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不動産投資管理

マンションオーナーの仕事とは?オーナーになるメリット・デメリットも解説

八木 チエ
2020/03/26

不動産投資には色々な種類がありますが、その中でも「マンションオーナー」は人気があります。

要は、マンションを購入して賃貸に出すという投資方法ですが、マンションオーナーならではのメリット・デメリットは知っておく必要があるでしょう。

また、マンションオーナーになったらどのような仕事をしなければいけないのか?と疑問に思っている人も多いです。

そこでこの記事では、マンションオーナーの種類や仕事、そしてメリット・デメリットについて詳しく解説していきます。

そもそもマンションオーナーには2種類ある

そもそもマンションオーナーには以下2種類あります。

  1. 区分マンションオーナー
  2. 一棟マンションオーナー

この章では、上記2種類のマンションオーナーについての概要と、マンションオーナーはどのような仕事をするのか?という点を解説します。

区分マンションオーナー

区分マンションオーナーとは、マンションの一室(区分)を購入して、そこに賃借人を募集(賃付け)して運営するマンションオーナーのことです。

つまり、一室の賃借人からもらう家賃がメインの収益となります。

マンションオーナーを含む不動産投資をしている人は、その不動産の売却益も収益になりますが、基本的には不動産を保有して得る「家賃収入」がメインです。

一棟マンションオーナー

一方、一棟マンションオーナーは、区分ではなくマンションをまるまる一棟保有しているマンションオーナーです。

区分マンションオーナーとの違いは以下の点です。

  • 戸数が多いので家賃収入が大きくなる
  • 共用部(外部廊下や外観など)も管理する義務がある
  • 修繕などは自分でコントロールできる

上記のように、一棟マンションオーナーの方が保有する戸数は多いので、収益が大きくなる点がメリットです

一方、空室リスクが大きくなったり、共用部の管理が発生したりという点はデメリットといえるでしょう。

マンションオーナーの仕事とは?

次に、マンションオーナーの仕事について解説しますが、結論からいうと以下の業務は管理会社に任せるので、マンションオーナーの仕事自体は少ないです。

・賃借人の募集(広告)

・賃借人の内見立ち合いや交渉

・賃借人との契約全般

・入居者の家賃回収や問い合わせ処理

・退去時の立ち合いや修繕業務

・共用部の修繕計画の策定や修繕手配(一棟のみ)

ただし、賃貸借契約の締結をするかどうかの最終判断や、修繕を行うかどうかの最終判断などはマンションオーナーの仕事です。

実際に費用を出すのはマンションオーナーなので、管理会社のアドバイスを聞きながらも、費用対効果を考えて自分で判断する必要があります。

マンションオーナーになるメリット

前項でマンションオーナーの種類と、実際に行う仕事が分かったと思います。

次に、マンションオーナーになるメリットである以下について解説します。

  1. 家賃収入という不労所得がつくれる
  2. 金融商品と比較して低リスクである
  3. 他人資本にて資産形成することができる
  4. マンション投資はインフレに強い
  5. 団体信用生命保険に加入することによって生命保険代わりになる

また、上記のメリットは大小の差はありますが、基本的には区分マンションオーナーも一棟マンションオーナーも同じです。

家賃収入という不労所得がつくれる

マンションオーナー1つ目のメリットは、家賃収入という不労所得がつくれるという点です。

不労所得とは、手間なく収益を得ることですが、上述したようにマンションオーナーの手間は非常に小さいです。

さらに、メインの収入源である家賃は毎月もらえるので、労せずに安定して収入が得られるという点は大きなメリットといえます。

金融商品と比較して低リスクである

マンションオーナー2つ目のメリットは、家賃収入がほかの金融商品と比較しても低リスクであるという点です。

というのも、マンションオーナーの収入は「家賃」であり、家賃は金額が変動しにくいかららです。

たとえば、株式投資であれば「株価が1年で30%下落する」という状況はあり得ますが、「家賃が1年で30%下落する」という状況はほぼあり得ないでしょう。また、不動産価格自体もそこまで大きく落ち込むことは稀です。

つまり、資産価値の変動が小さいので、ほかの商品と比べて低リスクの投資といえるのです。

他人資本にて資産形成することができる

マンションオーナー3つ目のメリットは、他人資本で資産形成できる点です。

他人資本とは「ローン」のことであり、言い換えると「ローンを組むことで少ない自己資金で大きな資産を取得できる」ということです。

これを「レバレッジ効果が高い」とも言いますが、要は少ない自己資金で大きな収益を得ら得る点がメリットといえます。

マンション投資はインフレに強い

マンションオーナー4つ目のメリットは、インフレに強いという点です。

インフレとは、お金の価値が下がり物件が上昇する現象のことです。

マンション投資をはじめ、不動産投資はインフレに強いといわれていますが、その理由は以下のとおりです。

  • インフレになれば不動産価格も上がるから
  • インフレになれば家賃が上がるから

要は、不動産という「モノ(物)」を保有しているので、インフレ(物価が上がる)になると不動産価値が上がるのでインフレに強いのです。

団体信用生命保険に加入することによって生命保険代わりになる

マンションオーナー5つ目のメリットは、生命保険代わりになるという点です。というのも、不動産投資ローンを組むと団体信用生命保険(団信)に加入するケースがほとんどです。

団信とは、借入者が亡くなったり高度障害になったりしたときに、その時点の残債が支払われる生命保険です。つまり、借入者が亡くなっても「残債ゼロのマンション(資産)が残る」ということなので、残された家族には安心感があります。

その点もマンションオーナーになるメリットといえるでしょう。

マンションオーナーになるデメリット

一方、マンションオーナーになるデメリットは以下の点です。

  1. 初期費用がかかる
  2. 空室・家賃下落リスクにより収入が減る可能性がある
  3. マンションの流動性が低い

初期費用がかかる

マンションオーナー1つ目のデメリットは初期費用がかかるという点です。マンション購入時は、初期費用として以下がかかります。

  • ローンを組む際の諸費用
  • 登記関係費用
  • 中古の場合は仲介手数料

物件によって異なりますが、中古物件購入時に物件価格の7~8%、新築物件購入時に物件価格の4~5%程度の初期費用がかかります。

さらに、ローンを組む際の頭金がプラスされる点も忘れてはいけません。

特に、一棟投資の場合は物件価格が高額になるので注意が必要です。そのため、自分の収入やマンション投資による収支をきちんと計算し、購入する物件価格を検討することが重要です。

空室・家賃下落リスクにより収入が減る可能性がある

マンションオーナー2つ目のデメリットは空室・家賃下落リスクにより収入が減る可能性がある点です。

マンション投資に限った話ではありませんが、不動産投資は「空室」と「家賃下落」というリスクがあります。

空室になれば収入は下がりますし、建物は経年劣化するので基本的に家賃は下がっていきます。

このようなリスクがあるので、長期的なスパンで空室率と家賃下落率を織り込み、収支・キャッシュフローを想定しておく必要があるのです。

マンションの流動性が低い

マンションオーナー3つ目のデメリットはマンションの流動性が低い…要は「売れるまで時間がかかる」という点です。

物件によりますが、マンションは売り出してから引渡し(決済)まで3か月程度かかるので、売却時には仲介手数料などの諸費用がかかります。

そのため、マンションオーナーになるときには、マンションを売るのに時間と費用がかかるので、即現金化できない点は認識しておく必要があります。

マンションオーナーに適している人は?

次に、マンションオーナーに適している人とは?について解説します。

マンションオーナーに適している人は、以下のような人が挙げられるでしょう。

  1. 不動産投資ローンを組むことができる人
  2. 初期費用などある程度自己資金を持っている人
  3. 資産形成する目標など明確に決めている人

不動産投資ローンを組むことができる人

まずは、不動産投資ローンを組むことができる人です。

金融機関によって異なりますが、以下のような人は不動産投資ローンを組みやすいといえます。

  • 安定した収入がある
  • 収入に継続性がある
  • 信用情報に履歴(過去に延滞したなど)がない
  • 完済時にも現役である

上記を総合すると、会社員や公務員で、不動産投資ローン完済時にまだ退職していない年齢の人が借りやすいといえます。

もちろん、借入金額や勤務先などにもよるので、実際に物件を購入するときは金融機関への審査は必須です。

初期費用などある程度自己資金を持っている人

次に、初期費用をある程度持っている人です。

不動産投資ローンを組むときは頭金ゼロでも組めますが、頭金ゼロだとローンの審査ハードルが高くなります。

そのため、例えば借入金額の5%~10%程度の頭金が必要(借入者によって変動)であり、購入時には上述した初期費用がかかってきます。

つまり、物件を購入するときにはある程度まとまったお金が必要ということです。

このように、マンション投資は少ない自己資金からはじめられるとはいえ、百万円単位の自己資金が必要という点は頭に入れておきましょう。

「不動産投資における自己資金」に関しては下記でも解説していますので参照してみてください。

関連記事:→自己資金ゼロ円はやめるべき?知っておくべき不動産投資に必要な費用

資産形成する目標など明確に決めている人

さいごに、資産形成する目標が明確な人もマンションオーナーに向いています。

というのも、資産形成の目標が明確ということは、年間でどのくらいの収益を上げるべきかが分かるからです。

そして、年間の目標収益が分かれば、物件の予算が分かります。

物件の予算が分かると、たとえば一棟でなく区分マンションを2室購入した方が良い…もしくは小規模な一棟マンションの方が良い…というように、物件種類も決まってくるのです。

このような状況になれば物件もある程度絞り込みやすいので、収益性の高い物件を購入しやすくなります。

まとめ

このように、マンションオーナーには一棟マンションオーナーと区分マンションオーナーという2種類あり、仕事の全般は管理会社に任せることが分かったと思います。

この点は、「不労所得をつくれる」などのメリットにつながってきますが、一方で「初期費用が高い」などのデメリットも頭に入れておきましょう。

上述したメリット・デメリット、およびマンションオーナーに適している人を理解し、マンションオーナーになるかどうかを検討することをおすすめします。

八木 チエ

株式会社エワルエージェント 代表取締役
みんかぶ不動産プロデューサー

宅地建物取引士・2級ファイナンシャルプランナーなどの経験を活かし、第3者の立場で不動産投資をしていくうえで役に立つ情報をお届けします。

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