えば、コンパクトシティとして有名な福岡県福岡市は2036年に人口ピークを迎える予想です。

ただ、地方都市は都心に比べて家賃相場が安く、物件価格が高いと利回りが悪化するリスクもあります。これから地方都市で不動産投資したい人は利回りや物件価格を重視しましょう。

参考:https://www.city.fukuoka.lg.jp/soki/kikaku/shisei/fukuokashikihonkosokihonkeikaku/jinkousuikeiH23/jinkousuikeiH23.html

観光地

外国人観光客が増加する今では、観光地における商業施設の価格が上昇しています。

今後もホテルなどの収益物件は観光客からの需要が高く、インバウンドの増加で価格が高くなる見込みです。

例えば、観光地として有名な沖縄県には個人で投資できるコンドミニアムがあります。宿泊者から得た利益の一部が所有者に入り、10%以上の高利回りを狙えるのがメリットです。

物件価格低下が見込まれるエリア

不動産投資を始めるときは前もって物件価格の低下が見込まれるエリアを知っておきましょう。失敗しやすいエリアを理解しておくことで、より良い条件の収益物件に投資できます。

日本国内で収益物件の価格が低下しやすいエリアは以下の2種類です。

価格が高騰している都市部

東京都内など都市部では2012年頃から価格が上昇して不動産投資のハードルが高くなっています。景気の悪化や入居者減少により、高騰した物件価格が暴落するリスクは大きいです。

あまりにも物件価格が高騰しているエリアは避けて、まだ価格があまり上昇していない物件への投資をオススメします。ただ、多少物件の価格が高くても都心エリアがいい、資産価値が下がりにくい物件にこだわりたい方は都心エリアでの購入も一つの選択肢と言えるでしょう。

人口流出が著しい地方

今では多くの人々が東京や名古屋などの都市部に集中して、多くの地方では人口が流出しています

人口が減り続ければ不動産の需要はなくなり、物件価格は下がり続けるものです。

例えば、入居者がいなくなった空き家を掲載する空き家バンクには、使われていない地方物件が数多く公開されています。たとえ東京でも、空き家を数百万円で購入できる場合もあるのです。

将来性のある収益物件を購入するために、人口予測を確認した上でエリアを選びましょう。

参考:https://www.homes.co.jp/akiyabank/

まとめ

首都圏の新築・中古マンションは過去5年間で価格上昇している状況です。

金利や人口、外国人観光客などの要素で価格は変動して、少子化により物件相場価格が下がる可能性があります。

これから不動産投資する人は人口や観光客数を調べておき、不動産需要が高まるエリアを知っておくことが重要です。情報から複数の物件を検討してから不動産投資を判断しましょう。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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